卖房没赚钱还是要报税？搞懂“房地合一税”5大误解　不怕补税遭罚！
许雅绵
2019-10-02 11:38
房地合一新制实施至今，已经迈入第3年，只要2016年1月1日以后取得，或是2014年1月2
日以后取得，且持有期间在2年以内的房屋、土地，在2016年1月1日后出售者，都必须申
报课征房地合一税。
不过，房地合一新制上路后，有不少民众因不了解新制的规定，没有依法申报房地合一税
，导致补税遭罚。
以下就整理民众最常见的“房地合一税〈房屋土地交易所得税〉”5大误解，提醒民众在
出售房地时，应仔细厘清房地合一相关申报规定，以免发生补缴应缴税额、遭国税局处以
新台币3,000元以上、3万元以下罚锾或是所漏税额处3倍以下罚锾等窘境。
第一个误解：卖房子和土地的所得，明年5月报税时一同申报就好？
所谓的房地合一税，指的是房屋及土地，以合并后的实价总额，扣除实际取得成本后，按
实际获利课征所得税。
在2016年1月1日实施房地合一税制前的“旧制”，出售土地是免纳所得税的〈另行申报土
地增值税〉，房屋则是采核实认定，即按照出售时房屋评定现值去计算交易所得课税，计
税方式是采并入综合所得税按5%到45%累进税率课税，即获利部分和每年5月综合所得税一
同申报。
但2016年1月1日实施“房地合一税”之后，房屋和土地出售所得都要课税，必须计算房屋
、土地全部实际获利，并减除已课征土地增值税的土地涨价总数额，针对余额部分来课征
所得税，其中的房屋和土地都必须依实价课税。
相较于旧制出售房屋的获利，并入综合所得税课税，房地合一税是采分离课税，也就是房
地完成过户的30日内，就必须要完成申报。
而房地合一税率计算上，也和旧制有所差异。根据规定，居住在中华民国境内者，持有不
到一年出售，要课45%的最高税率〈详下图〉；超过1年，未逾2年课35%；超过2年、未逾
10年课20%；持有超过10年则课10%。
房地合一税税率认定。
若是自住者，自住时间超过6年〈详备注〉，则有400万元的免税额，超过400万元部分则
采10%的减免税率。
备注：自用住宅税率减免，须符合以下3大要件，包括：第一、个人或其配偶、未成年子
女设有户籍；第二、持有并居住连续满6年且无出租、供营业或执行业务使用；第三、个
人与配偶、未成年子女在交易前六年内，未曾适用这项租税优惠。
第二个误解：出售个人房地，亏损就不用申报？
很多民众都认为，个人房地出售，如果亏损没有额外所得是可以免申报，其实这观念是错
的！
财政部北区国税局表示，个人交易房地如果是属房地合一新制课税范围，即2016年1月1日
以后取得，或是2014年1月2日以后取得，且持有期间在2年以内的房地，在2016年1月1日
后出售者，即使亏损，也要在所有权移转登记次日起算30日内申报。
过去，国税局就曾发生过，有民众在2018年10月1日出售自己在2016年4月20日买卖取得的
房屋，但未在所得权移转登记日之次日起算的30天内，办理个人房屋土地交易所得税〈房
地合一税〉，结果遭国税局处以处罚锾3,000元。
该位民众不服遭罚，主张不知道卖房亏损也要申报，但国税局复查后表示，不论有无应纳
税额，都应该自行填具申报书，检附契约书影本及其他有关文件，向管辖的国税局办理申
报。
第三个误解：交换来的房屋、土地不用申报？
民众也常误认“交换”无须申报，其实房屋或土地与他人交换，还是属于房地交易，都应
该要办理申报。
举例来说，黄小姐和邻居交换2017年1月间买进的车位所有权，因2016年1月1日后交换车
位、房屋或土地，都要依照公告现值计算交易所得或损失，所以依规定黄小姐是要办理申
报的。
第四个误解：只有出售农地，才能免缴房地合一税？
一般而言，买卖房地产和土地，基本上都需要主动申报房地合一税，只有3类土地例外，
可免申报房地合一税，包括：出售符合不课征课土地增值税的农地、出售被政府征收或先
行协议价购的土地，以及出售公共设施保留地等。
值得留意的是，财政部北区国税局表示，在农业用地部分，接获不少民众电话询问，是不
是取得“农业用地作农业使用证明书”的农地，在出售时就一律免予课征房地合一税？
对此，北区国税局指出，符合农业发展条例规定“得申请”不课征土地增值税的土地，确
实可免纳房地合一税，不过，民众除了应取得“农业用地作农业使用证明书”之外，还需
要有经地方税稽征机关核发“土地增值税不课征证明书”，才符合免纳房地合一税的规定
。
北区国税局强调，土地增值税缴款书上金额为0元(免税)，不代表该农地就是属于经地方
税稽征机关核发“土地增值税不课征证明书”情形，民众千万不要以为只要拿到农用证明
，土地增值税又免税，就误认一定不用课征房地合一税。
第五个误解：已申报赠与税，就不用申报房地合一税？
二亲等以内亲买卖新制课税范围的房地，许多纳税人误以为，已经课征赠与税，就无须再
课房地合一税，这是大错特错的观念。赠与税和房地合一税两者分属不同税目，课征意义
也不同，国税局强调，仍需在期限内完成申报。
举例来说，陈先生在2018年时，买千万元的房产赠与给女儿，当时按照赠与税的税率计算
应缴税额，已经缴交过赠与税，但之后持有该房产的女儿，若想将该房产再出售，依照规
定还是得申报、缴纳房地合一税。
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