原文恕删
众版友大家好
小弟全糖市建设业开发部门啦
上次冒出水面是第一波打房风声鹤唳的时候了
当然打房成效如果真的大有斩获今天大家也不会在这边恐慌了
题外话打房打了三五波，一下调税一下降限土建融一下禁转
结果财政部会一个新青安就把前府叨叨念念的打炒房按在水里咕噜咕噜了
站在公司员工的角度，老实说我们是没有立场对政策指指点点的
毕竟既得利益者出来宏声会被讨厌这件事，建设公司应该比谁都清楚
但毕竟不加上金融操作的建设业，其实说穿了就是加工，甚至可以说是传产
刚好最近上一波跟上卖掉的房子还没要交屋，下一波要推案的缓议
甚至手上的大笔土地已经顺利签约成交了(最近应该中小建商都是这样吧?)
手上一些房价涨、营造涨价、跟银行操作的实务经验可以跟大家分享一下
以下文长慎入
首先在房价涨幅的部分
小弟所在经营地区为例，也不讨论十几二十年远古时代的八九万大楼价
现在曾经的穷乡僻壤、假六都、没捷运的低容积都市计画区
现在新时代的买方住户也都已经完全跟上集合式住宅的买盘了
从业这五年的涨幅大约是80-100%不等，特定区域确实有翻倍甚至更高
当然，这一切涨幅跟上述发展阻碍造成低基期的房价有关系
一份完整的开发案投报分析其实数学上跟售价还有营造成本的连动性最大
而低基期的售价会造成营造成本上升对自有资金报酬率有巨幅影响
因为营造成本这五年是从9万/坪拉到14万/坪(透天)
大楼更离谱...水电管线跟地下室开挖的成本涨幅影响更大
简而言之的话一块500坪基地盖透天大约是25户标准量体
一户三套卫浴一套厨具、只需要基础开挖、不需要奇怪的审查
但变成大楼的话量体大约是125户上下的量体
5倍的户型量体大约是3倍上下的水电成本增幅
我也不绕口令了，现在小建商发小包盖大楼的营造成本就是快20万/坪
而且建坪是建照楼地板面积下去核算，扣除免计容积的车位
实际售坪大约是建坪的八成(当然，车位另外有卖价钱，但这就是一切东偷西偷的来源)
20万成本还没算管销哦，土地成本也还没算进去
单纯以常业加工就是抓两成管销两成获利 算进土地成本
房价33万/坪以下的地下室大楼，在报酬率上都只能称作是符合预期
何况地主看到房价涨，他土地也要涨阿，他是有钱不是笨欸
所以民生万物都涨的现在要要求房价不涨真的是爱莫能助
2019股票大盘才一万两千点欸，比起来不也是80-100%吗?
银行政策这个就很有趣了
首先，我们也没想过一直以来经理人开会拿出来警惕的72-2有一天会搬上台面
72-2管制的是住宅建筑及企业建筑(我们叫天条)，建设业的土建融也包含在其中
分母是存款总余额及金融债券发售额
实务上因为土建融数额都会比较高，其实拨贷本来就常常遇到一个状况
银行为了控制碰到天条警戒线的因素会被主管机关关切
会沟通建商拨贷时间，因为土建融或不动产相关的拨贷并不是每天都会发生
但存款水位及债券发售额正常状况是会每天不都往上提高
只要稍微摸过边边，成数降下来就又有空间可以拨贷了
综上，其实一直以来商业银行在不动产这块放款都是在水位线边缘的
为什么?因为土建融利率是3%起算，好赚又稳定阿
甚至现在为了好贷，又绑信托、又绑履约保证、又绑建融发票拨贷
要不是有天条，我看我们往来银行恨不得把我们所有案子都吞下去做
那既然一直都在摸水位线的下缘，为什么这次会被拿出来作文章呢?
小弟个人判断是宽限期的问题
新青安的五年宽限应该实务上大家是不会这么狠，大部分都是宽三年吧?
新青安是这样，以总体34家银行的角度来看
举最近评估的开发案为例:
五亿的土建融有十亿的总销，大约就是八亿的房贷，再抓个10%不贷款户
算下来从建案兴建开始到完销结案，不动产放款就膨胀44%
以前新青安很少人用的话，大部分房贷宽限顶多一年，就会开始还本降低贷款成数
现在状况就是，这44%的膨胀率假设又有八成都宽限三年
大约就是35%的不动产放款三年内都不会降低，然后72-2的限缩是占存款的30%
回头一算...你的存款+债券额的水位需要增加116%，才吃得下这35%的不动产放款增幅
时长大约是从建案土建融拨贷起算到交屋，需有116%的存款涨幅而且要再撑三年
试算一下在座房版先进4年存款能不能增加116%...举个手我统计一下
实际吗?我可不这么觉得
现在可好囉，银行不拨款完全没问题，央行也只是警示性的告知因为还没发生
去年一开案就办贷款的青安到现在差不多一年，央行就已经开始感觉浑身不对劲了
所以我个人立场一直觉得新青安是政策买票...这是超简单的数学问题啊...
以上，一点业内的实际经验跟大家分享
也真的听到很多客户现在因为贷款焦头烂额...希望大家都可以顺利搞定
另外有个题外话想请教大家
我们兴建一坪才14万的透天...各位装潢要装到7-8万/实坪...不觉得装潢超贵的吗?