Re: [请益] 新青安:未来的套房/中古屋流动率问题

楼主: redwitch   2024-06-08 01:46:19
买套房自住省下房租这个概念是ok的,不过以妳的年薪建议看总价600-800万新北市近捷
运的套房,所以不用浪费时间看台北市,1200万妳真的负担不起,而且台北市的便宜中古
套房通常也有一些缺陷(住商合一出入复杂/凶宅/屋况差需要大整理/格局差/临高架噪音
等等)
先讨论资金的问题,不管是信贷还是增贷都不能拿来当头期款,而且信贷跟房贷会互相影
响,基本上银行评估你的还款能力是月缴最高不能超过你薪水的7成,妳月薪平均5万多,
那妳顶多扛月缴3万多的贷款,信贷年限不长顶多5-7年
举例,假设妳贷150万信贷,7年,利率一段式2.2%好了(其实信贷条件没那么好我只是随
便举例),每个月就要缴将近2万,那妳房贷剩1万多的还款能力很难买,所以踏实一点就
是好好投资妳手上的40万加上认真存钱,看能不能在3-5年内累积到200万以上的存款
另外的方式就是先跟互相信赖的家人借头款,用新青安得到40年贷款+5年宽限期,再利用
宽限期负担小的期间先分期还给亲友
举例,买总价700万的新北捷运套房,贷8成,头款+仲介杂税费约700휲2% = 154万,假设
妳跟亲友借150万,宽限期5年每个月只要缴利息1万左右,妳就可以利用这5年每个月还2
万5给亲友,5年刚好还完,等到宽限期过后,妳再月缴本利和2万左右
再来说看房,先好好思考自己喜欢的区域在哪里,慢慢缩小范围,可以搭捷运到处走走看
看环境,然后对有兴趣的区域初期键盘看房/研究那个区域有没有套房的社区(在你还没
有清楚的想法也都没有钱的时候,仲介不一定会好好经营妳,妳在不懂也没想法的情况下
,也容易浪费自己的时间,所以建议这个阶段还不需要真的实体看房)
以新北来说,我建议可以看中永和/板桥/土城/新店这些一线战区,虽然最热门的地方(
像是永安市场站/板桥站/大坪林站)已经涨到跟台北市一样夸张了,但还是有些区域价格
相对友善(例如环状线沿线/尚未开通的万大线沿线/土城较末端的区域),50几-60几万/

我个人就很熟悉中和,有不少社区有套房的选择,例如
推荐:天空之城/冠德住易/力霸山河/宏玺新世界(社区较单纯/环境管理还ok/公设比低2
0几%/管理费便宜)
较不推荐:摩天东帝士 (中央空调/社区比较复杂)C22商业广场(住商合一/公设比高)
四季纽约(乙种工业住宅)
再来讲套房的格局,套房通常只有单面通风,所以走廊梯厅有没有窗户就很重要,要有窗
,才能跟妳房子的单面通风对流,才不会闷,所以如果走廊梯厅有窗户是加分的
以小套房来说,建议找权状10-13坪(实际室内含阳台至少7-9坪,再小就太压迫了)再来
长方形的房子会比正方形好,因为长方型有机会隔出小小的一房一厅,有位置放沙发较舒
适,正方形就会相对尴尬,放完床虽然还有空间但就放不下沙发,最好要有阳台(不推荐
阳台外推成室内空间),因为还是要有地方放洗衣机(洗衣机放厕所很碍手碍脚,大型电
器在潮湿的厕所也不好)
最后说仲介 ,等妳头款资金到位(不管是存的还是预期可以借到),就可以正式走入市
场开始实体看房了,这个时候妳应该已经锁定好区域,可以开始找固定带看的仲介,要知
道新北捷运套房这种低总价的物件是非常抢手的,条件不错价格又合理的常常还没上网就
被秒杀,有物件释出房仲一定是先介绍给已经看房一阵子,很了解自己要什么也可以马上
出手的客户,所以妳要培养自己看房的眼光跟下决定的速度,还有找对一个好仲介,持续
看房培养关系,才可以抢看第一手的物件
我自己也是从套房开始买起,我的经验是自住4年省租金/再出租5年给房客赚房租/最终卖
掉也有赚价差,只要量力而为并且认真做功课买到相对好的房子,真的是自住兼投资,相
反地,若不懂得量力而为,那就是浪费时间望房兴叹了
以上,希望对大家有帮助
作者: Fuxi81 (XXXXXX)   2024-06-08 02:13:00
我很好奇市场上有多少仲介愿意陪买房小白带看很多间感觉就很没效率
作者: Jason11982 ( )   2024-06-08 02:19:00
感谢分享经验
作者: sooge (老衲)   2024-06-08 03:11:00
新北套房可以贷八成的可能要离捷运200m以内XD
作者: snowsnow (snow)   2024-06-08 06:08:00
钜细靡遗欸,给大大按赞!
作者: ilovejesus (给他们机会吧!)   2024-06-08 08:54:00
实务分享
作者: ZMTL (夜风/潇湘 VR板已经开板!)   2024-06-08 09:10:00
我想到我刚开始看房时遇到信义超好的仲介,因为没概念要看什么,他说没关系,我们先看一天培养感觉,那天现场看了7间都是他知道我一定不会买的
作者: labell (￾ ︠ ￾ﰠ￾臈I
芯氰胺 = 房
作者: encoreg57985 (@@)   2024-06-09 22:42:00
理性推

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