※ 引述《NovaShin (有病去看医生不要看我)》之铭言：
: ※ 引述《Zach5566 (桃园八嘎冏)》之铭言：
: : 前几篇在讨论央行信用管制的时候，看到下面有推文说，预售屋定型化契约说到时候如果贷款差额建商可以以同样的条件承贷，我翻了我的合约确实有这笔。
: : https://i.imgur.com/dIOH5z3.jpeg
: : 但是后面还有一个但书是例外条件，这些例外条件不就是我们现在讨论的问题吗？因为政策变化导致的根本被排除在外，差点傻傻的相信了，还我开心了一下，只能说建商想得比我们还周到多了。
: : https://i.imgur.com/fmHJnuw.jpeg
: https://imgur.com/lUnpjva
: 当当当当，上课囉
: 定型化契约里面的贷款约定
: 不要说跑单，连一些专案都搞不懂
: 就是因为这几年脚喇一喇房子就能卖
: 根本没有人会去注意这一条
: 1:不可归责于双方
: (1)
: 差额在预定贷款金额百分之30以内者
: 卖方同意以原承诺贷款相同年限及条件由买方分期清偿
: (2)
: 差额超过原订金额百分之30者
: 卖方同意同样利息，缩短到__年
: 法规写不得少于七年，这边我们都会盖章七年
: (3)
: 差额超过百分之30，双方可以以前述方式办理
: 或是解约
: 这边写的落落长，会让很多人搞混
: https://reurl.cc/WxWrRe
: 这边直接上实务
: 但老实说这条不太会发生
: 因为不可归责于双方
: 只有发生在战争，天灾，人祸等重大事件
: 所以第一条，不用想了
: 2:可归责于卖方
: 建商唬烂说鉴价很高
: 建商唬烂旁边没坟墓却有坟墓
: 建商说要好好盖结果烂尾
: 因为建商唬烂，乱盖，旁边有不良设施
: 导致银行估价较低让买方无法贷款
: 卖方就要依照承诺的年限跟条件
: 让买方分期，如果卖方做不到
: 买方就有权解除契约
: 这也没啥问题
: 最大的问题要来了
: 3:可归责于买方
: 信用不良，银行评估不予放款
: 名下房屋过多，不符合银行放款条件
: 讲白的就是你买方自己的问题
: 买方应于接获通知之日起___天(我们都写30天)
: 请一次给付，或是经卖方同意分期
: 注意，这是75%的贷款喔
: 一次给付？你疯了吗？现金买房腻！
: 经卖方同意？你各位觉得建商会给你分几年几期？
: 也就是说
: 没有拿捏好自己的能力
: 透过"房贷"，"质押"，"信贷"等
: 大笔金额流向房地"头期款"
: 就代表三年后你的"贷款"如果出包
: 你就很难透过房贷，质押，信贷来救
: 这几年极限操作信用的朋友
: 你就要保佑你交屋的时候
: 银行愿意借你钱
: 当交屋时，因为法令变更
: 银行成数异动，那都是你买方的事
: 建商只要有新青安这种国家订定
: 单一住宅可以贷款80％
: 你就不能用可归责于卖方
: 或是不可归责于双方这两条
: 既然那两条不能用
: 只剩下第三条了
: 我们再把第三条唸一次
: https://imgur.com/lUnpjva
: 阿密陀佛，善哉善哉
: 其实可以A我ID
: 会推我的大部分都是首购，换屋
: 会嘘我的大部分都是投资客，掮客
: 或是手上满满预售屋想套利的人
: 要套利我是无所谓啦
: 但真的不要鬼扯瞎机八讲一堆没良心的话
: 叫人家增贷去买预售屋
: 你他妈不怕下地狱吗？
: 如果是换屋没自备款那就算了
: 多的是买了又买，买了又买
: 你现金够就算了，叫人家增贷开杠杆买
: 这种业界败类不管是谁我一样喷
: 我话讲完，欢迎那些没水准的掮客来挑战
前面两篇似乎都是在讲投资客可能因为第二间贷款政策改变,
变成第二间只能贷六成的情况, 不过这情况最坏就是少借一成, 多掏一成现金而已
随便补可能都补得出来
那如果是豪宅线降下来呢?
对已经签的预售屋冲击是不是超级大?大到会有一堆人断头那种?
举例来说,
台北豪宅线七千变六千,
假设原本买6500的, 原先可以贷个七八成, 豪宅线砍下去变成贷四成
自备要多掏3~4成(1900~2600万)
其他县市, 豪宅线四千变三千
假设原本买3000, 除了原本的两成外, 还要多拿900~1200万现金出来
现在新竹/桃园/台中, 一堆没多大的三房/四房都要三千左右了
三千根本是满街跑
甚至退几步讲, 现在买一间2500上下的预售屋, 盖个四年,
每年涨幅算5%就好, 2500*(1.05)^4=3038,
你现在买2500的预售屋,
三五年后交屋时鉴价就有可能过豪宅线(如果豪宅线变成三千万的话)
也可能要多掏大概一千万出来
现在2500在新竹/桃园/台中好一点的地段, 买个正三房可能都还不够
这样看来影响非常剧烈,
因为以新竹/桃园/台中来看, 2500~4000价位的预售屋,
全部都可能交屋的时候要多掏一千多万出来
应该很多人都会断头吧?
看了一下上一篇的讨论,
似乎要认定是"不能归咎于买卖双方"也是超级难,
建商也不一定会想借你钱, 对建商来说,
你不能拨款他直接没收你缴的钱或者拿个15%总价违约金后再重新卖一定是比较赚的
也省很多麻烦
如果真的降豪宅线的话,
针对在"实施前已经签约的预售屋"会有什么配套措施吗?
像是豪宅线的认定就是以签约的时间点为主, 而非交屋或贷款的时间点(落日条款)?
各位有什么看法呢?
我看法是
1.降豪宅线的机率可能不大, 因为可能会违反信赖保护原则, 而且算是全面性的大冲击
2. 降豪宅线反而导致低总井喷, 对那些整天喊居住正义的人(选票)更难达成居住正义
因为他们本来就买不起豪宅线的房子, 豪宅线一往下弄, 连原本低总都买不起
3.降豪宅线是连首购一起杀, 而且对首购的杀伤力远大于投资客
以新竹来说,
投资客根本很少会去买原本豪宅线-1000万(3000万)的物件来投资
都是杠杆开到爆买数间远低于豪宅线的物件(1000~2000万)
而豪宅线-1000万的房子, 却可能是真正首购的会需要的
举例来说,
有想要生小孩的首购夫妻买间新竹竹北机能+学区不要太差的3房,
基本上就是两千五~三千起跳, 豪宅线一砍变成打到真正的首购族群
然后投资客手上已有的低总物件又喷, 更爽到投资客
4. 就算真的降了, 也应该要有配套措施, 落日条款之类的
因为不是每个人随便都能临时掏个一千多万出来的,
尤其扣掉台北以外的区域, 大多数其实都只是打工仔而已
我的看法大概是这样
也想了解一下大家的看法 谢谢