楼主:
Tosca (hi)
2024-07-15 09:28:12: 推 markyoung: 公寓就算了，我台中蛋黄区老大楼单坪只有蛋白新屋的一 07/15 09:06
: → markyoung: 半价才奇怪 07/15 09:06
是真的很奇怪
以前看过某投资客大师的说法
大约是这样换算
预售屋如果单价算10
二十年大楼大概就8
四十年公寓大概就7
行情大概这样换算
所以如果预售卖40
二十年大楼行情应该要32
四十年公寓行情应该要28
低于这价格都是偏低
: 推 CoachKuester: 真的，没都更潜力的老公寓愈来愈难跟上 07/15 09:16
这你就说反了
都更潜力来自于预售屋价格
就是因为存在巨大价差
所以拆掉重盖在卖还是会有利润
至于原屋主想要一坪换一坪
这根源在容积率
他必须本来容积率没有用完
新盖大楼才能盖更高盖更多户
才有可能分给原住户之外 还有剩的可以给建商卖
中南部以前是没办法推动都更的
因为新大楼价格太烂
才不过六七年前
凤山一坪新房都还在15-20万
当时凤山区的公寓是要怎么都更??
建商根本没利润可言
但现在不是 现在凤山新房都在30万以上甚至准备站稳40
差不多就是新北十几年前的情况
那时候新北就已经有一些都更案了
所以房价一直喷
中南部旧公寓旧透天才终于有机会谈都更
老实说以前都更话题都是台北人才有的
中南部哪有都更这种事
老房子就是老了等著烂而已
要嘛建商整排收购直接打掉重盖
怎么可能有台北那么复杂还谈分配什么的
但现在中南部房价一直喷
中南部终于可以开始谈都更了XD
每个住一辈子烂公寓的老高雄人老台南人
转眼准备发大财
我觉得也算政府德政啦
作者: quiet93 (台大云嘉传真情^^ NＩ
<) 2024-07-15 09:38:00
高雄地那么多，建商干嘛花时间谈都更
所以我才说这八年选民进党有买房的都赚翻了。希望房价跌请选国民党
作者: evil0108 (拥抱黑潮) 2024-07-15 09:47:00
都更还有一个前提是素地几乎盖满 目前只有双北有条件
作者:
josh17 (珍惜资源)
2024-07-15 09:47:00房价跌投国民党，我是不是看错什么
作者:
kutkin ( )
2024-07-15 09:47:00地很多但是不精华高大如果不是台积不知道躺多久
作者:
timmer (.......................)
2024-07-15 09:50:00作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2024-07-15 09:51:00其实新北的金山万里土地也很多..XD
作者:
timmer (.......................)
2024-07-15 09:51:00都更改建机会
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-07-15 09:56:00基础逻辑就是重建后增加的楼地板利润至少要够营造成本才开始有都更机会 建商又不是慈善事业 那容积楼地板
所以我说没都更潜力的价格即使预售飙涨也跟不上涨价啊，法规上不准（例如狭窄巷弄里）就算价差再大也没意义阿应该是说面积不到或是没临马路根本没机会的那种
理论上是这样，实际上还是要看市况，在建商的产能、人力有限的情况下，把资源花在都更整合 vs 外围买地，只要后者净利比较高，就没有理由搞都更。
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2024-07-15 10:08:00你们都想太多了.单纯公寓比较晚涨而已..XD所以快点多抛出来卖.我买完这一圈老屋就回来帮你们公寓解套.公寓为啥500还没涨.
作者:
foda (啾咪)
2024-07-15 10:09:00推，预售屋价格应该是 key
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2024-07-15 10:09:00因为旁边38年老屋600还没涨.而等到38年老屋涨到800,公寓就开始往700迈进.时间差董妈..你们很爱在变化中的市场做切片讨论耶.XD
作者:
toto123 (烦.....)
