※ 引述《foda (啾咪)》之铭言：
: 如果之后卡豪宅 3000 万
: 再卡第二户六成，第三户 keep 四成
: 如果在两三年前没有买房
: 然后不久的将来一般住宅都涨满到 3000 万
: 这样贷款两间的头期款要 1800 万
: 这样买房还有累积资产的效益吗？
: 2020 年桃园两房都大约 800 的时代还能慢慢挑找喜欢的
: 现在是 2000 万都还要用抢的
: 有钱人是否很怕大家不工作呢
: 训练小孩去当足球明星有机会吗
我老早就预言过了，大概在12年前奢侈税那段时间，我就已经预判了这一个未来趋势，如
果政府要利用政策打房，关键会落在两个地方，一个是名下的“房数”，另一个是“闭锁
期”，也就是时间成本。
看到这里觉得我在说废话的，你就会知道为什么我打算发文把这篇文章留下来，因为以我
写的文章都被我删光了，但是趋势真的一一应验。
1.先说明房数：
现在的政策风向就是持有房数，而非总价。
不管是用限贷成数，或者要求自住（用自助税率和非自助税率去影响），不能出租利用（
租屋补贴以及缴税去勾稽是查得到的），不能囤房（用水电查，空屋税），先说结论，政
策落实到最后，手上热钱多的人，必定走向高总价！
大概在7、8年前，我就预判这件事情的人，决心放手所有的小低总，先买3000万以上的房
子，当年稳稳的贷八成，这个判断不只有我，， 我身边扶轮社、医生、律师和会计师都
是这么做，投资的世界里，跟风仔永远是被收割的那一群人。跟风仔的特色就是永远都要
眼见为凭，相对于还没有生活机能的重划区，他们偏好所谓的已开发旧社区，原因很简单
非常害怕承担风险，但是他们不知道风险跟报酬是正相关。
大家都知道房价的推升，必须要有几个基本的元素，例如，周边有其他的土地，和其他的
开发，才能带动话题，带动价格，现在有实价登录这件事情会更明显，注意喔！我建立这
个假设的时候，我们还没有推行实价登录，之后只是刚要推行奢侈税。
所以比较起旧市区，投资客反而比较喜欢重划区，因为涨幅比较明显。
但是跟风仔往往是最晚进入这个区域的人，因为他们要眼见为凭，
当然就称为被收割的“最后一批”稻草。
跟风仔还有一个特色，就是人云亦云。听到大家都说过去5年，小坪数涨很多，就会去追
高，然而这样的行为，往往错判！
这个道理有一点点像是在股市，当你看到别人买某个标的赚钱，你才去追高购买，通常价
格已经过高，而且你之所以会听到这些消息，也是有心人放出来的，简单来讲就是有人要
倒货，所以再找接盘侠。
相反的，有些人赚了钱很低调，都不说原因很简单，大家都知道了价钱会被炒太高，不利
自己持续布局和建仓。所以你是不是跟风仔，问题不在我，问题在你。你是怎么做的？你
的心态能够把持的住吗？
面对免费的资讯如海水般汹涌而来，你是听了就全信，还是你有自己的判断力？
你有自己一套的验证方式？去看更多研究报告，深度阅读，大胆建立假设，在市场上验证
，摸索出真相，还是你习惯概括接受，什么都不管，直接All in ,Fomo?
在股票市场里面,能够赚到钱的往往有两种，一种是傻子一种是疯子
其中的一种是长期存股，一张不卖奇蹟自来，不受市场上波动影响内心意志，这个套在房
市上，就像长期自住客和长期置产客。
自住不易因一点波动就买卖或搬家，也是因为这样，很多普通如我人一生最大的资产往往
是自住的那间房。一方面强迫储蓄，一方面资产增值。
在股票里面，有另外一种人喜欢短进短出，常常刚赚了一小桶金，又马上投入下一个标的
里，赚少赔多的情况下，有时候获利率还不如自住型；在房市也有这种短进短出的跟风仔
，当你看到小低总涨很多，才去跟风买，当你看到擦鞋童发文问大坪数是不是没人要了，
这表示讯号来了，很明显这种人他没有自己的中心思想。
就跟在股市里面做投资，很多人是没有自己的一套获利理论的。获利的方式虽然很多，但
是很多人根本懒得动脑筋，在不做功课，也不自己建立假设，验证假设下，最终很难形成
一套适合自己的获利模式，反复操作大量获利。
如果你听到别人的做法觉得好才去做，往往会发现标的已经被炒高了，
别人稳稳坐在轿子上，等你来抬轿，你抬到一半，觉得心有不甘，三心二意放弃了以后，
又发现他又价格高涨，以至于抓了乌龟又跑了鳖的状况。这种人最大的问题就是：没有中
心思想！没有一套自己基本的假设，经过长时间的验证，组建出一个完全适合自己的获利
模式。
在房地产的市场上，这个道理也很相似，当大多数的人，都还在吹捧“已经发生”的小低
总，有另外一群人，已经默默“预测”到政策风向，如果是在股市，你就会听到这种说法
：预判你的预判！
