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据内政部第3季资料显示，代表市场需求的住宅户数、过去十年全台平均增幅达12%，而代
表新增供给的十年住宅存量增幅为12.6%，需求减掉供给出现0.6%负差额，显示房市供过
于求，亮起红灯。
“住宅户数增幅”相当于市场需求面，“住宅存量增幅”则可看做供给面；以住宅户数增
幅减去存量增幅，得到的数值代表当前房市供需情况。
若差额为负值，显示房子盖得多、需求相对低，市场供给过剩，简言之就是“供过于求”
；若差额为正值，则是需求相对旺，市场属“供不应求”。
据内政部最新统计资料，今年第3季全台住宅户数达937.9万户，十年增幅达12%，扣除代
表新增供给量的住宅存量936.57万户，十年增幅为12.6%，两者增幅差额为负值0.6%，显
示全国住宅已出现“供过于求”的警讯。
馨传不动产智库执行长何世昌分析，过去十年因国内家庭人口结构改变、朝小家庭发展，
2009年开始全国平均家庭人口数跌破3人，今年更仅剩2.5人左右，与此同时子女分巢化现
象明显，加上单身族群增加，刺激住宅需求攀升。
他指出，在市场住宅需求攀升的同时，房市同步出现小宅化趋势，加上国内都更、危老改
建持续向前推进，市场需求成长，让建商加大推案力道，市场新增供给同时放量，加上疫
情后房市交易畅旺，开发商加大推案力度，以致最新第3季数值开始出现负值，市场出现
“供过于求”迹象。
不过，以六都来看，双北市、桃园市、台中市等四大都会区，十年住宅户数（市场需求）
增幅、扣除住宅存量（新增供给）增幅后，差额均为正数，显示这四都住宅市场仍“供不
应求”。
其中，又以台北市增幅差额高达12.1百分点，亦即高房价的台北市、区域住宅需求量仍相
当大。
值得注意的是，近年买气爆棚的台南市、高雄市，十年住宅户数增幅、扣除十年住宅存量
增幅后，差额各呈现负值3.1%、2.8%，凸显南二都房市供过于求的问题相对严重。
何世昌强调，南二都户数增幅低于住宅存量增幅，原则上可能产生“供过于求”的问题，
但因为政府祭出协助科技产业南移政策，台南市与高雄市在政府政策挹注下成为科技业重
镇，同时释出大量职缺带动工作人口移入，认为住宅存量升高的问题可望获得缓解，进一
步逆转当前“供过于求”市况。
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心得：
台北市、桃园市真的太跨张了，供需严重失衡。户数增幅远远赶不及住宅存量增幅。
但目前市场仍属于混沌状态，预售成交价高高，但10月份中古市场量急缩导致供给喷发。
大家有在卖的应该都有感受到买方贷款好像不如前阵子那样惨XDD，劝买方趁现在市场混
沌状态往各行政区的市心、潜力区买。
像买杨梅4字头、过岭4字头的，想办法往青埔、桃园区、A7杀杀捡捡看。