1.媒体来源:《报导者》 ｜ The Reporter
2.记者署名:
文字/简毅慧
摄影/陈晓威
设计/江世民
共同采访/方德琳、孔德廉
核稿/方德琳
责任编辑/黄钰婷
3.完整新闻标题:
小宅化如何影响租屋市场？小宅多、租金涨愈多？5年400万笔租屋数据全解析
4.完整新闻内文:https://imgur.com/O6J3YCw
（摄影／陈晓威；设计／江世民）
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房价高涨、小宅化趋势不只影响购屋族的选择，也连带波及全台各地的租屋族。《报导者
》爬梳2019年至2023年全台最大租屋平台“591房屋交易网”近400万笔租屋数据，发现20
坪以下整层出租的小宅数量跟占比大幅提升，每坪租金也在短短5年间成长超过2成，而且
中南部地区的租金成长率远高于北部，甚至达数倍之多。
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“年初不买房，整年都白忙；今年先买地，明年卖学弟”，这句网络流行语精准反映出台
湾近年来的房地产投资热潮。房价节节攀升，建商为了将总价维持在民众可接受的范围，
陆续推出更多小坪数商品，投资者纷纷涌入小宅市场，将其视为一种相对可负担、回报稳
定的投资标的，小宅也因此逐渐成为房产市场的主流趋势。
（延伸阅读：〈鸟笼小宅时代来临：新青安助攻高房价，小空间贴近基本居住水准底线〉
）
然而，随着2021年“房地合一税2.0”上路，规定购屋未满5年出售者需缴纳35%至45%的重
税以抑制短期炒房现象，投资人无法再以“短进短出”的方式获利，只能等到5年期满后
再出售，“明年卖学弟”的策略也因此转变成“5年卖学弟”。
在这五年的闭锁期中，部分投资者将小宅释出到租屋市场，以租金回收成本。这种长期持
有限制下衍生的新策略，使租屋市场上新成屋小宅的供给快速增加，也垫高市场的租金行
情。
公民科技社群g0v专案“开放台湾民间租屋资料”自2018年以来持续监测全台最大租屋网
站“591房屋出租网”物件，《报导者》数据记者抓取2019至2023年5年间不重复的397万
笔租屋资料，尝试观察疫情前后的租屋市场变化（完整方法论详见文末）。
高房价、分割套房成本考量，小坪数、整层出租物件增加
摊开近五年的全台租屋供给数据，以“电梯大楼、整层出租”的物件占比成长最多，近两
年间成长至将近4成。但此类物件的坪数却下降最快，平均坪数从原本的31.6坪下滑至30
坪。
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“房价往上走后，租屋市场的供给端也出现很多质变。”住商机构企划研究室执行总监徐
佳馨说，建商近年主推小宅，加上投资人也认为相比大坪数、高总价的物件，小宅更容易
出租、转售，因此也更容易流入租屋市场。
从数据来看，屋主这几年不再像过去那样将房屋隔成数间分租，而是以“整层住家”的形
式挂上租屋平台。徐佳馨指出，这与近年来工安、消防灾害频传密切相关，由于各地方政
府加强对违建、消防和建筑安全的监管，隔间分租的成本显著上升，也让许多房东、投资
客改变策略，选择将整层房屋出租以减少法规风险与改建成本。
“591房屋交易网”新闻公关组主任毕务洁也有类似的观察：“我们之前讨论过，假如一
个30年的公寓要合法隔成5、6间套房，消防安全都要纳入考量，你光设计费、装潢费等等
可能就要8、900万，跟以往只要2、300万的价格差非常多，所以我觉得还是会有人做隔间
（分割套房、雅房），但不会像以前那么常见。”
毕务洁说，职业房东在出租物件时，必定会计算收益比，现在隔套成本拉高，在预算差距
不大的前提下，部分人会更倾向于购买两间小宅整层出租，而不是一个大坪数物件隔套出
租。
此外，隔套出租的管理成本也比整层出租还高。不仅出入人员的复杂性增加，一旦发生意
外事件，例如房客自杀或死亡，还可能会大幅影响物件价值。相较之下，直接购买小坪数
物件并以整层形式出租，不仅简化管理，也能降低风险，因此愈来愈多投资者倾向选择这
类小宅整层出租的方式，确保资产的稳定性与增值潜力。
受科技业进驻、重划区影响，中南部小宅大量涌现租屋市场
为聚焦分析小宅的分布与占比变化，《报导者》自租屋数据中筛选室内坪数在20坪以下、
