不动产是这样.
在市场上面.
你操作只能"炒高"
然后只有"持有者"可以操作.
也就是说,你手上没有这边的房子.
管你是大建商小建商大财团小财团屋主还是租客.
这一区的房子你半根毛影响力都没有.
这让我想到1x年前帅过头爱讲的那句话.
"手上没有房子的投资客,连狗都不如"
你手上没这边的房子,你有一亿十亿一百亿,你都跟这边不动产无关.
所以"有房子的人"话事.
而因为台湾没有财团.
所以基本上没有人会因为"出租投报率过低"而非常理性的"调降出售价格"
也就是说,例如这边本来投报率3%,因为一些状况所以投报率剩2.8%.
而财团有可能因此调整他的物件出售,下降价格,出售投报率拉回3%.
然后因为他们持有的房子物件量很多,因此当一堆财团操作有共识的情况下.
房价就会受它们的影响而"价格往下操作"
这种在自住率低的都市很容易发生.
更容易发生在一些"国际盘"的商用不动产.
(也就是全世界一大堆各国的财团可能都在这边持有商用不动产)
更不用说如果国际盘还会有汇率或是一些其他的评估影响到这些财团的买卖定价判断.
但台湾自住的房子基本上都是自然人持有.
另外通常很少人在同一区持有很多间房子.
就算有极少数人在同一区持有很多间房子,他应该也很少在买卖.
所以你不会发生,在同一区有极少数屋主有大量的频繁买卖.
更不用说有"财团思维"的持有者用数字逻辑在操作这一区房子的买卖.
因此台湾的房子基本上几乎没有"被往下操作"的现象.
当然房价还是会跌.
涨太多有人降低获利出场.
或是大量失业一堆人的房子被法拍或是被不良债用低价取得.
通常你看到价格下降,回档就是第一种,真的跌就是第二种.
其他时候,自然人持有房子,就是看人家卖多少她卖多少.
而投资客,他就是只想加价卖.
当然对一个区域房价影响力很大的还是新屋.
因为新屋会在同一个区域产生大量的交易.
也因此建商很容易对区域房价产生影响.
但是对建商而言.
它们开始盖房子到开卖通常不会太久.
因此他们不太会去对他们的商品做"金融"操作.
(例如靠当冲来压制价格,偷偷建仓吃货...)
建商和外国那种持有大量中古不动产的财团本质上是不同的生物.
一个是制造商,商品销售,一个是金融产品操作.
而对一个制造商,一个产品销售商,他只会想要维持商品价格甚至拉抬商品价格.
所以建商也只会往上哄抬,他不会往下压价.
最后就造成.
真实在台湾.
一个地区手上有房子要卖的只有两种生物.
1.自然人,并且持有很少间或是只持有一间.
2.建商.
而这两者,都不会往下压价,他们都只会往上拉价.
所以台湾市场没有在往下操作价格的.
但外国可不是.
你持有1000间伦敦的商用不动产,例如价位是1000.
但你如果可以透过交易,借一个事件例如什么大升息还是脱欧什么鬼的.
你出售100间,把价格从1000开始往下压制到850万.均价给你算卖在930万.
然后你在低点在找金主或是其他地方找资金,缓慢吃货.
让价位维持在850~880,吃100间回来.
之后再靠一个东风例如降息还是什么,再多吃100间均价大概在970万,把价格炒上1120
这样洗一轮.
你手上就有1100间房子,然后价格是1120.
你这时候再慢慢把100间出脱,把钱还给金主,就可以透过操作在其中捞一笔利润.
所以你会有"把房价往下操作"的动机和意愿.
因为你持有太多间+你又可以找的到额外的资金.
(就算你找不到额外的资金,你持有太多间还是可以透过操作赚取价差)
当然实际市场操作会更复杂,尤其还包含资金成本(财团的钱会有成本,但不一定是房贷)
以及交易成本..
不过本质上大概就是这样一个故事.
当有单一人或是法人持有单一区域太多的房子.
外加他是用金融商品角度在操作这些房子.
这种情况才有可能在市场上他会有把房价往下做空的现象.
而如果这一区就算财团或是多屋族,最多持有个三五间房子.
那....你持有三五间房子,你会想要操作房价下跌来吃货?
或是.
你持有三五间房子,你打算怎样操作房价下跌?3~5间都贱价卖???....
你持有物件相对区域交易量太低,所以你降价卖根本无法撼动市场.
外加其他人可不配合你往下作价...几乎所有持有少物件或是单一物件的人都只想网上卖.
所以就算你居住正义感爆发又有报复性反社会人格,想要燃烧自己的财富把房价往下压.
你三五间都贱价卖,也会直接被淹没在市场当中...立刻被投资客给扫掉,然后加价卖回来.
所以相对于交易量,持有物件不足你是连想做空都无法做.
你必须持有物件量大到一个数字,你的买卖量占交易量有明显的大比重.
你才可能有办法做空.
因此呢.
台湾房价在市场上能往下的就是上面两个原因.
其他方面都只会炒高,往上卖.
不会往下卖,无法做空.