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https://house.udn.com/house/story/123589/7944939
内文：
进入超涨期 李同荣：房价再涨多少、未来就跌多少
2024-05-06 10:56
经济日报／记者游智文／即时报导
今年房市出现价量齐扬走势，房市趋势专家李同荣表示，房市原在2023前三季开始降温，
但在第4季因新青安贷款专案激励与今年第1季股市发烧助燃下，房市出现甩尾现象。
他表示，房市甩尾已进入超买超涨风险期，房价再涨，未来景气反转时恐将面临断头危机
。
李同荣指出，今年六都4月交易量六都房市交易量2万2902栋，年增率大幅上扬40%，而1-4
月统计数据显示六都总交易量8.6万栋，年增率高达31%，全部集中在低总价市场。
低总价市场由于轻松的首付与优惠的自备款，加上贷款宽限期延长，激发了年轻人购房企
图心，也误导了不少自不量力的买家进场，甚至投机性的买盘把预售市场当期货操作，大
举操作杠杆，这种现象突显市场超买现象，对未来市场将造成不利的影响。
李同荣指出，全台房价，六都成屋这波平均涨幅超过70%，台中、台南涨幅近一倍，中南
部总价市场跨越1,000万到1,200万，预售市场甚至更高。
由于总价触顶，自备款超过年轻人负担能力，市场理应降温，但在电价、运价将调涨声浪
中，市场泛滥的游资蠢蠢欲动，因此部分建商采取低首付、低自备款、低分期、拉长工期
、、等等促销模式，的确吸引了不少投机买盘进场。
他分析，1,000万房子，完工前只要60万到80万自备款，建商与投资客都在赌五年后房市
会大涨，都把产预售当期货操作，若五年后如预期，则皆大欢喜，在低杠杆的操作下，投
资客可获利数倍。
但若五年后房市景气不如预期，市场就会出现断头危机，建商存货大增，就有可能出现烂
尾楼事件发生。在目前房市已接近触顶的阶段下，房价再涨多少，就可能会跌多少，投机
行为，不可不慎。
李同荣警告，在股市发烧、电费、运费双涨预期心理下，通膨压力未消，保值心理大增，
充沛资金势必涌入股市及房市，在新政府上任前的空档期，正是房市无视的促销冲刺期，
而这种热销现象将延烧至第3季，反转危机才会出现。
未来的房市涨势将会如股市，股市选股比选市重要，房市则选房比选市重要，建议自住买
盘不必太在意房市大盘，“强弱分明”“择优弃弱”是未来房市自住买盘的选房策略，高
铁轨道经济与高科技产业进驻，仍然是房市强势的双引擎指标。
心得：
今天存房团因为这篇新闻都笑翻了，
房仲、代销、投资客、建商的人员都说不可能，
全部都在笑。
今年市场抢房状况非常严重，
建商拉价、封盘锁房的情况下，
要怎么跌？

非台北核心区的是要小心. 怎么上就怎么下

当然就是皆大欢喜 哪次不欢喜了

说这波涨70% 这波是从哪时候开始啊？

竹北怎么上去怎么下来？？这个3年前就听人在说了

大概2028他说的未来

台湾自称专家的跟被称专家的都很x

讲的台北没跌过一样…

鲁空就鲁空 还专家勒

怕李同荣很准，不是joke

忠言逆耳二房低总物件未来就是红海血洗一波

又是传说中，怎样上去就怎样下来的故事

好，继续喷

反而因为买了预售更小心谨慎花费每一笔XD

房市降温在2022，2023下半年已经是新的开始

怕暴... 社区均价16我买17 未来怎么办

不要小看光头，有时候很准

打带跑安啦 没涨就自住咩

他警告会旺到第三季后 没毛病啊

断头好啊 准备扫货

十年前也一堆这样说 然后 恩恩

请问这算不算见笑登休憩？

他其实也不是说崩盘 今年这段过热期买的基本就是套在未来5-8年的高点

鲁空：李同荣很准

看来继炳哥跌落神坛后，新空空大神要上位了

他的看法是这样啦 这段末班榨出来的就是过热溢价买盘 如果未来政府如果又要搞新政策就另当别论

又开始洗跌 看来房价又有得涨了

那就是大家要努力赚钱 增加子弹

问题是现在不是末端xd

这样崩盘的时候才不会剩下眼睛

想上车吧

房市出现甩尾现象(外抛到外太空?)