在资金的市场上，永远只有能提早布局的人，才可以赚到钱！一定要早就稳稳地看到未来
，看过韩剧“财阀家的小儿子”的人，你就会知道我在说什么了。在股版也是如此，早年
存ETF的人利息和价差双头拿，结果因为ETF00940这个巨婴,不小心冲破2100亿，藏富于民
，间游资过剩，媒体一直报导，定存大妈的事蹟，太高调了，政府就趁机公告说，要开会
讨论加码抽二代健保补充费，你看之前赚钱的人不用被抽，但是后面跟风的，不但股价买
的比别人贵，还要被抽，投资管道又被卡住一个，这就是为什么思索未来，预测走向的原
因。
这件事情我很早以前就说过，但是还是忍不住在预言一次，未来最珍贵的不是“房价”，
更不是“单价”。未来争最珍贵的是“名额”！穷人和傻子才把“珍贵”的名下额度，用
在小套房上，用在赚四五百万这种事情上，眼光要放长胸怀要放大，千万别以为买四五间
的小低总涨幅大，却不知道浪费了更宝贵的名额。
#基本假设要先排除能力和现状：
你要默认自己不可能一辈子是首购族，也许你现在能力不足，但是我们先把这一个个别的
差异，放到一边不讨论，用你手上已有资金的情况下，你未来获利了结，手上有钱的情况
下去思考，因为这个思考，有可能将会是穷人跟富人拉开距离，另外一个分水岭。
老话一句，“实拿”永远比“殖利率”更重要，这就跟在股市市场中大家在争殖利率利息
比较好还是价差比较香，我会说小朋友才做选择我通通都要
我要的是实际赚的比较多，其他都不重要！够务实吧！这就是我少走弯路的理财之道！如
果看到这里你觉得我在说废话，那恭喜你表示你很理性
但是我要告诉你很多人不是。
#人类为什么会跟风和非理性：
如果你看过之前诺贝尔得主出的一本书叫“轻推”,,你就会知道我在说什么，人类本来就
不理性，人类有很多选择都是包含的诸多情绪，完全非理性的，但是只要认知了这一点，
再透过一点点巧妙的安排，其实就会影响人类的行为非常之大，这本书之所以得奖也是因
为这是一种很无形却很有力量的理论。
这是题外话，我之前在另外一个平台上发表类似的投资理财文章我用了这一个理论，去分
析目前ETF的逻辑和趋势，还被联合新闻网以及风传媒大量的转载，看过的人应该会有印
象。不过自从被媒体转后，股价就被拉得太高，害我很难回补，后来我就提醒自己还是低
调一点，所幸房地产没有这个问题，高总价目前也不是抢手的标的物，趁大家不讨论的时
候，我可以分享自己的理论，从中去找出自己没有想到的盲点，这样我的学习和解盲才会
最大，毕竟房地产用真金白银去验证，加上现在绑10年，真的是很可怕的事，那还不如
在网络上被酸民挑刺，对我的收益反而会有帮助。
扯太远了拉回来，其实这个“实拿”的概念，跟卖房子的时候一样，不要去计较给房仲的
佣金多少，由谁来出，屋主永远只管我实拿多少！阿莎力又爽快的屋主，房仲会更卖力替
你买房子，不是因为你人好，是因为干脆一点，大家能赚多少分得很清楚，工作起来才有
动力，实拿才是重点！
因为高总价大坪数实拿的现金，一定比小低总来得多，如果小低总卖得快，涨得多，那是
“现在式”，但是，过去绩效不能当成未来绩效，所有的当下，在你享受完的这一秒，就
会成为过去式
！
就像我上次分享趋势大师大前研习所说的一个人的经济，当你知道未来的趋势，你就知道
投资的大方向，如果在十多年前你就押对标的，你现在就是躺着赚。这就是我很讨厌讲现
在，更专注研究
深度阅读全球经济，总体经济的脉动的原因！
所以不要再当个跟风仔，跟风现在最潮的事，现在最流行的就是未来最不流行的，流行就
是不断的物极必反！就像景气循环股一样，每一阵子会有一波轮动，能够预测趋势，掌握
轮动的人，才能赚到钱，所以能不能停止思考！
现在就是过去，未来才是王道，懂趋势才能早早布局，投资要省力，但不可以省脑筋。如
果可以深度阅读，一定比看网络文章好。对我来讲看网络的文章，可汲取灵感，帮助我写
文章，梳理对策，但是深度的理论基础，还是要从书本上吸收的，因为这些理论才是有经
过实验和验证过的，尤其是有关人性，以及经济模式这一类的理论。
2再来说说闭锁期：
之前房税合一正要上路，当时市场上各种的风声跟揣测都有，在我研读诸多投资书籍之后
，融会贯通一个概念：政府要当庄家。
在股市：
买元大金就是压多头，这就是一种庄家概念股，股市交易热络，庄家抽的手续费就会多，
即便你手上的钱不够买台积电，你也可以跟着多头赚到钱，当然0050也是一样的道理，这
不是股板只是举例，我相信懂得就懂啦！
在房市：
房税合一你要这样思考他就是政府要当庄。
这个说法不难理解，政府正面临军公教年金改革，劳保破产，，高龄化社会来临，长照经
