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https://daze68.blogspot.com/2021/11/asset-allocation-real-estate.html
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考虑一个理想的模型:
一个保守的投资人，手上有一笔钱，要靠投资收益活到永远
假设他目前的支出是房租30%，食物30%，其他开销40%
且他认为目前的支出是理想的
如果他决定买房子，就锁定了未来房租变化的风险
如果他能用30%的总资产买到现在租的房子
即使房子不提供任何其他报酬
降低的风险也会增加他的utility
(在理想世界中，房子永远不会坏，不考虑搬家，也没有房屋税等等......)
事实上，对我们这位保守的投资人来说
要是付出100%资产，可以获得永远包吃包住包其他开销的待遇
这是个完美的交易
但如果他决定在房地产上
投资超过hedging自己的房租风险的比重
比如再买一间租人
这时就有一个风险是房租的价格波动跟他的食物与其他开销的价格波动，不一定会一致
即使只考虑通膨，房租的通膨也不见得要等于食物的通膨
此时房地产的报酬率是否能弥补他额外承担的风险，就要纳入评估
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考虑一个未来30年有薪资收入的人
如果他的未来收入无风险
且允许他将所有未来收入以无风险利率借贷到现在
他也可以像上面那位投资人一样行动
把生涯总资产的30%用来买房并增加utility
但当我们追加更多现实考量时
这件事就渐渐不再这么显而易见
如果借款利率超过无风险利率?
如果未来收入不完全无风险?
如果需要搬家?如果......?
以保守的投资人来说
也许用20%的生涯总资产抵销30%的支出大致上仍然会是个好主意吧
如果找得到这种交易的话
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"We can allow for multiple consumption goods, and consider assets that are
indexed to the price of one of these goods. A house, for example, can be
regarded as an asset that delivers a constant flow of housing services, in
the same way that an indexed bond delivers a constant flow of consumption." ~
Campbell, J. Y., & Viceira, L. (2001). Who should buy long-term bonds?.
American Economic Review, 91(1), 99-127.

看d大的文总能学到很多思考的方法就我个人的印象，较大问题不是借款利率高于无风险利率，而是未来30年有薪资收入且无风险。多数中年人都知道，工作可能越换越差，收入越来越少，甚至找不到工作，创业也无法成功

同意。对一般人来说，理想配置可能就是适当杠杆，让市场效率与通膨帮自己赚钱。心思其实该放在本业上，尤其是累积经验、管理、人脉这种愈老赚愈多的技能。至于房产股票怎么配，就也看个性，和各人知识经验优势但现金流不够的人，太高资产比例都在房子就是风险

杠杆来自未来收入提前支用，所以随年龄上升杠杆倍率需减少

谢谢d大的分享, 回归到资产配置比例, 再来思考买or租

这个计算看起来预期未来薪资高于现在薪资，假设薪资我看错了，是只看支出。这样整体支出很低的人，收入很高的人感觉计算也会有问题ex.房租支出1.5W 但是支出占比50%，生涯收入1亿，他可买4~5千万的房子，可是就可以租到租金8万的房子除了奢侈品，一般消费再怎么有钱也不会提高太多这模型太过理想，实际应用感觉问题重重

推

如果房租一万五占支出50%,一个选择是发现钱花太少，可以考虑多花一点。不想多花钱的话，另一个选择是用更少资产买下房租一万五的房子，模型只是推论用50%资产买下可以接受，能用15%资产买下当然更好。另外，这个推论是针对非常保守的投资人，比如相对风险趋避系数5000之类的。对比较不保守的投资人，推论出的资产比例可能是较低的。说到可以多花钱，如果有马斯洛所谓的自我实现的需求，应该不至于有“钱太多花不掉”的“困扰”。而如果并没有这种需求，用生涯总资产购买“闲暇”也可以是一种方向，减少工时或提早退休皆可考虑。