大坪数喔.
我是房产相对论的支持者.
所以一切都是相对和比较去看.
今天如果大坪数单价过低,我就会认为他会有一天有报复性拉高.
就像某一区房价过低,总有一天她会报复性补涨.
毕竟台湾很小,不像美国底特律崩溃后,到现在都躺在地板.
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因此我有点忘记我哪时候有提过.
大坪数可能会有一个补涨效应,它的单价可能会有明显拉抬.
而最近除了双北(双北是另外一个市场,生态不太一样,请去问双北的投资客)
其实你看中南部的中大坪数,有不少价格有明显上拉一些.
高雄最典型就是当年很悲惨的国王系列...XD
你现在去看国王系列,他的单坪是不是上拉不少.
也就是他可能比一般物件涨的还要多一点...
但是这个情况必须建立在"大坪数的单坪明显落后"的状况.
而如果你的大坪数本来单坪就没落后.
例如豪华品牌,例如豪宅案.
那这个现象可能不会作用在你身上.
至于小坪数则是.
目前小坪数在租金上面还没看到很明显的压制状况.
代表供给需求平衡状态还没出问题.
所以本质上还ok.
而小坪数虽然产量很庞大.
但有一点很重要就是.
目前的地价是被小坪数高单坪价给冲上去的.
也就是说,反过来讲,地价只要没有回跌.
这些单坪价很高的小坪数,它们就是会有支撑.
因为更新的小坪数就是更贵.
更贵就是既有的小坪数的支撑.
因此小坪数生产爆量的两个破局现象.
1.要嘛供需出问题,你看到两房的租金因为供给量过大而明显被压制.
2.要嘛地价回跌....地价回跌,那单坪价最高的必然受伤最重.
因此,有时候我们要注意风险.
但也不是每天都认为世界会毁灭了.
跟我爸一样,阴毛论看太多,整天疑神疑鬼也不好.
这样会让你投资根本下不了手....
抱也抱不住,机会也犹豫半天怀疑是陷阱或是自己想太少,赚钱赚一点点就跑.
有状况无论短期还是长期效应每天都在认赔杀出?!?!整天都在停损.
这样还投资屁阿..XD
至于说.
当你资金过大,不想让贷款被绑在小坪数.
恩...如果妳都是购屋贷款是这样没错.
你会被逼着放大物件.
但如果你用挂四,其实你可以突破这个限制.
反正你资金够大.前面几间现金买之后再挂四借出来ok的拉.
但是无论怎样,不动产玩久了,你总是会适度的把物件放大是必然的.
而大物件如果是屯屋也有大物件的玩法.
最典型我讲到烂的手段.
这边例如小坪数都成交在35,你大坪数买30.
过一段时间涨上去.小坪数涨到70,你大坪数好啦成交行情还在60.
但..你大坪数去转贷增贷,银行端想要借你钱.
那就可能用70去帮你估.
这样你借个八成,你就几乎可以借到快逼近你卖掉的总价了.
而这种情况....那你干嘛卖..XD....
这就是大坪数的屯屋手段之一.
鱼目混珠..
不过当然,大坪数的持有成本比较高,出租投报率比较低.
因此在持有过程的收益效应会比较差.
这就是大坪数的原罪...
这是你永远都躲不掉的损失.
这也是如果你持有太多大坪数.
那可能也代表...你是时候该把房子卖一卖去屯土地了.
而屯土地...这样就可以开始用法人,可以集资,可以配股,可以募资.
那就进入另外一个游戏....