※ 引述《mshuang (竹碳乌龙)》之铭言：
: 但是在自由经济下，土地是不足的，也就是虽然从大台北来看土地空余很多
: 但是从自由经济的需求角度来看，完全不足，他只要特定地区的土地，再以
: 台北市土地来看，放到全国也是不足的，自由经济对于特定商品追求
这点本来就同意阿,所以只能都更+开放容积率来解决
: 而实价登录的问题依然很大，土地价值和土地预期价值并不一定相等，一块
: 土地市价一百万但是因为我需要钱五十万卖出，算哪个？其他如拍卖等，一
: 拍二拍三拍价钱越拍越低，反过来我也可以提价，一条路公司有半数的土地和
: 房子全部提高两倍售出转卖给股东，要征收用什么价钱征收？
: 提高公告地价最后就是政府吃亏全民买单，短期来看或许可以收到税收，但
: 是长期来说饮鸩止渴
同样的状况在股市也会发生,有所谓本益比和本梦比,
但不管采用哪个,任一时间点在任一市场只会有一个股价出现,
这个股价是由市场交易者根据各自需求(现实与预期)所共同决定
当然预期价值常成为泡沫危机的温床.....
很久以前没规范时内线交易也时有所闻,股市可以规范,
难道公司卖土地给股东就不能规范?
股价每天不同,开市期间有时前一秒和后一秒也不同,
在无重大利多或利空事件发生时看股价趋势时有所谓移动平均的概念,
或者说是高频讯号过滤器,
土地的价值除了时间上的移动平均还可以配合空间上的移动平均,
因为土地在空间上具有连续性,不像不同公司股票间完全是跳跃性,
然后邻近道路的再依不同道路等级加上不同的价值加成,易淹水区予以扣减,
这些个运算在今日的资讯技术下应该不成问题
提高公告地价趋近市价从来不是问题,问题点只会出在税率的数值是否合理,
如果税率太高(比方说10%/年)当然会导致土地没人要而让地不能尽其利,
地方政府当然可以依据当地土地利用程度及当时总体经济情况宏观调节该地地价税率
另外对于空间上高频讯号部分,也就是说交易价明显高于或低于邻近地区价值处,
低的政府可考虑优先征收来做为公共建设,高的则避开单纯收持有税
: 目前所谓大台北都会区，其实是高地价产生的结果，地价房价不段升高，迫使
: 人口转移到附近城市产生卫星都市，但地价和房价便低，人口就会继续流入城
: 市，人口增加平均犯罪率就会上升从数字来看，各种需求也会增加，姑且我门
: 把前面这些统称为维生系统，包含食衣住行等等
供应不足 -> 高地价 -> 投资客加成炒作 -> 更高地价 -> 人口移至卫星城市
增加供应人口当然会流回主城市
: 前面我所谓的城市衰败，指的就是因为人口不段增长，但是都市本身的系统无
: 法负荷如此庞大的人口，最后就会造成都市衰退，食衣住行除了政府提供外，
: 在自由经济的区域，这些更依靠所谓的有钱人负责其中一部份，你不能期待政
: 府开钱柜或是酒吧，而这些却是维生系统的一部份
: 当系统崩坏时，可以离开都市的就是那群有钱人，而剩下来的中产和低产阶级
: 就会因为缺乏资产的问题而无法转移，他一生才那么一个小房，你要求他转移
: 太过困难了
台北市如果崩坏,那表示将有其他地方崛起,
中产和低产阶级要转移到高雄会很难吗?
其他地方地价应该还没高到中产和低产阶级无法转移的程度吧,
只是之前努力的成果可能会随着崩坏而归于消失,要重起炉灶而已
这里牵涉到的概念是,政府该不该父权式的认为
因为更多人进到台北市会使台北市崩坏,所以政府用强制手段(容积率)限制供应,
让有钱人才能进入台北市,穷人无法在台北市买房,
同时也让所谓维生成本与居民土地使用利益间出现太大落差(剩余价值)?
: 底特律的房价也很低，只要一美金而已，底特律呢？
底特律的问题恐怕比台北复杂的多,
里面还有重工业没落使工作机会减少和种族歧视的问题...
台北市会不会人多到衰败其实在下存疑,因为美国一些有钱人不会想住在市中心...
不过前一篇也有提到,可以用房屋税来平衡,
也就是说把所谓维生成本适度反应在房屋税上,
如果进住台北的边际利益(薪资待遇)小于或接近维生成本(房屋税)时,
外面人口就不会再有诱因进入台北
最后,到底怕的是台北人太多还是太少?
担心提高公告地价,短期收到税,长期收不到饮鸩止渴?
那是人跑掉了? 地跑掉了? 还是公告地价后来变太低了?
如果是人跑掉,那担心的似乎是台北人太少 XD
后面又担心人多到维生系统撑不住导致城市衰败
当然人太多或太少都不好,所以要问的是现在此时的台北到底人太多还太少?
如果是已经多到快衰败了,那就该大幅调高房屋税反映成本,
让低收益人口迁出台北市预防衰败
如果是还在规模效益范围内,那就该考虑开放容积率调高地价税,
可配合降低房屋税(减低民意反弹),
让老旧公寓有更强都更诱因(改建后使用面积增加可卖人租人,地价税又与改建前一样)
引进更多人力进入台北市
后面的都同意,但高投报率怎来的? 租金收太多? 答案显然不是,是"预期现值"越来越高,而究其原因是供不应求导致而供不应求的原因不是高楼建筑成本太高而是容积率管制股票会涨会跌,但容积率管制保障了房地产涨多跌少资金当然都往房地产跑囉...这也是当初在下反降遗赠税的原因(原文在politics版)如果能够根据国父理念好好管控土地当然最好,不过现在民意氛围下恐怕大破大立还来的实际,想推持有税?谁跟选票过不去? 只有开放容积率可皆大欢喜, 然后过几年房价狂掉(类似蛛网效应)不过至少先打破台北只涨不跌的神话有涨有跌后投机客资金分配会比较平均不会全到房地产
如果台北平均的房价降到和高雄平均一样,在下也会想买,不是为了将来高价卖出喔,只是想自住用 XD相信和在下一样没出现在房屋交易市场的隐性需求者很多几十年前没去考联考的不一定不想念大学,而是有些人知道自己一定考不上,就不浪费报名费了