整层出租的41万笔物件。观察六都小宅的增长趋势，数量都显著上升，台中市从2019年的
1.5万户直线成长至2023年约2.9万户，近乎翻倍成长。近年中南部房价腾飞，也带动小宅
出租数量跟占比稳定上扬。
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虽然以小宅总体出租数量来说，台中市扶摇直上成为六都之冠。但细观各个行政区，2023
年小宅出租最多的仍以双北行政区为主，台北市中山区位居榜首，共有超过6,000笔小宅
整层出租的物件。而台中市的西屯、北屯、北区紧随其后，位列第2至第4名，超越双北三
重、板桥、大安、信义等传统蛋黄区。这些小宅整层出租热区都是发展已久，生活机能完
善，人口密集且商业发达，是典型租屋需求旺盛的市场。
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这样的分布结果虽在预料之内，但若深入分析过去5年各地的小宅出租量成长率，便会发
现蛋白区的小宅出租成长率有倍数、甚至10倍以上的成长。这显示，随着双北和台中蛋黄
区的小宅市场逐渐饱和，建商和投资人将目光投向蛋白区，也带动小宅出租供给扩展至中
南部次级地区，大量小宅如雨后春笋般林立。
“最近这几年中南部（房市）很发达。”徐佳馨表示，虽然台中的小宅主要集中在西屯、
北屯的七期一带，但近年科技厂进驻中科，使科技园区周边房地产蓬勃成长。以中部科学
园区为例，过去10年间就业人口翻倍，带动台中工业区、精密科学园区等地的发展，后里
、神冈、大雅也出现有庞大刚性需求的住宅区。
这几年台中港科技园区、离岸风电产业专区等重大投资建设落脚海线，也让清水、梧栖一
带成为近年投资型房产大爆发的蛋白区。徐佳馨说，“当年远雄在梧栖推（单坪）16万到
20万时，在地人看衰认为海线没有人会去，有个人笑说‘谁要去住梧栖啊’，结果后来那
个人买26万。”
房价涨，租金就也跟着涨，近五年海线的租金涨幅突破3成，远高于台中市中心的精华地
段。但以小宅数、租金成长幅度来说，海线的涨幅仍不及乌日。
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随着高铁、台铁等大众交通设施的完善，周边地段也成为投资客的首选。台中乌日、台南
归仁凭借“三铁共构”的优势，让“高铁特区”新建案如雨后春笋般涌现，吸引大量外地
投资客进驻，周边小宅的供给量也随之飙升，乌日从2019年的113件增至2023年的1,844件
；归仁则从4件升高至125件，增长十分显著。
科技业带动购屋、租屋市场结构改变的状况也发生在南部城市。2017年起台积电宣布挥军
南下，分别在南科台南园区和楠梓园区设厂，这些地段地价基期低，吸引大量建商进驻，
也连带让小宅的出租量大幅增长，房价跟租金一起水涨船高。
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徐佳馨说，早期南科不是工程师的就业首选，周边建设寥寥无几，但是近年竹科与中科产
能渐趋饱和，南科成为科技业进驻的新桃花源。因此当科技大厂陆续宣布于南科设厂，工
程师、投资客也纷纷将目光投向当地的房地产，“房价涨上去后，很多人想起竹科、中科
学长们以前赚钱的经验。”
科技业资产丰厚，许多工程师将房地产视为投资首选，在听闻相关产业进驻科技园区的第
一时间购置物件，随后放著等待房价增值或转租给其他人。新一批工程师累积资本或对市
场有了足够的了解后，也会相继投入房产投资行列。
观察到这种现象的毕务洁说：“其实工程师买房还挺惊人的。他们会特地请假，一整组人
一起去看房、扫货。我们有中南部的同事提到，去年高雄的几个案子就是被一群工程师扫
完后他们才回去上班。”
至于安南一带，则是近年来台南市政府重点推动的重划区，区内的九份子重划区在过去5
年间房价显著上涨，单坪售价从19万飙升至34万，租金涨幅也不遑多让，从每坪750元成
长至1,211元。
桃园观音邻近重划区、高铁特区小宅林立，出租成长量居北北桃之冠
北北桃地区小宅出租量成长之冠也是因为位处重划区，桃园市政府近年积极推动位在观音
的草漯重划区，过去该区域以透天厝和别墅为主，随着高铁站和桃园航空城的建设逐渐成
形，建商纷纷进驻，房价和租金同步攀升，观音在北北桃租金涨幅中排名第二，仅次于科
