【2022报税必知】房屋税怎么算？首购族节税秘诀大公开
2022-05-04 10:47 DailyView网络温度计 / DailyView网络温度计
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5月报税季不仅要申报综合所得税，有房族也需申报房屋税。记者范荣达／摄影
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文／陈盈蓉
从无壳蜗牛晋身从有壳族，5月报税季不仅要申报综合所得税，有房族也需申报房屋税，
只不过才刚买房的首购族若想省税该怎么做？该用标准还是列举？房贷利息能抵税？房屋
税又怎么算？看完这篇让你秒懂怎么省钱报税！
一、房屋税课税时间？
每年从5月1日起至5月31日止，是民众综合所得税及营利事业所得税结算申报及缴纳期间
，俗称5月为报税季。但考量到疫情从4月中旬起，确诊人数不断攀升，财政部担心申报人
潮衍伸疫情扩散，决定110年的综所税申报截止期限，展延为5月1日至6月30日。
而房屋税则一年缴一次，目前是跟着每年5月报税季申报，课税期间是由前一年7月1日至
当年6月30日止，若未满一年则按月依比例课税。以2022年为例，开征房屋税的课税所属
期间为110年7月1日起至111年6月30日止。
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二、房屋税是什么？
简单来说就是对“房屋所有人”所课征的财产税。而房屋除了一般认定的房子外，也包含
固定于土地上的建筑物，像是顶楼加盖、车库、夹层屋等有供住宅、工作、营业使用之建
筑改良物，即便是无照违章建筑，仍会被课征。
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三、房屋税怎么算？什么是房屋课税现值？
由于房屋税属于地方税，在政府规定的税率范围内，地方政府可以分别订定房屋税征收率
，而此税率是根据房屋实际使用情况，采“按月”适用不同税率计算。
根据财政部的解说，民众应缴的房屋税计算方式为：
应纳税额＝房屋课税现值 × 税率
而“房屋课税现值”是政府依据《房屋税条例》第10条规定，请各县市依规定找民意代表
、建筑、营造等专门人员组成“不动产评价委员会”去核计房屋现值，目前固定每三年会
重新评定一次，会再依“折旧率”递减它的评定价值，是房屋税及契税的计算依据。
它的计算方式为：
房屋课税现值= 核定单价 × 面积 ×（1 - 折旧率 × 折旧年数）× 房屋街路等级调整
率（路段率）
基本上坪数越大、屋龄越新、地段越优、楼层越高、建材越好，评定现值就会越高，民众
若想知道房屋现值，可以向房屋所在地的税捐稽征机关查询。
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四、房屋税怎么节税？有没有自住是关键
由于房屋税率是根据房屋实际使用情况去计算，目前若是自用住家税率是1.2%、非自用住
家1.5%~3.6%、非住家非营业用1.5%~2.5%、非住家营业用3%~5%，因此房子是不是自住，
有没有营业用，都会影响到税率的高低。
不过想要享有1.2%自住优惠税率，还是得满足以下三个条件才能申请：
1.房屋无出租使用
2.供本人、配偶或直系亲属实际居住
3.本人、配偶及未成年子女全国合计3户以内
如果本人、配偶及未成年子女持有的住家用房屋超过3户，且实际都是无出租、自用使用
，那么以台北市为例，民众可以挑选3间房屋课税现值较高的作为1.2%自住税率计算，其
余房屋则依据“非自住房屋”的税率去计算课税。
另外，也因为房屋税是按月课征，因此，民众若房屋使用有任何变更，切记一定要在当月
15日前申请，比如说房子本来是营业用，后来变更改为住家用，那么只要在当月15日前申
请变更，当月的税率就会变成住家用的课征；若是当月16日之后申请变更，则当月的税率
还是会根据原本的税率计算，下个月才会改成新的税率。
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五、房贷利息也能抵税？
购屋借款利息又称“房贷利息”，如果民众买房有缴房贷，并符合自住、无出租条件，那
么房贷利息就能用来扣缴所得税，最高扣除额可达30万，只不过所得税扣缴，有分标准与
列举，民众若想利用房贷利息来扣缴，仍有需多细节事项要注意。
1.确定要用“列举扣除额”or“标准扣除额”
综合所得税的扣除额有“标准扣除额”和“列举扣除额”之分，民众可自由择一申报。以
标准扣除额来说，单身者额度12万、夫妻合并申报24万，民众不需提供任何证明，即可直
接扣除。
而列举扣除额则必须逐项提供相关的检附单据，比如保险费、医药费、房贷利息、捐赠、
政治献金等列举申报。若民众发现列举出来的扣除金额，有超过标准扣除额12万或24万，
那么选择列举扣除会比较划算。
2.须扣除存款利息所得
想要申报房贷扣除额的民众一定要注意，若同一年也有申报“储蓄投资特别扣除额”，那
么列举扣除额时，就要将房贷利息减去自己的银行利息收入，剩下的余额(扣除额最高上
限30万)才能列举进去节税。
举例说明，去年房贷利息共60万，存款利息所得有10万，必须先60万-10万，算出房贷利
息余额为50万，但因扣除额最高上限是30万，因此就会以30万做为扣除额申报，没有超过
30万，则以实际金额申报。
3.必须设籍自住使用且限一屋抵扣
想要列举房贷利息作为所得税的扣除额，房屋必须是“自用住宅”，而且必须登记在纳税
人、配偶或扶养亲属名下(以有没有办妥户籍登记来认定)，若拿去出租或营业用，就不能
列举房贷利息扣除额。
另外每户可列举扣除的房贷利息以“一屋为限”，不管是本人、配偶或抚养亲属名下超过
2户房子，还是将两户相邻房子打通，也都是只能选择一户作为房贷利息列举扣除。
4.列举房屋租金支出、房贷利息需择一
所得税申报列举扣除也能将租金支出列入，只是有房族要注意，倘若你同时有在外租屋的
需求，那么在房屋租金支出(上限12万)与房贷利息列举上，必须择一选择，不能同时申报
扣除。
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image source：FB／中华民国财政部
以上是针对首购族可以怎么省税的建议，其实关键在于要会善用“免税额”、“扣除额”
，但这两点又有很多条件限制，因此如何做到最大节税效益，民众都得事前做好功课！
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