2024-07-15 10:10:00老房子持有成本很低 怎么输
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2024-07-15 10:10:00又不是死尸的组织切片.他是一个变化的市场,你不可以在剧变当中切片讨论.那你会把自己的大脑搞成糨糊.
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-07-15 10:10:00你越困难整合(不临路就要跟有临路的整合) 就越需要利润
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2024-07-15 10:11:00全台湾只有台北的公寓有反应都更.其他都没有.
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-07-15 10:11:00但也可能刚好刚好啦 都更蛮多刚好该地有人跟建商有熟悉的
作者:
toto123 (烦.....)
2024-07-15 10:11:00C大 其实 台北市 很多都有行无市
作者:
KrisNYC (Kris)
2024-07-15 10:12:00就开始谈 利润只是先决条件 不一定你这好赚就会谈你
作者: eddie0729 (....) 2024-07-15 10:12:00
高雄地这么多 建商可以自己造镇啊 远雄不就示范过很多次 那些荒地地主巴不得有人跟他买
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2024-07-15 10:12:00台北反映都更,变成价格会比较高.所以变成买盘要有一定都更预期才买.这自然买盘变少流动性差一点,但行情还是在那里.其他都市没反应都更,所以反映的就是居住价值.因此流动性是稳定的.这是他价值的成分问题.高雄哪边可以造镇?
作者: eddie0729 (....) 2024-07-15 10:13:00
台北是连外围都满了 只能谈都更…
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2024-07-15 10:13:00远雄没在高雄造过镇阿.高雄的重划区其实很少耶,其他几都多很多.不要有错觉.高雄建地很缺的...政府在压缩供给很久了.市场不要靠感觉啊,靠感觉会被巴到妈都不认识.
作者: eddie0729 (....) 2024-07-15 10:18:00
远雄在三峡造过 我的意思是只要外围地够多够便宜 建商就不用花时间搞都更
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2024-07-15 10:18:00你有没有看过高雄地图..XD你用等比例去看卫星地图.你告诉我,你要去哪造镇..XD高雄往外围找到整片空地,大概只比台北好找一点.这是一个老都市,四周盖满了一大堆老透天.所以你要跑很远很远很远.而你对比,桃园,台中,台南...你在想一下.高雄你要盖到哪去?通勤1个多小时妈..XD拜托看一下地图..XD..
作者: eddie0729 (....) 2024-07-15 10:20:00
大寮那边不行吗 我亲戚以前跟我说过他们家有建商来谈
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2024-07-15 10:20:00而且这还牵扯外围都是农地/大寮你从火车站过去要多久?距离多远?你把这个距离和时间拿去台中台南桃园看一下.大寮还算最近最短了喔..XD你往北要超过高大和桥头新市镇.你往南就要到林园去了.奇怪为啥你们会有高雄空地很多的错觉?他空地很远耶.不然金山万里也有空地阿..XD另外高雄到大寮的距离跟屏东到大寮快差不多外.屏东火车站到大寮会比高雄火车站过去快.因为高雄火车站过去会塞车.我常常跑台1到雾台胚车..感受很深刻.政府就很故意的紧缩土地供给阿.不然把机场搬迁.
