我奶奶罹患失智症，我的父亲看奶奶存款即将用尽，故为了奶奶的医疗及生活费，在去年
委托黄色房屋贩售奶奶名下的一间房，我父亲有询问房仲“奶奶失智还可以卖房吗？”房
仲说这部分只要奶奶的三个儿子都知情并同意就可以了。而房屋在今年2月底以900万售出
且由我父亲代为签约完毕，合约内容载明需于4月底前交屋，3月初时我父亲就带着奶奶去
户政事务所办理印鉴证明，但我奶奶因为失智症的情况有失语的情形不愿跟陌生人讲话，
最后印鉴证明就办不出来了，我们紧急去处理监护宣告跟请求法官同意授权贩售房子，最
后这个文件我们于8/1拿到法官的授权，且目前监护人也判给我父亲了，但买方就提出因
我方逾期交屋违约，所以要求解约并求偿履约保证金一倍金额，再加上累积违约日期八十
几天的违约金，全部金额加总大约175万左右。
目前确定对方已经委托律师对奶奶提出“给付违约金”的民事诉讼了，9月左右也要开庭
，但我奶奶现在的状况根本不可能正常沟通，就算出庭了她也什么话都无法说明，我们也
不知道该如何处理才好，我们实在是很无奈，所以有些问题想想询问：
1、因我方是因为奶奶失智症，导致印鉴证明出不来，最后有延期交屋的情况发生，且我
们也尽快去办理所有监护程序了，但法院办理的程序就是需要一些时间，而这段期间我父
亲都有积极跟仲介及代书沟通我们所有的进度，也请仲介联系买方，我们真的并非恶意不
交屋，最后买方想要解约我们也能理解及同意，但违约的赔偿金额真的会到那么高吗？有
机会违约金酌减到什么程度呢？
2、在当初5月多时曾透过房仲调解，对方曾经提过希望违约的每日要补偿2000元，但当时
我爸跟对方意见分歧，所以最终调解不成立，后续对方有透过律师开价至少要拿违约金的
五成(约87.5万)，依照现在的情况是否跟买方谈和解会比较有利呢？和解金要怎么提会比
较适当？
3、奶奶是多年前口头委托我父亲贩售房子，我父亲也有我奶奶的所有权状及文件，贩售
房子的钱也是会全部用来给付奶奶的生活费及医疗费用，签约前也有告知房仲这个情况，
房仲是透过我父亲的友人介绍，所以我父亲当初很信任这个房仲，当时都是由我父亲代为
处理及代替奶奶签名，这样我父亲会有伪造文书之刑责吗？由我父亲签订的合约，并未取
得奶奶书面之授权，这样合约还有效吗？
4、关于刑事部分，若买方是知情我父亲替奶奶签名而衍生伪造文书的行为，这样合约是
否有效？若假设对方提出伪造文书之刑事告诉，但对方在签约当时是知情的状态下，这样
对方及房仲是否也有相关责任？
5、房仲无事先告知需奶奶的印鉴证明及需要提出奶奶的书面同意书，当时买方口头询问
房仲是否有奶奶同意之签名，房仲还回答“有”，这样是否有程序上的疏失？整体下来后
续是否能追究责任？