这句话我还以为没人敢讲了，因为很难发生

李同荣是不是没来看房版

你要比起涨更严重很多的资金收缩才可能发生

看美国什么时候要面对通膨数据啦不然几个月就印个上兆美金 全球不动产继续飙涨至少还可以闭着眼睛印到国债50兆美金'这样子联邦预算 50%再付利息

他没说错啊！他指的对象是“不自量力的人”。财力雄厚的房虫可以离开了，不用对号入座。

竹北规划好 竹科+高铁效应 最难跌就这里

鱼尾留给高手赚 结果鱼~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~尾这么长

他讲的是市场，哪来的买家区分

笑屎 还在怎么上去怎么下来XDDD上次讲这个话的 被嘎屎了 坟头草已经180cm高了

杠杆爆了就没了，看你有几个人森可以赔

他是不是被zack 感化了

这一波的确好多建商推优付、建商贷、0工程款

鸡排能不能怎么上去 怎么下来？

不可能 绝对不可能

他整理资料很强 但预测算了吧 去年一直喊死亡交叉

他上波也是这样喊的空空忘记而已

想骗人空手 高招啊 赖皮粉已经崩溃很多了

甘安捏

感谢李，认同，不是房子买不起而是租房更有性价比

他的起涨点可能与众不同不是女儿不嫁你，差一间房子，你只能叫阿姨。

建商优惠vs最低房贷违约率0.07，看你信那个

这个人 没准过

点位不讲清楚，都是博眼球而已。

这事情要看房贷违约率 不是凭感觉觉得不少自不量力的人进场 那违约率就该提高一下讲新青安 一下讲预售屋只要少少工程款 请问五年后完工的房子是能用新青安吗？

ㄗㄢ

同荣鲔鱼罐头

好喔

违约率现在看不准吧，最近爆量上车潮，目前上车的应该还在宽限，不可能连利息都付不出来不过内文是讲预售屋 所以我也看不懂现在再讨论啥不过自己肉体觉得一个礼拜涨一万这种涨幅确实有点夸张

多多连李同荣都能否认，真可悲搞清楚这人不是Zack也不是屎位

鲁空 在涨20%洗脸

我也觉得最近涨太夸张 有点担心

鲁空 来不及上车吗

十年对称线跌幅

年底出大事，不要不信

说到底各地区风险不一样，新旧价差高的地方风险就高。

2022以前 大家嫌贵 现在觉得便宜还会涨 老实说 好像真的

资金挹注盘是动能来源之一，但最终还是要有基本面去撑，偏离太多的地方风险就越高。

有点过热了 虽然现在房圆真的是靠夭低啊

买台北蛋黄区没差 保值 现在很多一案叠一案 现买现赚

最近跟2020不一样的地方是，人人好像都变成投资神一样，身边一堆讨论要买要投资的，我是真的有点担心，还好我自己投资的区域够稳，不然真的觉得市场氛围太不理性。

还在爆量上车潮，2021更热，宽限期到现在都过了，有大量违约吗？笑死

很难说之前挂四资金是闭眼让大家过

投资团老师保证XD

现在门关起来了，还有网络银行信贷的兴盛。

484在讲有牛的那个地方

会变成这样子还不是政府限制房贷，导致资金跑去信贷

你本业强没差，但有人就是赌一交屋房价涨他就要脱手卖，朋友合资、借人头。无所不用其极。本业强、资金够本来房地产就是资产配置一环没差。

那种人什么时候都会有好不好XD问题是占市场多少比例

你可以观察啊 近期有没有多出来像是青埔就有+40万现金脱手的 近期这种就很麻烦，一但过多就让那个区块陷入盘整

就买偏远的自己看着办而已，买的时后就知道了吧

重划区看五年内新古屋跟最新预售屋有没有跟上有跟上皆大欢喜，没跟上就……多注意点吧。

老了 已经预测错误了

这里不是都不管怎样都是涨吗

2020 21的买盘＞资产膨胀前的买方，这些屋主入手成本低，金流稳定，（那时候可没有什么房贷大放送）2024的今天，身边几个新青安上车的，想当然宽5年，几乎开到极限，听到的说词都是了不起五年后卖掉，再来就是充斥各种投资言论，看看板上最近多少篇买第x间上车的文有多少。

