楼主:
aloness (aloness)
2021-08-08 21:49:33没想到房版忽略本金要算的坏习惯
真的是四处影响
每个月还1万5，借贷430万
粗估是286期，再加算利息
粗算300期为25年
每月收12000，先依原文设定不涨租
CASE1 25年后，以原价550万卖出
不计涨租，税金，修缮等
套IRR计算，年报酬5%
CASE2，房价以1.7倍的935万卖出
套IRR计算，年报酬8%
换言之，基本获益跟买台泥领股息差不多
不过领股息后持续存股可能更好…
这多3% 的年报酬
就完全赌在25年后的房价
说真的，赌注很大
那大大觉得未来房价和0050哪个比较值得长期投资?
作者:
ken90007 (hirohito)
2021-08-08 22:41:00两个都买，很困难吗？为何要猜要赌
作者:
slchao (slam)
2021-08-08 23:21:00请问5年后原价卖出，IRR大约多少？
作者:
daze (一期一会)
2021-08-08 23:35:00@slchao 稍低于8%
作者:
PTTpeter (￣▽￣||)
2021-08-08 23:36:00你是把房租拿去缴房贷算成本金吧! 所以报酬才会只有5%
作者:
daze (一期一会)
2021-08-08 23:36:00300期1.5万=>贷款利率不到0.5%
作者:
PTTpeter (￣▽￣||)
2021-08-08 23:37:00我并不这么算,我认为房租都是获利,无论放口袋或缴房贷,都还是算获利,只是要在房子卖掉时,才能拿回来的帐上获利
作者:
daze (一期一会)
2021-08-08 23:41:00@PTTpeter 你可以用excel的IRR函数自己算看看。不然假设1.2万还30年，刚好抵销贷款好了。120万在30年后用550万卖掉，年化报酬率是多少? (550/120)^(1/30)-1=5.2%30年后要用1210万卖掉才有年化8%
作者:
slchao (slam)
2021-08-09 00:01:00我是没有房地产的实务经验，有在思考用反复增贷或理财型房贷或借新还旧，尽量维持在高杠杆，就能拉高获利率但投资房地产出租风险其实很杂，房客，卖出流动性，都市规划，税务政策，自身薪资，现金流，还在观望中
作者:
PTTpeter (￣▽￣||)
2021-08-09 03:29:00你这IRR算法好像不大准,我算了一下存股5%,存20年刚好本金都回来,所以是2^0.05-1=3.5%,可是明明就是5%,结果用你的公式算出来只有3.5%,而不是我说的5%存股
作者:
opm (活着堆好积木)
2021-08-09 04:25:00那就是回去检讨IRR定义啥有没有搞懂的事了...-.-
作者:
ddey (gre)
2021-08-09 08:04:00如果有什么不懂 建议先查一查 好心建议 遇到这种态度
作者:
slchao (slam)
2021-08-09 09:42:00存股一年5%, 如果有再持续投入, 20年结算, 不只2倍本金时间+复利效应, 才是IRR的效应1.035的20次方=1.98, 如果20年后目标2倍, 每年3.5%就够了
作者:
hateOnas (△氣噗噗△氣噗噗)
2021-08-09 14:25:00税金 有算吗? 贷款还有火险地震险
作者:
Linmon (计画)
2021-08-09 16:25:00我倒觉得房子最大风险是区域性灾祸，有些保险也不会赔的
作者:
Laurara (菈啦啦)
2021-08-09 19:01:00能算五年后 以原价涨1-2成的报酬率吗
作者:
PTTpeter (￣▽￣||)
2021-08-09 23:27:00我是照d大的公式算的,没有算错,问题应该是IRR算的是复利房子税金跟火险低到几乎无感,我台北市的房子税才2000多
作者:
slchao (slam)
2021-08-10 00:32:00投资用年复利计算，很正常吧？？
作者:
joyca (joyca)
2021-08-10 11:35:00之前有算过网友在重划区大片土地年化报酬也是比不上0050，遑论一般人根本玩不起，买房要干掉股票长投8%平均来看就是很难，所以从出发点来比较根本想法错误，要从资产配置的角度去思考，就像你不会拿并存、黄金来比股票投资效益
作者:
maypcc (The K)
2021-08-26 21:55:00别算了 你是不是没买房租人 无实务经验 ?算算那一堆有啥用 这两年房市涨50% 乘以杠杆随便就250%