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8面向看“不动产放款天条”左右房市 资深房仲：放款正常恐等3年
记者陈筱惠／台中报导
近期各银行受到俗称“不动产放款天条”的《银行法》第72-2条规定的水位将满所限，传
出拒绝放款、审核期拉长或排队等待的状况，不少民众指向央行找银行喝咖啡所致。风暴
越演越烈，央行、行政院都有重量级人物出来说明。
台中房仲业者大橘团队、深耕市场超过20年的James就指出8点关于《银行法》72-2“不动
产放款天条”所造成的市况及未来走向。
首先，James说：“不少民众以为跨年度后，银行放款水位会自动校正回归、重新计算，
其实是个美丽的错误，除非银行办理现增，或者发行债券提高总体上限，否则仍依照当期
的放款水位计算。”
二、青安、新青安的横空出世，“最多5年宽限期，最长40年的偿还年限”，大大降低购
屋方入市的银行审核门槛，也缩减每月本息摊还的支出，变向让放款总额一直维持在高档
盘旋。
三、农地贷款虽不列为72-2条的份额，但当像“桃园航空城”等征收重划配地为建地后，
一次性的一并加入该额度的行列，陆续的重划分回的新兴重划区，不断放大放贷分子。
四、预售屋在2023年Q2后疯狂输出，排队等待交屋的户数已然爆棚。James认为：“明后
年恐才达到这场房地产大戏的最高潮。放款的河道要进入正常流量周期，估计需等待近3
年交屋潮的陆续去化后，才能得以平缓。”
五、若把新青安从72-2条中分离独立？James认为：“新青安的承办行为8大公股行库，其
他金控公司以及一般商业银行不动产放款水位，早就已在30%红线前既暧昧又尴尬。”
六、不动产放款，收益性相对偏低，2%的利息收入，对于银行盈收贡献有限。银行自然在
额度届满，水位高档时期，趁势拉高利率、紧缩放款条件。
七、除大型建商好整以暇，一般区域型建商在大环境缺工、发包的成本居高不下的情况下
，也将面临取得使用执照后无法顺利交屋的窘境。
八、“银行放不了款，建商交不了屋，买方拿不到房。”James最后提醒：“别忘了有幸
交屋后，尚有‘房地合一税’与政府、市场、国税局，来一场为期5年的约会。”
心得：
宽限期是关键，
要是央行加码禁宽限期好让银行回血，
喜欢买预售屋靠无限宽限期撑过去的投资人，
资金不一定撑得住，
还有要观察央行会不会把刀挥向商办和房价外溢区，
现在一堆微型商办标榜不受管制限制，
虽然是商办但是却是住宅格局，
不然就是去竹南、头份炒避开管制区。