五年后大家一起卖丫，冲吓

以为是在看股票吗 晕倒

下好离手 呵呵

五年后不至于回到2024啦，标题有点譁众取宠就是了，只是投资最好戒慎恐惧，赚的多不如赚的久，要上车的最好建立一下资产负债表跟现金流量表，要开到极限也是用悲观的情况去预估，不要投资个房地产搞到自己。

崩盘条件就是多杀多 至于台湾要多惨才会多杀多 ？！或许被美国制裁才会发生

记得李同荣2021年有说2023年开始跌，结果只有盘整没有跌，然后2024年开始涨势。

y大，你说的现象，高雄也有快到交屋就消化完了，刚刚还有一篇也是消化到交屋就up了没什么太大问题啊

尤其预售屋现在又不能转约，我知道很多人都是打算低自备款然后再去股票捞一波赚工程期款，但到底有多少本跟金流可以抗风险，不知道有没有仔细评估过就是了。

完了，五年后才要跌

下半年出大事别不信

讲2027两岸开打 可能性还比较高

现在投资风气远不如201x,199x，谁没事那么紧张光要产生回档都很困难我是说以这种状况连涨三年投资盘太弱了多杀多比例太低，直接忽视

太久远的历史我可能刚出生无从比较，就纯讨论这几年的变化跟差异性，就像00940搞的风风雨雨，也不知道自救会要闹事了没，反正我比较保守，自己做好判断就好。

你没经验，你怎么判断，多少投资盘产生的不安定筹码有多少？你不能看到少数几个就恐吓啊，投资大忌讳就跟看新闻买股票一样，整天一个心七上八下另外2020-2022的投机盘，很多2022都洗掉了这是近乎新的开始2023下半年才开始的没看到我们2022都在做调整

2022年Q4我进场 哈哈哈哈不知道跟上市建商元老经理聊过60几岁的XDD 凡正他们公司几波都活下来q大不是之前说我很奇怪XDD李同荣这段话 跟两个月前在板上推文分享的根本大同小异真的看好，资金够又长期置产，就进场买。行为举止才是真的XDDDD

现在没转约就看建商表演啊，他们继续拉、有人买单就继续涨，我也不会打乱自己的投资计画，我只是不会去追炒作区而已。

自住的话能力能负担，当然买XD，不在上述讨论范围。

追那边自己判断，但是目前格局就是一个新的开始，而且还在热车期爆发期还没到，所以炒作区还没喷对，炒作区还没开始xd当然如果中长期说等补涨也ok不过，要对现在局面有准确一点的认知不要胡思乱想就像前年你ai不敢追，说跑去买别的