费不足，二代健保也不够，各种巧妇难为无米之炊的情况下，不管是为选票或者是为政绩
，手上最重要的就是要有银弹，所以政府就是要当庄家，过去抽税的比率一直以来都不合
理，而政府这次就是要举著居住正义的大旗，
一方面补足荷包，一方面立下威信。
当庄的的不会让自己的赌场破产，抽头只会越抽越重，这是趋势！
这是政府最有用的武器，用来打选战，用来打嘴砲都非常好用！有这种叫做既有面子,又
有了里子的武器，何乐而不为？有在投资的人,都看得懂这就是庄家提高了抽头！
只是表面上还是有达到抑制房价的作用，因为他拖住你的后脚跟，延长你转换的时间！
以前
三黄一流最有名的就是，这个月签约下个月装潢第三个月就卖出，号称三个月可以获利上
百万，谁还要上班？我只能说有些事情，能做不能说，太高调引来的下场就是杀鸡儆猴，
政府不但可以立威，
还可以分一杯羹，而这个结果有全民一起承担！
有本书叫长寿新人生，作者在书中分享有关美国高龄化以后，社会结构改变，其中最重要
的一个改变就是：大家都会活到近百岁！这个作者的上本书书名叫做百岁人生，书中有一
句话我非常喜欢，人生用特写镜头去看是悲剧，用长镜头去看却变成喜剧！
在房地产的趋势来说，未来就会演变成这样，过去三个月赚100万的神话，已经会慢慢消
失。在房税合一高税率的助攻下，大部分的人会把房子持有的时间“拉长”，换算你的一
生，大部分的人是在30岁到40岁左右开始购置房地产。
股市不讨论少年股神这种神迹，在房地产我们也不讨论少年房神。出生就继承房子的那群
人，20岁名下就被登记了房子的那些人。如果平均用35岁来算，过去如果2-3年可以转换
一次，用平均寿命90岁来算，每3年转换一次，你可能可以至少买卖10次以上,或是更多。
这是计算同一时间，只有一间房的情况下，但是目前的打房趋势，一个人名下有可能未来
会变成只有两间房
加上惩罚夫妻结婚（婚姻太幸福不想假离婚），所以本来两个人的名额，有可能变成一个
人，也就是说，一个家庭只能够有两户房子。再加上每次转换的闭锁期拉长，从五年变成
十年甚至更长，即便我们的平均寿命拉长到90，转换的数量也大幅减少。
这就是政府利用时间成本和转换的次数减少，来拖住你的后脚！不要问我为什么知道，因
为我读过公共政策书，
知道政府运用政策工具的逻辑，大概有哪些，用白话文浓缩：不是兴利，就是除弊！再搭
配主流价值，以及民意的走向，这本书要搭政治学的意识型态来看，更能参透其一二。
所以，在未来，时间会成为每个人最公平的一件事，听到这里你不能发现，过去的获利模
式，公式如下：
E实拿总金额=
A人头数 X B房间数 X C转换次数 XD买入坪数。
A合法，一个家庭只有一个人头
B一个家庭只能有两间房
C10年才能转换一次，而不是三五年可以转换一次
D目前没有限制坪数，但是有豪宅税的总额上限
但是总额表示单价上去你就更难追到了，因为头期款的门槛会被拉高，
当ABC都被限缩，但是你希望E实拿可以变大的时候，你只能够把D变大!
结论，不论是自住或是长期置产，买大一点比买小一点好，因为名额很珍贵。
我当然知道有很多投资客会用人头不过，现在的风险越来越高，有关违法的事，我不愿意
，也不想去承担风险，所以也不列入考虑。在排除违法人头这类的邪魔歪道方法后，合法
节税的投资管道就越来越少，推演到最后，不管是自住，或是长期置产，都会开始考虑高
总价，这就是我一直说的物极必反，如果你是喜欢看历史相关书籍的，你会不断的看到类
似的循环。
答案很简单暴力，一样被绑架10年，实拿回来1500，一定比三五百，来的划算！
这就是我们现代人最讲求的CP值啊！
不是买不买得起而已的问题，而是时间效益的问题，机会成本的问题。因为你的人生只有
一次，当然有上一代，跟要留给下一代这些，我们一样不讨论，要不然投资理论很难建立
，每个人的变量都加在一起，
很难找到一个最大公因子。
所以在这里我们已经先排除了几个条件，个人的能力不同，薪水跟收入不同，有生小孩没
生小孩，留给下一代这一类的问这样的假设！
我讲的是我讲的假设前提是：想要赚的总金额越多越好，不是在跟你讨论你的薪水，物价
和个别能力，
这种个别状况的变量不讨论，（如果你的能力还不到，就把这个概念放在心里，并且鼓励
自己，你不会永远是一个首购，每个人都有第一次，姐也办过首购，虽然缴清了，现在看
人家办新青安口水都流满地了，请要把握这宝贵资源）！
一旦综合变量过多，就无法验证理论和假设，摸索出自己可以接受，又觉得最理想，最适
配的投资方案
以上是盆栽姐的大胆预言。