大家好，我是东京不动产特派员 阿汤
明年四月来东京满10年，2016年进入日本不动产，也差不多8.9年了
献丑分享一下自己的所见所闻
大致上对于日本不动产的缺点有
税费较高，管理费以及修缮成本较高，管理不便
这个缺点的部分呢
确实台湾的地价税房屋税超低
日本的不动产每年固定资产税支出大约是市价的千分之3~5左右
比台湾贵，但也贵不到哪去
修缮成本也确实高
冷气热水器换一台也都要10万日币
整修贴壁纸清扫啥的
一间小套房也都要7.8万
大楼管理费修缮基金也是一笔不小的支出
小套房一间一个月便宜的1万以内，贵的快2万的也都有
确实是都比台湾贵
但是东京租金就是收的比台湾高，即使扣除上述成本，还是能够有4~5%的收益
持有成本高其实不能算是缺点，因为收益是完全可以大于支出
论点在于4~5%的收益对投资人行不行，不存在支出太高的缺点
剩下的一个缺点是管理不便
这个我认为非常重要，这也都是我一直在接触过的客人强调的点
日本即使地理位置离台湾近
但他毕竟就是另一个国家，使用另一种语言
在这里没身份，还没有银行帐户
当房子有状况产生时，只能依靠代理人处理 （所以我也不处理东京以外的物件，只弄
自己管理得到的）
对投资人而言，可以说这是唯一的风险
虽然在日的华人不动产公司很多
理论上即使遇到状况，这一家不通也都还能找到别的地方协助处理
但这就是一个风险硬伤
不过反过来说，只要你找到合得来的日本代理人，那日本不动产就可以是你的投资选项之
一
以及待会后面会补充说明这个点
在我很久以前的文章里有分享过
我认为日本的不动产是“懒人笨蛋”投资法
一.不容易被骗
他是实体有产权，你有可能买的稍微贵一点
但透过正规交易要被骗血本无归机会不太大
再来即使你不知道当地行情，租金高低
都可以在网络上找到相似的买卖或是租赁物件去比较
不会只透过单一信息来源
甚至可以拿Ａ仲介的物件，去问ＢＣＤ仲介
若是看到你拿到偏贵的，马上就能找到更划算的物件推荐给你
二.日本租赁制度稳定
还有保证公司在中间，真的遇到迟缴房租
保证公司会比你还积极去逼房客缴钱或是清空房子归还
现在保证公司几乎也都有包含租客过世处理
即使真的遇到租客在里头过世，清空整理干净的费用也都是保证公司出
三.门槛极低
上面有说不容易被骗，因为资讯好找也是门槛低的其中之一
即使不会日文，一些住宅用语学会了，物件名只要复制贴上google
你就能看到所有资料
日本房子新旧价差很大，新房子现在也便宜不到哪里去
但旧一点的小套房一间800~1200万日圆
起步也就台币200万左右
在台湾你即使赚到好几桶金，还得有资历才能够撬动贷款杠杆
真的是什么都不用会，只要会查会比较就行
我也就私立大学毕业，现在除了日文没有其他任何专业
但就是能默默累积下来
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再来我今天不是来介绍台湾的朋友们“买”日本的房子
而是推荐大家若有想来日本发展，来日本做不动产真不是件困难的事情
上面说到“管理”可以说是日本不动产唯一的硬伤
那这东西如果自己可以做得到的话，是不是就没缺点了
我自己2012-13年间在台湾也卖过房子
因缘际会2015年来日本，2016年找工作
进入了日本的不动产公司（只有我一个外国人）
一进去了解了不动产的状况，就很疑惑怎么日本房东会过的这么爽
不考虑汇率问题的话，那时候房子很便宜，租金回报都有6~7%
坐在公司都有中国人打国际电话进来要买
做着做着，完全看不到有什么缺点或是风险
只有一年5%收益不低但也高不到哪去这点（但是若能稳定5%复利其实也是很惊人）
在日本公司做到2020年底，将近5年（在日本不动产公司能熬5年可能是最难的地方）
拿到日本籍，身份拿好，把日文学好，业界状况摸熟后就出来
2023年初设立公司，找到宅建后去年下半年取得牌照
（日本以中小不动产公司居多，不需要特别去找招牌加盟）
公司就我跟以前的部下，办公室弄在自己家，没成本
这两年来每天就是在市场上看案子，找到觉得相对比较便宜的就买（用公司名义）
刚起步还没什么钱，就弄弄小套房
买下来后就加一点挂出去卖
例如行情1000万的房子，我杀到900万买下来
后面我登990万上去卖
扣除登记费用税费之类的，我可能还能赚个50万
运气好我卖了1050万，那我就赚100万
（中古不动产价格浮动上下10%都是很正常的事情）
因为用个人名义会有让渡所得税的枷锁（台湾的房地合一税）
用不动产公司的名义的话，房子就是商品，买卖利益用法人税去计算
没错，这就是投资客的行径
在这里这样子做是非常正常且光明正大的事
我公司有不动产牌照，只要符合宅地建物取引业法
买或卖不动产是很正常的事情
公司有赚钱，就是乖乖缴法人税（公司的利益，也可以用支出减少，合理节税）
跟投资客找人头比起来
日本这种制度，对于消费者来说还比较有保障
因为业者公司不会跑，也都有保证金在政府那
于是我现在也都不怎么接客
有便宜的案子我自己收起来 （当然金额比较大的我还买不起）
案子收进来慢慢卖（中国人还是比较好卖），卖不出去也有租金收
万一空了，花点钱整理，租金想办法租高一点，还能卖更高
卖掉了我就再找新的标的
工作就是在市场上找机会，以及跟日本公司联系感情，有好的案子报一下
熟人老客人偶尔做做仲介，公司自己的手续费也不用像以前还要给公司
赚到钱就继续买，公司自己的，所做的努力都是为了自己，全都能累积起来
对我这种27岁来日本一穷二白的年轻人来说
进入日本不动产才让我看到前方有光亮
当然我也是熬了7.8年才出头
也可能我运气好，是遇到了风口的那只猪
但是日本开放外国人来日的方针应该还会继续持续
最近又准备开放中国人免签旅游
还有大把大把的中国钱能赚 （台湾赚不了，在日本可以站着把钱挣了）
相信其实都还有机会
一. 把日文学好（要能跟日本人博糯）
二. 有本钱-恭喜你可以直接开始买
没本钱-你需要想办法进入日本公司历练个3~5年
三. 想要在日本生活
剩下就是实践