Y大，但高雄还是一样都是稳定的自住客入住，而且急着住，+40的真的是少数，所以问题不大

也没错你也是赚钱，但是你就是对炒作做了误判

你跑去买正2跟美债不是吗

人家还没开始，你就判断要结束我纳指在二月跑得

高雄旧市区蛋黄会补涨没错要知道现在交屋，代表可能至少2年前的预售

不过后面ai真的高点在三月

甚至更往前，所以是对标2021

那些资金有问题或交不了屋的只是赚多赚少差别，没有赔$问题，我遇到2个建案是如此

赚多赚少是以前，现在是资金链断头，反正自己算好就好。

外加政策紧缩，升息，生活成本飙涨，薪资负成长。

那些投客更保守，资金都预备好了

时空背景有一样吗？

大趋势看涨没错，小区域自己看，再来是资金突然出问题的没有平转可以走。有本的当然没差，且战且走的自己算好。

二代投客就像高雄王说的和老投客不一样，会跟着市场求新求变但 慎

现在局面压力远比2016低无视回档目前都没机会

大涨格局已定是真的是现在进行式

等房价再涨个40%再来看有没有压力现在刚开始而已2022也是因为涨的时间太短，所以没有什么回档

中古屋被扫，换约开跟预售差不多很扯

2022都不回档，更何况现在新的开始xd现在就是买好躺着等风越吹越大而已另外没看到政府一点动作都没有政府一点压制房价态度都没有

二代投客，甚至三代投客，那个对市场的敏感度不输给任何人，自己也会求证

真的不安定筹码变多，政府比你还紧张

我问到都是要加非常多的，威均有人换约开价要拿1200万现金谈的空间还不大

经历上次大涨现在投客一堆实力雄厚的根本不怕

简单说 q大这里是同温层，取样已经筛选过了https://i.imgur.com/kpHnTDL.jpeghttps://i.imgur.com/jVK6cD2.jpeg一开始也觉得，怎么有人可能不会按计算机

以前这种可以平转甚至赔钱卖，现在禁止换约对市场影响力是0

连安全裕度也不会抓是白痴吗

这种一定都有，比例要够大才会影响，而且现在建商巴不得你以前买的案子断头他收回去卖更多

不是喔，我是在几个预售群和投资群读到的讯息＇体感应该不会错，这些投客融入生活和投资

你们在讲成屋跟房市，我在讲断头，市场当然不受影响，反正死的不是我

后来看到身边有人大开杠，开始思考我忽略了人性，赌徒哪有管那么多

多少群组是代销房仲，甚至投资客们自己要到货

比赌徒不可能比房地合一2.0上路前还多啦

这种是不是前面缴的扣违约金，然后建商就收回去？

很难说，像孟学院。有人明讲凡正交不了屋

建商收回去 还不是加价卖...用现在价格出更爽

以前我看过乌日梦幻诚低首付80几万还要5个人合资一个人赚个10万就跑的

不一定是赌徒，也可能是高估自己的

讲到赌徒，那就舞台还给你丫大，我遇到的都是轻松惬意的投客，不然就安份守己的

房地2.0以前这种赌徒超级多到处都是一开始就没打算交屋而不是高估自己

80万还五人合资也太麻烦了...

