[新闻] 合建分屋取得差额价金 房地合一税这样算

楼主: haiduc (小火柴)   2023-09-15 10:35:21
合建分屋取得差额价金 房地合一税这样算
2023-09-14 22:37 经济日报/ 记者翁至威 /台北即时报导
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房市示意图。记者朱曼宁/摄影
财政部台北国税局今(14)日提醒,个人以适用房地合一税制的土地与建商合建分屋,若
换回房屋价值低于换出土地价值,而取得建商给予的差额价金,这种情况相当于出售土地
,应记得在30日内申报房地合一税。
房地合一新制自2016年上路,并于2021年7月起进入房地合一2.0。台北国税局指出,个人
出售适用旧制土地免课所得税,但若出售适用新制土地,则要课房地合一税。
房地合一税是以交易的成交价,减除取得成本、费用、土地涨价总数额后余额,依据持有
时间长短对应适用税率,课征房地合一税。
台北国税局长吴莲英表示,有种情形是个人以自有土地与建商合建,再分回房屋,若换回
等值房屋、或价值较高房屋,对个人而言,就没有报缴房地合一税问题;但若换回价值较
低房屋,并从建商收取差额价金,就等同于出售参与合建的部分土地,应依规定报缴房地
合一税。
在计算这类差额价金的房地合一税时,成交价就是从建商取得的差额价金;取得成本方面
,为计算出差额部分的土地成本,要先计算差额价金占总价值比率,再乘以换出土地总取
得成本;持有期间则以土地原始取得时点至过户给建商时点为准。
国税局举例,甲君2016年1月间取得土地,每坪取得成本150万元,并与建商合建分屋,
2021年4月间房屋兴建完成,甲君以价值1,200万元的4坪土地换回价值900万元的30坪房屋
,并领取差额价款300万元。
甲君申报房地合一税时,成交价为差额价金300万元,差额部分成本为150万元〔4坪土地
取得成本600万元 × 差额价款比率0.25(300万元/1,200万元)〕,另有费用9万元、土
地涨价总数额3万元,成交价减除成本、费用、土地涨价总数额后,课税所得为138万元。
至于持有期间为逾五年、未逾十年,适用20%税率,因此应课税27.6万元。
国税局提醒,个人以适用房地合一税的自有土地与建商合建分屋,如换回房屋价值小于换
出土地价值,而取得建商差额价金时,记得报缴房地合一税,以免遭补税及裁罚。
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