有两张图 放在blog方便阅读 无广告&任何商业行为放心收看
https://pigeonfinance.blog/2024/08/17/72-2/
在台湾，投资房地产最大的优势之一，就是能取得便宜且大量的融资，但未来这现象可能
会有一些改变。
银行法72-2条中规定：商业银行仅能将30%的资金用于不动产放款。
不动产放款：贷款给民众买房、给建商盖房。
资金：民众在银行的存款余额，加上银行发行的金融债。
而近期房贷余额已经逼近放款上限，让商业银行紧缩房地产的放款。体现在三个方面：
更高的贷款利率
更少的贷款额度
更难申请宽限期
对市场供需的影响
房地产放款余额碰到72-2的限制将减少未来购屋者的举债能力，对需求面绝对是一个
打击。利率可能问题还好，主要的麻烦是贷款额度。没有贷款额度的支应，购置房地产的
动能势必趋缓。
但这并不表示房价一定会下跌，因为限制贷款也会影响供给。这次利率升高，主要针
对的是新的购屋者，既有的房贷户并不受影响。屋主可能会因为不想放弃现有的贷款利率
而减少售屋的意愿，情况严重的话将大幅减少二手屋供给甚至推升价格。
这个现象在美国已经演示过了，美国房地产贷款普遍采固定利率，不论市场利率怎么
调整，只要银行核贷给你，利率就不会再改变。在疫情前后贷款，大概可以拿到3%的利率
，但在2022年大升息之后，房贷利率一度超过7%。
一般来说，升息会导致资产价格下跌，但美国升息导致屋主售屋意愿大幅下降。反而
房价持续坚挺。但我认为这个因素在台湾影响力会比较小，因为新贷款条件虽然比较不利
，不过贷款利率与过去相比差距不到1%，加上换屋转贷比较不容易有额度卡住的问题，减
少供给的效果并不如美国升息前后那么大。
72-2的限制，将同时减少对建商的放款，新屋供给也同样会降低。建商盖房子需要时
间才会形成有效供给。
综合以上，我认为短期内对需求的冲击应该更大。
限贷的成因
而导致限贷一样是供需失衡造成的，因为存款数量增加速度小于房价上涨的速度。
2015-2021年，存款增速为4.74%，高于房地产2.39%。
2022-2024年，存款增速上升至5.98%，但房地产增速为8.39%。
过去台湾属于流动性非常充足的状况，不论购屋者的信用与购置的物件，几乎所有人
都可以拿到央行规定的房贷利率地板价格。但未来如果政策没有放松，可能不会再是常态
。
市场参与者的因应
若投资人认为这个限贷仅是短期现象，房地产的长期趋势不变，那就会转往投资付款
压力较小的预售屋。
但因为新青安政策，贷款期限延展至40年以及宽限期使用，房贷资金回收的速度降低
许多，限贷的影响可能不会那么快结束。若举债能量不足导致房市熄火，进一步使市场中
房地产只涨不跌的共识出现改变，势必会影响房市买气。
政策制定者的可能反应
虽然平抑房价一直是政府的政策目标之一。但若造成一般民众无法顺利贷款可能会引
起一些民怨，有可能针对首购族，或者政策性贷款给予一些放宽。
央行的资产规模占GDP比重从2021年1月的89%下降到2024年6月的84.41%，加上近期央
行的动作，包含突袭式升息以及提高存准率，偏向鹰派，也就是紧缩金融环境与去杠杆。
短期内可能要看到政策全面、快速放松，我认为有些困难。
投资想法
这个政策对于资产较为不足的族群影响更大，对于大多数房地产投资的老手来说，应
该几乎不会有影响，因为他们手上的物件可以轻易的从“购屋贷款”转为“周转金贷款”
，俗称挂1转挂4，而周转金贷款并不受限贷的影响。
银行手中的资金依旧充裕，过去消费性贷款利率的走势通常与购屋贷款、周转金贷款
相同，但近期在贷款利率普遍走扬的状况下，消费性贷款的利率甚至逆势下跌。这也会一
定程度上减轻冲击，对许多资产雄厚的投资人来说，除了“周转金贷款”之外，更能用“
消费性贷款”减轻对购屋贷款的依赖。
因为消费性贷款不能用来购置房地产，但可以套现手中的股票买房地产，再用周转金
与消费性贷款把卖掉的股票买回即可。
但这样操作的前提是，买家需要有全款买房的实力。对于资产一般的买家来说，购屋
能力依旧是显著下降。适度减轻杠杆或者预留多一些流动性，可能会是比较好的应对方式
。
再来，会购置新成屋的族群，比起类似区域老屋的客群，族群普遍的财力、薪资通常
都比较受银行欢迎，加上新成屋的交易纪录较多，银行鉴价容易，比较不容易影响贷款额
度。
加上中古屋又不像预售屋市场，有比较弹性的付款条件以及建商优惠贷款，我认为限
贷对老旧中古屋的冲击应该又会比新成屋、多数重划区来的更大。