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日本房子没人要？他花400万买10坪小套房、出租9年就赚回一间！工程师自曝东京买房术
：只管“这件事”｜买房财之道
【工程师东京包租】
在日本企业上班时，将加班赚来的薪水，先投资股票，有第一桶金后，再钱进房市钱滚钱
，逐步在日本站稳脚步。
沿着山手线找房，风险最低
地点好房价贵一倍没关系，租金行情也会好，房价上涨也快
上班族租客相对稳定，空屋时间愈短，投报率愈高
【文／蔡碧月】你听过“失落的日本”吗？这名词已经落伍了。脸书拥有10万粉丝的日本
省钱小站站长郑阿成（化名），30岁时拿出在日本企业卖肝的薪水存款，买下新宿车站附
近将近2千万日币小套房，9年下来月租金平均17～20万日币，租金总收入等于买一间赚一
间。
郑阿成18岁到日本读书，东海大学资讯系毕业后进入日本NEC当工程师10年，被派到乡下
山形分公司上班，一路历练调回东京，如今自行创业开网络公司，闲暇时经营粉丝社群。
“日本大企业福利很好，租房子、交通费等都有补助。我被派到乡下头两年时，底薪300
万日币，靠着平日加班5小时、周六日各加班10小时，每年薪水600多万日币。那几年我单
身、加上人在乡下没地方花钱，一年最多可以存到200万日币，就把钱拿去投资股票、买
美金，存到一桶金后在2014年时钱进房市。”
“东京买房买地点就对了”
他说，日本没有什么风水问题，买房买地点就对了，东京的话就沿着山手线投资，风险最
低！10年前东京一间小套房不到一千万日币就能买到，因为目标是出租获利，花了近2千
万日币买下距新宿车站走路不到7分钟、面积30多平方公尺的附卫浴套房，租给日本上班
族，租期大概3～5年，蛮稳定的。虽然外国人贷款比较麻烦，他利用在大公司上班的优势
，顺利贷款8成，利率不到2%。
即使是30年的中古套房，因为地点好，几乎没有空房，最高可租到20万日币，“出租投报
率看似破10%，但中古屋修缮费很高、保险费及税费也不少，房租会随屋龄下降，一开始
租20万，越来越旧就变17万，大楼管理费也上涨一倍，平均出租投报率约5、6%。”
记得有一年厕所漏水殃及楼下，光修理就喷掉20多万日币，也要赔偿楼下损失，幸好这部
分有第三人保险代偿，同时必须买礼物慰问楼下邻居和租客及减免租金，“日本法律规定
如果房子有问题导致房客无法正常使用，房东必须赔偿。”
那现在还能投资日本房市吗？他表示，2014年时日本房子没人要，但现在不一样了，疫情
这几年日圆贬值，日本人购买力变弱，外国人尤其中国人、香港人趁机爆买，东京房地产
涨幅惊人，像他的套房涨幅就有3成以上。
据日本不动产研究调查显示，从2009年至今，首都圈的新大楼房价平均上涨至少120%以上
，东京23区从每平方公尺78万日币，如今涨破150万日币。中古屋方面，根据公益财团法
人东日本不动产流通机构统计，2012～2022这10年间首都圈的中古屋每平方公尺单价上涨
1.6倍，2千万日圆以下的成交物件跌破3成，5千万日圆以上的成交物件从7%跃升到27%。
“目前东京23区的好物件，出租投报率不像有些网站说的那么高，大概剩2%，想投资日本
房市的人，出手前要精算是否划算。”
当日本包租金要注意的两三事：
想出租获利尽量找交通便利、好地段的物件，需要开车十几分钟或坐巴士才能抵达的房子
，再便宜都不要碰。
日本租金行情稳定，即使物价涨翻天，法律规定涨租需要取得房客同意。
屋主每月除了付管理费，还要多缴一笔大楼修缮基金。随物价上涨，管理费及修缮基金也
跟涨，有些不明究理的外国屋主会拒缴，造成管理纠纷。购屋时要打听住户是否外国人居
多，避免这类麻烦。
需要物业代管公司处理房事的话，尽量找正派有口碑的业者，以免被骗。
租给上班族，比租给留学生好，后者有落跑风险。
心得：
“租给上班族，比租给留学生好，后者有落跑风险”
这句话台湾也通用，因为台湾也有一堆“假读书真打工”的东南亚人
开学时，整班消失，全班跑光光