以下纯属个人观感与认知，不代表全部真相。
数字也纯属随便举例，仅供参考理解。
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建商卖预售，一部分应该是资金的考量。
先解释一下预售案的资金模式：
第一部分是土建融：
例如买这块地要10000万
兴建成本要8000万，合计18000
会先跟银行贷款
土融五成 ，建融六成
也就是建商自备款= 5000+3200=8200
但不是每个建商都一下能拿出这么多现金，所以又有很多变通方法。
自筹款也能借，这是一种。不过比较少见，不讨论。
土融则是拿到土地就能拨，也不讨论。
跟预售比较有关的部分是建融：
建融是什么？建融怎么算？建融怎么拨？
建融是以建物为抵押的融资。
建融的算法
工程总经费=单坪营建x可销售坪数
建融=工程总经费x银行可放贷成数。
建融怎么拨？
总建融例如5000万，并不是盖完一次拨，而是按进度拨。
例如盖10楼5000万，平均一层楼500万，营造会一直来请款（因为营造也有现金压力，）
现金足够的建商当然可以付完这5000，房子整个盖好再跟银行拿钱，
但其实交屋后就会解除信托返还建融，可以转房贷，意义不大。
通常都是边盖边请建融。
很多建商不如你想像有钱，
他可能手上就1000万，盖到2楼给营造就没钱了，必须马上请银行拨款。
甚至更紧的是受手上根本没钱给营造，
追着银行拨款进来，马上就转给营造的，也很多。
所以什么都要赶，
灌浆到晚上10点，隔天早上八点马上传照片给银行，银行中午12点就要拨款，三点半才能
转帐给营造。
以上就是建融的状况。
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那这跟又跟预售屋或新成屋有什么关系呢？
有的关键在一笔叫做工程款。
如果买过预售屋的人就知道，
建商会给你一个付款表：
头期5趴+六楼底板完成5趴
屋顶板完成+2趴 拆架5趴
这些数字，就是所谓的工程款，是买方要汇入的。
这些工程款会先汇入一个银行开设的信托专户，建商不能动用。
必须达到一样的进度，并且附上发票凭证才能够申请。
跟建融很像但，差别在于，建融要利息，工程款是不用利息的呀！
这就差很多了，
为利息一般在3趴到5趴，如果是资产公司利息会更高。
这是第一个优点。
第二个优点是，
预售屋可以提早拿到钱而且可以判断这地区案子的未来趋势。
一个大楼案，盖的快的要两年，盖得慢的要四年。
如果盖到成屋才能卖，建商很难判断下一步要怎么做。太没有效率了。
如果有预售的方式，
例如我先推出西瓜1号，一坪150000。
预售如果卖得不错，不用等西瓜一号盖完，
我马上就可以开始规划西瓜2号，
一坪改推200000。
以此类推，再推出西瓜3号25万，西瓜4号30万.....
这样每年都可以有一个新案子，
公司才能够稳定运作，
而不是四年才能够推一个案子而且还不确定能不能成功。
以上是我对于建商模式的简单理解，
如果有说的不对的地方再请各位前辈补充。