事实经过：
想请问购买一个有设定抵押权的房子
买入价为750万
第1顺位 银行抵押权为648万 实际贷款540万
第2顺位 民间贷款78万
第3顺位 民间贷款36万
台面上欠款数字共计654万
因为对方欠到第三胎 也没有多余的钱可以还款
但我们也不愿意先动用履保款项去帮卖方涂销
毕竟要承担的风险太大
房仲想了一个方法
他说先把房子连同抵押权过户到我们名下
然后等过户后
再让对方先动用屡保内的114万 涂销二三胎
反正已经登记在我们名下了就不用害怕了
问题：
请问这样购屋就没有风险了吗?
怎么想还是觉得很可怕
毕竟过户时 会连同对方的抵押权一起
而且还是民间团体...且不知道对方的利息滚多少了?
先感谢各位帮 小弟/小妹 解惑或提出建议，如内容尚有不足，盼请提出需补充之处。

所以你买入的价格应该是实际市价减去抵押权的金额啊...你出的价钱本来就应该考虑到抵押权你确定了解什么是抵押权吧...?将来对方还不出钱房子可能会被法拍 这你应该清楚吧??

涂销23顺位有啥实益?第一顺位金额最多那个才是重点吧!

所以就算房子过户了 也没比较有保障就对了第一顺位是银行房贷 银行对银行 涂销比较没有问题民间团体就比较麻烦 因为贷款银行看到非银行的抵押权就不会拨款...买卖就能成立囉!买方贷款银行不拨款 买卖就不能成立 上面打错了

如果对方不动用履保内金额涂销二三胎呢?

我们也想这样 可是对方就没钱 才会借到23胎去

这应该要问银行是否愿意贷款给你们？

在没有涂销民间2、3胎的情况下 银行当然不愿意贷款

问题就是那个民间2.3胎，恐怕帐面金额对方不一定愿意涂销

我有过经验，我是买方，我把自己设定抵押第四顺位然后叫买方自己跟23胎谈好金额，约在地政，直接涂销付钱同时办理过户~上面更正:叫卖方自己跟23胎谈好金额

过户没保障，除非妳拿到654万现金

要以抵押权金额＋卖方应支付的过户税金等费用，要小于买卖金额。而且民间借款通常是普通抵押权设定金额只是本金而已，潜在的利息、迟延利息及违约金看不出来。

一般抵押权本身就是强制执行的金额上限，他的利息、违约金，不用考虑；不过主要是问题很多，这种房屋再便宜都乏人问津

买方的银行贷款通常是不会代清偿民间贷款，民间贷款最好在买卖前就要先叫仲介跟他们谈。普通抵押权担保范围并不是只有设定金额而已，这跟最高限额抵押权并不同，建议去了解一下差异性。

你是不是搞错了什么?担保范围不只是债权本身 但是金额就是设定的金额= =

普通抵押权的设定金额是债权本金，抵押权所担保者及优先受偿范围，请看民法第861条第1项及第2项。这跟银行一般是设定最高限额抵押权是不同的。不然担保物权大修时没事再搞个最高限额抵押权干嘛？

"担保者"那是对象 不是金额...就跟这个例子一样 银行贷款540万 抵押权有648万最高限额抵押权那是一债权一抵押权的问题用一次担保将来可能发生的多数债权 是便宜行事

第861条第1项：抵押权所担保者为原债权、利息、迟延利息、违约金及实

要不然买家看抵押权五百万买下来 结果发现连利息已经滚

抵押权之费用。但契约另有约定者，不在此限。

到七八百万 不是瞬间亏三百万吗= =那是抵押权可以担保的东西..orz 很难懂吗?

"者"=对象 哪里提到金额了啊= =然后哪里告诉你抵押权的金额就是债权金额?我借一千万也可以只有三百万的抵押权担保啊...

我再讲“普通抵押权”，楼上你在跟我扯“最高限额抵押权”。你自己先搞清楚这两者不同之处再说。还有请你把推文的“担保者”搜寻看看，谁跟你谈到金额。

"普通抵押权担保范围并不是只有设定金额而已"这句是您说的吧?很抱歉 就是只有设定的金额而已

那民法第861条第2项，你有看过吗？

担保三百万 就只有三百万

那废掉普通抵押权，只有最高限额抵押权不就更省事。

一般人用不到最高限额抵押权啊最高限额抵押权是你会多次借款才用得到的玩意好吗...

有人误解真的很深，“物”最高只能取偿抵押权设定金额只不过本金孳息违约金都是“抵押权”(金额)保障范围

各位，关于这一点，今晚我翻了两本物权教科书，包括谢那本，还有好几本书，都没看到具体解答，我会再去请教一些人看看。