很猛吧发哥还5人合资

这种赌徒小赔退给建商小事而已..其他投资上新闻的才惨

不要太相信群组的人，除非真实生活有相处

真好奇投客还在煽风点火是真的看好还是等著吃自爆的

还不是每个人都1/5有人出1/10的，我是看到合约

反正我是看好，等开案继续买，只是看到身边的乱象唸一下，不是每个人都那么懂房市跟投资。

就跟00940一样，不要把群组房板的样本

Y大你太多面要顾，很难说下去，舞台还给你

现在的逻辑就是建商不怕投机搞市场，新成屋跟预售都是她们说了算。

很难理解合资买预售屋 这样何时要卖不会吵架吗？

真的看好，就身体力行进场买，多投资促进经济非常欢迎

他们合约上就写明谁几分之几，可能是老师或大哥带投资吧，当年很多年轻人啊，房地2.0+禁换约已经没看到年轻人了1/10权利本金不到10万也可以炒房多美好的时代

我才刚买一间啊

反正交屋没问题、空租没问题、宽限期过了也没问题。非常良好的多军稳定的买盘，当然欢迎。又不是说你，是说q大。今年也打算买一间台北市单纯保值用。

啊就，你看着一个人在幻想一大群的问题2016预售屋断头那个有经历过就知道这只是无感小事情光帅过头竹南大埔断头是怎样断的有人一次买五间，没转掉全部断头

对啦别人都是幻想XDD

有国泰大坪数死活不肯交屋被国泰没收定金

凡正我房板开始的推文都在，都可验证

台北新竹怎么跌我就问 真正要担心的是有牛的那种地方吧

但是马上调整说可以，这是我最佩服他的地方。

这样光要复制2022的压力都困满了青埔我不会推荐啊，他很迷我不喜欢迷的地方你是不是错乱了他是一个需要未来航空城的地方，也许航空城某一天会有

每个时期因子不同，就像近期生活成本暴增

但是在确定之前，他受资讯和环境的影响很大不喜欢这种型态的投资

所以一直2016干什么，模型因子就不同

我就在讲现在现在股票崩到8000点，房地产都很难回档不相信你可以过两年回头看

崩跟能赚钱是两回事

目前盘太稳的关系

竹北最近已经有88.x万，板桥好几个捷运站都将近百万，青埔就算没航空城6字头也很合理

鸡犬升天的时候

政策紧缩、房地合一2.0、银行开眼

另外因为盘很稳定，不安定筹码很少

很稳跟能赚钱是两回事

所以现在所有的幻想，在两年内都会被殴到妈都不认得

凡正这篇3年后也在，再回过头看就好

板桥每个蓝线站都有近百万，非新板特区

2022年你也说楠梓不稳啊

房地合一2.0,银行贷款限制都是之前上路，然后开启上涨你觉得这是什么情况是先大涨才房地合一2.0？

你麻看一下日期，那是上一波的事情了现在的涨是踩在这一堆政策往上涨的2022当然不稳啊

这个时候就很感谢教主提醒我一件事

就说2022是2020-2022那一波的结束，结束怎么会稳

一个人资金2000万，20年后 IRR如何

而且高雄7+28奈米不是调整，整个市场悲观而你看我2023怎么进去了？

5个人合资？？？

你桥头 后面郡都推案没有往上拉

资金两千万，投报率很高，因为杠杆很好开

但重划区………大家可以多交流。

郡度？大极，其实我又爱买，它完销了可以讲了，哈哈你可以等著看达丽二期要多少，你在想一下到底2023是不是大涨第一年

没必要同时间，台北赚翻了

帅过头那个是一人买五间，外加他有中古屋

我信ceca 和kuso讲的，我都有在经历和求証，都对呐

为什么投资要锁到同一个区域XDDDD

2016那一波是这样产生回档的，疯子很多你看这支股票要大喷，你买别支干嘛？你看美国大喷，跑去买印度吗？

所以现在局面就大涨起涨热车2020-2022的事情在2022差不多结束了不要混在一起

每个人的分享都有其价值，如何转化成自己的投资模型才是真的盲从只会变成肥料XDDDD

你台北，2003-2008的事情跟2009-2012是独立的两次盲从？？谁没思考啊，哈哈不对啊，你现在认为会跌？？你觉得是大家盲从，还是你在迷信？现在居民你怎么觉得会跌？你在房地合一2.0,银行线缩贷款，利率相对高的时候开始涨也啊如果后面利率开始下降，你说会跌吗？现在是踩在这些东西上面上涨

郡都没创高 你看看兴连城会不会创？再看看未来二期创多少？喜欢买旧市区就去 个人的自由

未来目前没看到有新的阻力耶

等信用规制6-5成，我们再来继续谈看另外看会不会继续升息

第三间贷款管制也是之前的事情

旧市区喔 最爱买旧市区的就ceca大啊

继续升息的话，这....你要不要这一些专业一点的跟你聊天xd

这个yil 经常同意nova 的推文，讲话语气也很像，也是推崇北部。上次也有人怀疑他是nova 小号，我也是越看越像

傻傻，分什么新旧，能赚钱的区域、能赚钱的物件就是好

下半年信用管制第二间更限缩吗 好期待

逻辑上会是信用管制加升息交叉使用

我做投资什么都做，没设限你设那么多框框给我干嘛不要乱凹拉，会像租屋代销仔一样臭掉啦

你上面自己说 20XX-20Xx中古屋补涨你在赚钱不是吗？ 你自己往上看 你刚刚才说完

又来一个下半年大事，信用管制加升息真的有够像nova

对啊，新区域涨不动，蛋黄区涨幅停滞，你不去旧区域捞补涨不就智障

本来就是，赚钱还分新旧根本傻

推文纪录你看别人是呛我还是认同我xd反而有推文纪录！你现在讲的都会被追溯喔所以才说不要乱凹，你会臭掉你现在凹会跌，升息，这会跟你过两年以上到时候上涨和降息，你就臭掉了更不用说你一直给我设框框，问题是乡民一堆把我几千篇文章看过的你给我设框框，你在搞笑吗？？

