如果不是有经验的投资客，但准备要买房投资，首先第一个遇到的问题，很常是“我到底
要买什么投资比较好？”。这也是我最常被丢讯息询问的问题。觉得屋海茫茫，591上面
几百个物件，不知道从何开始看起，毕竟天气热要看房也很痛苦。找了几个房仲，又推一
些看了没什么感觉的案件，完全没有购买的冲动，反正也没有自用的刚需，所以买房进度
就无限期延后。
如果你也有一样的状况，那有可能是看房的优先级搞错了。80%的工作在你实际看房前
，应该就已经决定的差不多了，看屋应该是最后一步，你要确认屋况的行动。
不要看案件来决定要不要买，而是决定要买什么后再去寻找案件。
即便运气好周围有投资客，好像可以一直求救，问说：这个可以买吗？买哪一间比较好？
但身为周边的人，我又不是你，我怎么知道对你来说，买什么比较好？就算我跟你说了，
你可能还是会不断怀疑。所以说，到底应该买什么，你应该要学会自己决定。我提供我自
己思考的脉络，如果你现在毫无头绪，可以跟着思考看看~
我自己评估投资案件的方法有三个步骤：
1. 获利来源
2. 竞品对照
3. 实际成本
首先既然是要“投资”房地产，那当然就是要赚钱的。若不把利益放最前面考量，将自己
的喜好看太重，例如想在蛋黄区有间景观宅、或觉得四房格局最赞买到赚到，第一间叫自
住，第二间叫集邮，那是有钱人才能做的事，所以刚起步者要先跳过。很怕有天兵看不懂
所以再详细说明一下，不是说这些房子就会涨的少，只是既然是投资，就要挑出最会涨的
房子，不同时期或地区的基期不同，最会涨的不见得是大家的dream house。
所以搞清楚想要的获利来源，是很重要的事情。你想要的是预售屋狂飙的快感、还是中古
屋稳稳补涨当存钱，或者是喜欢稳定现金流，靠累积租金准备退休，甚至认清自己我没有
那么想投资啦，我就是想买一个自己想住的房子，那也是好事，那就放过自己不要未来在
那边比投报率。
例如今年初的时候，我考量后面几年陆续还有几间交屋，若购入中古屋卡资金又卡额度，
所以基本上购屋就只考虑预售屋，或者不买看戏。那我自己的看房主力，就变成到各大案
场喝咖啡，比较少在高雄市区晒太阳爬楼梯了。
再来就是对照市场上的竞品，上一步决定了你累积资产的路径，现在就可以找寻能达到目
标的物件。假设我确定要看预售屋，而且要2028年以后交屋的案子，我才有时间调整我的
配置。那我是不是就直接摊开市面上所有的预售案，再一一删掉不符合交屋时间的案子，
那可能就剩美术馆的里山xx、高铁xx庄园、中都xx国际城之类的，接着就能够市调，观察
大家的区域及开价。因为预售屋主要的获利就是来自时间带来的增值，因此就重点评估哪
一个“最有增值空间”。比方说6x的美术馆、跟4x的高铁，那根本还不用看到格局或细节
，就知道高铁的效益更佳，事实上高铁也迅速的进入六字头，得到纸上富贵 XD。
最后一步才是看实际的成本，房地产同个社区的不同案件，还是有不同的价值，这时候才
开始评估个别的条件。这部份其实在网络上也做的到大部份，假设预售屋首先看大致格局
，房间客厅采光、景观户、车位、付款方式、已售出的单价价差等等，这些就会实际的影
响到你未来的获利，中古屋就需要观察屋况。
像我挑庄园的四房是因为和前价差很小，单价低又是景观件，总价带也可接受，所以才会
选四房，但主因还是我自己要住啦。而所谓“看房的注意事项”，影响的也只有最后面这
段，前面若选对了，就是赚多赚少的差异而已。
上面用了预售屋举例，但实际上中古屋、老屋翻修，也完全适用以上的逻辑。主要提供一
下思路给大家参考，中间每一段过程，在ptt上多爬文都找的到其他人的分享，一篇文也
是讲不完。如果你被淹没在一大堆的物件中，可以先跳出来重新思考，等做好规划回头看
物件，那就剩出价及成交而已。如果上面哪一部份，有什么问题想讨论，也可以留言或私
讯我，我有收到之后就会先分享~