作者: eddie0729 (....) 2024-07-15 10:25:00
亲戚的说法就是这样 哈可能大家认知不同 当然你应该比较专业
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2024-07-15 10:25:00北边中安路那一块至少可以再撑个20年.亲戚很多都靠感觉再说的.或是他就住在凤山外围,所以大寮离他很近.他没考虑过住在火车站这种中心的人的感受.就像住淡海新市镇也会说,新北空地超多..XD高雄就是盖满了透天的都市.透天很占空间,供给的户数又很少.然后透天盖得满满的,所以空地很少.因此高雄是继双北后.整并老透天盖大楼最频繁的都市.高雄一大堆建案都是整并透天盖地.数量远超过非双北的其他县市,可能有十倍吧.就是因为,外围太远了,外加政府又控管土地供给部重划.所以不如回市区等土开整并好土地卖给他.兴富发在南高雄盖的大多数都是整并.什么民生一号院,大悦,中正一号院,国王一号院,CBD..光兴富发在高雄整并老透天的案子就超过十栋..而且号称重盖王的还不是他.这么频繁的整并老透天就是因为极缺建地.让土开有这种整并老透天的生意可以做.另外透天大多都屋主自己住阿.另外一堆把店面当住家住的.不就讲过,有一个很好笑的.本来自由路的三角窗店面租给别人.结果自由路打通复兴路,就自己花大钱翻修来住.之后因为我的店面租给名店,内用客很会乱停车.就整天把他家车库门口给停满..XD奇怪,怎么会路没通出租,路通了反而跑来住哩.另外整排过去还是住了一堆屋主..所以开店比例一直不高.让我很生气,因为这个理由,"结市"的速度会极慢.另外,透天难收是因为屋主住里面.出租的店面很好谈的...除非是屋主自己营业.或是他是名店.不然出租的,你收了,他赚到钱再去买一间就好.还有多很多小费可以顺手把旁边大楼一起买一间走.是屋主住里面那种最麻烦.之前有再搞中正路纳编整并的就抱怨.中间卡一个住里面老阿杯死活不肯被收.变成整块就缺中间一个角没办法盖,无解..只能摆着.
真的 整合不好谈就是因为老屋主住里面 然后拿很多钱给他还不肯走 可能一辈子回忆不能用钱衡量吧XD整合重盖王还有谁？福懋？
老人不缺钱真的没办法，都快死了钱真的不重要了，够用就好
作者:
ndilavril (ndilavril)
2024-07-15 10:59:00都更不是不可能，但破局机率极大时间超长
作者:
z5411 (bonus)
2024-07-15 11:46:00高雄要造镇 把冈山空军基地移走那整片可以
作者:
Sam27 (Sam)
2024-07-15 11:47:00蛋黄区是会变的，10年前北屯是郊区，现在比北区西区还蛋黄了每10-20年都会变，北屯西屯未来20年才是台中核心
我这老公寓已经才550，一年跳100到750左右了我买的从前年600，去年700，今年870才买到。
作者:
Sam27 (Sam)
2024-07-15 12:12:00妳去看建设局和都发局的报告，未来就是西屯北屯占了重大建设的六七成
作者:
DDHOWDA (DDHOWDA)
2024-07-15 12:15:00台湾都更就只有公寓而已 旧大楼根本很难 一样死就是只能都更一次而已
作者:
hank7218 (迷途小书僮)
2024-07-15 12:35:00五福跟和平那块及民族跟鼎山街鑫龙腾正在盖的案子，都是收老透天打掉盖大楼
作者:
rig2121 (阿中)
2024-07-15 13:08:00但都更还要考虑营造成本，目前营造成本也涨了3-40还是很难，至少7-80以上会比较有机会
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2024-07-15 13:23:00收购就透天盖,整并者还可以大赚一笔.但就是整并很困难.通常透天店面的价格换算地价,是整大块的7~8折.后面巷弄透天的价格大概是5折.甚至3~4折.当然整并的时候屋主都会起效的拉高价格.不过同样一块地,你是整并透天和直接买整块养的地.价差通常还是在20~30%..因此一堆人想要做这一块发财,也因此一块地有时候一堆人插旗.到头来那一堆整并的人还要去自己谈利润怎样分.尤其A"我后面有议长插股喔" B"你有议长又怎样,我有都发局"之类的...呵呵.当然对于你是被整并的,你就是等他来谈,他开价你要不要.其他他们的爱恨鸠葛根你无关.不过你不用期待你的土地会比照整块的价格跟你收.除非你是正干道店面,外加后面一整排透天他收很便宜.那你免墙可以卖到逼近整块的地价再少一点.