学园区所在的龙潭。
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中国文化大学土地资源学系主任李家侬指出，台湾近年有非常多大型区段征收跟市地重划
案，这些区域从原住户转手到建商时，地价往往就已上涨5～6倍，而建商进一步开发规划
后，就会以更高价格售出，同时带动周边老房子价格上涨。当房价上涨，租金也随之攀升
，进一步推高当地租屋成本。
不过相比其他县市，双北租屋市场过去5年的小宅增长趋势没有特别显著，租金涨幅也多
集中在蛋白区。部分观点认为，双北小宅供应已经相当密集，且腹地发展趋于饱和，因此
成长空间有限。不过毕务洁从租屋平台方的角度观察指出，长期以来，双北租屋需求旺盛
，因此出租状态相对稳定，即便在租约转换期，房东、房仲仍能轻易媒合到租屋需求者，
许多房源无需上架至591等平台就能迅速出租，因此也比较难如实反映小宅出租趋势。
只要小宅化趋势持续扩大，房价租金就会同步走高
过去5年，小宅在租屋市场中的比例快速攀升，从以前套、雅房为主的租屋市场，现今被
整层小宅物件逐渐取代，租客得花更多的预算来租稍微大一些、格局完善的小宅。但这样
的转变对租屋族来说，究竟是福是祸？
投资客不隔套、整层出租的策略确实为租屋市场带来较多安全保障较高的物件，有助于市
场淘汰老旧危险建筑。然而，这样的趋势对租客的财务负担却带来挑战，尤其在租金上涨
的背景下，小宅并不见得能提供与租金相对应的价值。
受访的专家都不约而同地提到，台湾租屋市场一直缺乏完整的市场调查，导致租客在房东
主导的市场里，话语权相对有限。也有北漂族跟我们提到，她因为受不了台北的高昂租金
而决定回到台南，但却发现当地即便出现很多新房源，租金却也涨到无法理解的范围，甚
至与北部比肩。
房价与租金的预测上，央行在今年9月推出第七波信用管制政策，让购屋市场进入盘整期
，投资需求暂时降温。然而，市场普遍认为当房市达到低点后，政府很可能再度祭出利率
优惠、放宽贷款条件等措施来刺激买气，整体房价的长期上升趋势依然强劲。
在此背景下，随着科技业的快速发展以及台积电等大型科技厂进驻中南部，加上各地重大
基建的开发，带动大量人口移入，推动中南部房价逐步上扬。毕务洁指出，中南部的房价
正逐渐向北部看齐，且房价和租金呈正相关，只要房价不跌，租金也不会有大幅下修的可
能性。
展望未来，房价有高机率会持续攀升，小宅这类产品在购屋和租屋市场中的版图也就会继
续扩大。对于单身族群、小家庭而言，无法负担高房价的情况下，选择在租屋市场中找到
小宅作为过渡，将成为更为普遍的趋势。
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【附录】《报导者》如何分析租屋数据
本报导591租屋资料取自公民科技社群g0v专案“开放台湾民间租屋资料”，自网站蒐集
2019年至2023年历年年度资料，并参考相关文献，进行初步过滤：
保留特定建筑类型： 只保留公寓、华厦、透天厝和住宅大楼，排除店面、仓库、办公商
业大楼等。
保留特定物件类型： 只保留雅房、分租套房、独立套房和整层住家，排除厂房、办公等
。
保留住宅用途： 只保留纯住宅使用样本，删除商业用、工业用或零售业使用等资料。
排除包含车位的样本： 删除租金内含车位价格者。
排除特定楼层： 删除整栋出租的样本。
以下为资料抓取与初步过滤后，《报导者》执行的资料清洗过程：
1. 更新经纬度位置资讯：
若物件本身带有“常见约略地点_x”、“常见约略地点_y”，则以此为准。
若这两栏数据为空值，则自“约略位置范围”字段中抓取有经纬度的数据，取范围取中间
值为经纬度。
删除无经纬度数据的物件。
将物件的经纬度数值与其对应的行政区进行比对，排除位置不相符的点位。
2. 移除租金、面积离群值：
移除租金单价离群值：依各行政区划分标准计算租金平均单价，再以2倍标准差删除各区
的离群值。
移除面积离群值：依各租屋类型计算平均面积，再以2倍标准差删除面积离群值。
资料清洗完毕，共获得373万5,287笔不重复房屋出租资料。
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5.完整新闻连结:https://bit.ly/3YS5523