https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php
不是我的网站应该可以贴吧
比我自己弄的EXCEL好很多
想问你IRR公式怎么算的?
我用10年卖出的IRR算起来才5.0%
https://imgur.com/Ru5TUjW.jpg
(修正贷款年数变30年)
30年才3.7%
而且还没纳入任何费用跟闲置
对了
有一种说法是
各类型基金(个人投资)要赢过对应的指数才行
台湾没有房地产指数ETF
所以看美国的房地产ETF VNQ (有更好的可以推荐一下)
于VNQ ETF成立的2005 起每月投入，年化报酬是8.5%
https://www.portfoliovisualizer.com/backtest-portfolio#analysisResults
如果真的有房地产投资机会
我觉得IRR不含费用和闲置，至少要抓10% 以上
当然是要算的正确的IRR才会有正确的结论

因为IRR算的是复利,是把每个月房客缴的租金算是你的投入本金,所以会稀释利润,才会算出10年5%的结果但我认为从房客身上赚来的租金再投入应该算是帐上获利不应该归为本金,所以IRR我感觉不适用于房地产,IRR比较适合用来算储蓄险,每年的获利会自动存入续滚利息

适用阿… 你没了解清楚定义而已 把金流拉成表单去跑就好

不会算就说不适用......

中毒太深…

如果对手是股市, 用IRR比较很正常, 机会成本的概念如果觉得房地产不能跟股市来比较投资获利, 当我没说租金投入房贷后, 因为无法立刻领出加码投资, 所以IRR下降如果每年都把还的房贷, 再次借出并投资, 就会是你的结论

不用想的那么复杂，其实只要租金>本利摊还即可

租金=本利摊还, 如果贷款成数不够高, IRR也不会高ex. 请问起始贷款5成20年1.8%利率, 租金=本利摊还, IRR??

楼主看的是新北房子，在传统生活圈不要太偏，贷8成租15000是可能的

厉害喔，突破盲肠XD

如果把头期款120万想成是股价,第二年股价涨到131万,第二十五年或第三十年涨到550万,卖掉就是550-120,赚430这样不是很轻松的理财吗? 只投入120万,翻了3倍多,又不用担心房价涨涨跌跌,每天都睡得着,这样不香吗?

所以说，没有即时报价跟不会跌是两回事。当然如果一定要这样

这只是我1000万资产的十分之一而已,如果复制下去8间房

你才睡得着，对你个人来说买房也许真的比买股好。

但"为了睡得着而不追求更高报酬率"，跟"误以为报酬率很高"还是不同的。

通澎都不知道涨几倍了,房价不可能还维持在25年前的价格我认为25年前550万的房子,在25年后少说也值个700-800万d大说的可能对,越是风险低的商品,利润就该较低,没理由风险比股市低,利润还比存股高。

这个操作风险再你开杠杆 除非你有另外的稳定收入来源不然现金断炼应该会颇痛

看完后觉得我还是买VOO比较实在，买房投资太累人了

把头期款想成股价，初始价格120万，第一年收入1.2*12万减去利息支出6.3万，股价是128.1万，第一年增幅6.7%至于房屋价值变成131，是因为你每个月又出钱补差价0.3*12万，类似又花钱买了3万的股票，总股价才从128万上升成131万，这就是现金流的重要，当租金无法抵房贷，涨幅不如预期要补钱，也可以当成强迫储蓄？如果之后房价上涨，越早卖掉，前期贷款杠杆较高IRR也较高，同样的上涨获利，实现的时间越短IRR也越高当然，房价起伏不会像股票那么快速=安心，有眼光选到未来会上涨的房子=信心，你现在资产1000万=有本钱承担现金流风险，我是觉得值得尝试这系列讨论文，受益良多，尤其是怪老子的网页，连投资年限都可以调整，真的好用

但是早点卖掉有房地合一税。要最大化报酬率大概还是要增贷出来玩。问题在于scalable.不然开户就送100点Line point也算获利无限

新的房地合一税，只好出租撑个5年，政府逼投资客出租XD单纯增贷无法延长初始贷款的年限，变成增加现金流负担转贷或转增贷才能重置年限，但会有些费用，贷款人年龄也有影响，不知道实务操作，还会遇到什么困难

我对单一房产却步的原因在资产太集中了一般人可能很难在房产上分散投资 (除非集资或 ETF)

股 债 房 金 这四大项就是组成金融的根基只要能对其中一到二项熟悉，就足够了股 房 债各有不同周期赚钱方式，互相尊重就是