还好吧 你会在意比你pr 后面的吗

C大会买旧市区 去年跟这个月 是买旧市区吗？ 感觉讯息 可能需要更新一下

你根本就在乱置 真他喵笑死啥啊 别人在讲去年 你在置入更早 别乱凹好吗

有什么好笑，反正你们帮我抬轿。桥头楠梓开心都来不及

就想说乱套可以误导他人，但这边老乡民太多烂招没啥用的啦

这串讨论文目前就我跟你比较资深XD其他人都后来来的啦，当然c大比我更资深

真棒 贺 别人在帮我们抬轿 真爽

应该不是你跟我而已xd另外不讲我买大极是怕郡度给我乱炒

真的超爽的，1字头稳稳的

没看到最近高雄大学西侧就炒起来这样再回头炒桥头比较健康

真棒 那边的透天也是爽爽被抬 超级爽

你桥头除非中古，不然新的一字头入手，不是因为二奈米消息

凡正租金cover一切。

我没买过中古屋XDD

也有可能早期鼎宇 那边一层 一般平常没半个人在住

买的是预售，所以有时间差 这个才是主因

那就是养很久，或是2022以前非新市镇内部

逛完公园 上去洗洗澡是有

硬要说，桥头最大赢家应该是2020买，然后死抱

本身没在进出，都置产。所以在思考

最后绩效会如何？

再之前的时间效应下去就没想像中那么赚

森远 鑫市镇那批 不过那个离确定的消息 真的有一段时间

青埔也没放啊25万上下，其中一间到最近同社区同格局同面向，比手上物件低楼层成交6字头。所以才在思考这个问题如果中间就跑掉了，后来再买新物件就会被限贷影响屋龄才3年………

短线是立刻卖，你放几年都是中期中期卖是因为别的地方有涨更凶的你没别的目标，干嘛卖中期

所以啊，就像你说的没有更好的目标资金没有更好去处，干嘛放手。

桥头我都计画至少放八年八年后再看这八年有没有新的变化再判断要不要卖

去群组不是都在看中人互踩大战吗？

就跟水湳14期的华固一样

我追ceca文章这么久，不觉得他有讲错凉菜、温盘、热盘基本上都没错

最近也是炒得不行XDDDD但他是大建商+财团+政府联合的成果

之前凉菜往老屋买，这动作一定对

未必真正的精髓要看“价差”

2022盘真的很冷啊，gg都快跌趴了，没心看房

另外还要看当时大环境

C大 前几天您有留言过两个礼拜要再入手一件中古，会是高大吗？

是喔，但2022Q4进场 哈哈哈哈哈因为建商推案价格低于市场，搭配他完工日期。就进场了

等新青安一堆根本买不起的盘子宽限期后就刺激了

空空又出现新浮木了，坐等五年宽限期捡便宜！这样这五年怎么涨都没关系，五年后买葱价

崩盘

五年涨50%回档10% 大概是这样

信不信五年后有新新青安，一般房贷变40年，转贷继续再战10年

房价在山腰而已。都低估了还在靠北

还有新青安3.0，4.0，5.0，安啦

笑死现在2000多万的房子都是秒杀我知道你还有钱啦

五年后还有新康安2.0

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大师去年开始失准了

代销的嘴脸超瞧不起人的

鲁空又开始危言耸听

鲁空专家

笑死，20年来只有不涨，哪有跌的时候

预售期间断头是建商收回去拉价卖，又不是就法拍了，而且卖方市场的状况下，法拍会低于市价吗

再未来100年可能会 反正跟窝无关

李大师很准 但也常常看走眼 这波就是 碳税跟电费 接下来美国降息..

我炒房10年，这那位？听都没听过…

常常讲总是会准一两次

五年叫做投机? 那小于五年的是什么

好了啦 50年后开始跌坏掉的时钟一天也会准两次