惨！兄弟继承房产后做一事 要卖竟得多缴200万税金
2024-02-02 10:39 经济日报／ 记者游智文 ／即时报导
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房市示意图／记者游智文摄影
不动产继承眉角多，不谙税法，往往就会付出惨痛代价。近日就有一件，一对兄弟继承父
亲房产，因为不懂法令，一错再错，本来转售不用缴房地合一税，变成要缴，且税金还多
达200万元，最后只好打退堂鼓暂时不卖。
正业地政士事务所所长郑文在表示，这对兄弟是在去年继承父亲位于新北市土地，由于该
笔土地是父亲在2016年房地合一上路以前取得，依规定，继承人未来出售，可以主张适用
旧制，只需课征房屋交易所得税。
本来一切没问题，但后来兄弟间认为分配不公平，几经争论，最后将其中2笔互换，因为
没有价金支付，就以赠与方式完成所有权登记。
这一来，麻烦就大了。因为被继承人2016年以前取得的房产，继承人再出售可以主张适用
旧制，但是，继承后再继承，或是继承后再赠与，就必须适用新制房地合一税了。
而房地合一税和旧制最大的差别是，房地合一税是以卖价减去买价，计算获利金额后课税
。继承取得的不动产，取得成本为只有市价三分之一的公告价值，相减之后，获利惊人，
税额跟着惊人。
日前，哥哥因为资金需要，打算出售该笔土地，才发现兄弟间土地互换所办理的赠与登记
，已造成这笔土地要出售时必须适用新制房地合一税，若出售成功，得缴近200万元的房
地合一税，哥哥为此决定暂时不卖。
郑文在说，这窘境其实很容易避免。依照民法第 1151 条，继承人有数人时，在分割遗产
前，各继承人对于遗产全部为公同共有。如果兄弟姐妹没有共识，可以先以公同共有办理
登记，等确认无误后，再办理协议分割或是共有型态变更。如果这对兄弟继承时多思考一
下，先以公同共有登记，想清楚以后再分割，就不会面临如此状况。
如果已经分配完成，彼此间继承的财产要办理互换时，也还有一招可以救，就是以市价、
买卖方式交换土地。
此一作法，虽然日后出售时仍须以新制房地合一税申报，但因二人以市价的方式办理买卖
登记，成本为市价，即便交换后两年内出售得面临45%房地合一税，但因获利是0元，税额
也是0元。
郑文在表示，继承不动产，一定要谋定而后动，不要草率任意分配，事后再做调整，否则
本来没有房地合一税的不动产，将自动升等为房地合一税的“贵宾”。
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