合建分屋取得差额价金 房地合一税这样算
2023-09-14 22:37 经济日报／ 记者翁至威 ／台北即时报导
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房市示意图。记者朱曼宁／摄影
财政部台北国税局今（14）日提醒，个人以适用房地合一税制的土地与建商合建分屋，若
换回房屋价值低于换出土地价值，而取得建商给予的差额价金，这种情况相当于出售土地
，应记得在30日内申报房地合一税。
房地合一新制自2016年上路，并于2021年7月起进入房地合一2.0。台北国税局指出，个人
出售适用旧制土地免课所得税，但若出售适用新制土地，则要课房地合一税。
房地合一税是以交易的成交价，减除取得成本、费用、土地涨价总数额后余额，依据持有
时间长短对应适用税率，课征房地合一税。
台北国税局长吴莲英表示，有种情形是个人以自有土地与建商合建，再分回房屋，若换回
等值房屋、或价值较高房屋，对个人而言，就没有报缴房地合一税问题；但若换回价值较
低房屋，并从建商收取差额价金，就等同于出售参与合建的部分土地，应依规定报缴房地
合一税。
在计算这类差额价金的房地合一税时，成交价就是从建商取得的差额价金；取得成本方面
，为计算出差额部分的土地成本，要先计算差额价金占总价值比率，再乘以换出土地总取
得成本；持有期间则以土地原始取得时点至过户给建商时点为准。
国税局举例，甲君2016年1月间取得土地，每坪取得成本150万元，并与建商合建分屋，
2021年4月间房屋兴建完成，甲君以价值1,200万元的4坪土地换回价值900万元的30坪房屋
，并领取差额价款300万元。
甲君申报房地合一税时，成交价为差额价金300万元，差额部分成本为150万元〔4坪土地
取得成本600万元 × 差额价款比率0.25（300万元/1,200万元）〕，另有费用9万元、土
地涨价总数额3万元，成交价减除成本、费用、土地涨价总数额后，课税所得为138万元。
至于持有期间为逾五年、未逾十年，适用20%税率，因此应课税27.6万元。
国税局提醒，个人以适用房地合一税的自有土地与建商合建分屋，如换回房屋价值小于换
出土地价值，而取得建商差额价金时，记得报缴房地合一税，以免遭补税及裁罚。
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