善用“重购退税” KPMG提醒购屋税务议题
2023-02-15 13:48 经济日报／ 记者 陈姿颖／台北即时报导
居住需求随着人生不同阶段而有所不同，例如新婚首购族想要构筑爱的小窝，但碍于预算
只能选择小坪数的物件。到了家里多了新成员后，需要的空间开始变大或学区考量，就会
产生换屋的需求。KPMG安侯建业税务投资部执业会计师吴能吉提醒，若有计画换屋的民众
，无论先买后卖或先卖后买，须注意出售旧房地与重购新房地要在两年内完成，以免丧失
重购退税之权利。另外，需注意申请退税的税目不同，所适用的规定也不同。
房地合一税
个人出售105年1月1日以后取得的房屋、土地，依据所得税法相关规定，新旧自住房地均
由本人或其配偶、未成年子女设有户籍并有居住事实，且出售前一年内无出租、供营业或
执行业务使用，则出售房地所缴纳的房地合一税，可于重购自住房地完成移转登记之次日
起算五年内，向税捐机关申请依重购价额占出售价额的比例退还，所以“大换小”照样可
以申请。
旧制房屋交易所得税
旧制重购退税，退的是卖屋所得缴纳的综合所得税，而且必须新屋价额超过旧屋的价额，
也就是“小换大”才能全额退税。此外，财政部为避免不同税目间对于自用住宅房屋及土
地之认定而影响民众重购能力，故于2019年11月18日发布解释令，修订旧制重购退税的自
用住宅房屋之认定原则，使其趋于土增税重购退税一致，指的是房屋所有权人或其配偶、
直系亲属于该地办竣户籍登记，且出售前一年内无出租或供营业使用。
土地增值税
不论属于上述哪一种所得税制，重购土地移转现值超过原出售土地移转现值扣除土增税后
仍有余额者，皆可申请就已缴纳土增税额内，退还其不足支付新购土地之数额。申请适用
要件除出售及新购土地上有房屋，且符合自用住宅规定外，要特别注意的是出售及新购土
地所有权人需为“同一人”，若以配偶的名义买进新的土地，就不能适用重购退税，系相
较于所得税制规定较不同之地方。
吴能吉说明，如果重购新房地在重购后五年内改作其他用途（如出租、营业或执行业务使
用），或再行移转，国税局将追缴房地合一税或土增税原扣抵或退还税额。但因公务派驻
国外、子女就学需要、或原所有权人死亡等原因，致户籍迁出或未设户籍，倘经查明该房
屋实际仍作自住使用，确无改作其他用途之情事，则可免予追缴税款。
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