最近蛮多这个讨论
现金流与资本利得的交叉，这是一个千古议题
刚好也是我一直以来的课题
我可以依我的切身经验，和大家切磋讨论一下
这串大多数的问题
是很多人会把“现金流”、“资本利得”混淆在一起看
买现金流的案子，又期待他资本利得比一般案子高
买资本利得的案子，也期待他收入不输隔间套房
这本身就很吊诡啦！
你拿隔套案件来跟两房案件比“资本利得”
你当然怎样也赢不了
反之你拿两房案件来跟隔套比“现金流”
两房收租怎样也不会比较高
所以很多人会拿“结果”来反推当下的决策
这本身就很怪
这段时间房地产大涨，你当然会认为早知道 就All in 两房三房，增值到爆，隔什么套房
做什么现金流？
但回到当初，你在买入的当下，“你看得到未来何时会暴涨吗？”
你不可能会知道嘛！
我们都不是神
谁能判断下一次井喷是在何时？
一堆人从现在回头看房地产，当然觉得喔喔喷喷喷喷
怎么买怎么喷喷喷
但房地产其实也有沉寂好一段时间的时候
奢侈税后新庄暴跌30%有没有经历过？
新成屋从本来成交6X万卖到4X万还卖不掉
好不容易过了10年终于回来
你说10年前买6字头的买方在想什么？
他会不会反而想：“早知道就买投套…就算卖不掉至少每个月收租多好几万？”
所以我们不能总是去用现在的结果，去评判当下的选择
如果我们都能预知未来
那我们也不用投资房地产，人人都是航海王了
因此基于以上论点
我们都只能够做“当下最好的决定”
投资最有趣的地方就是
每个人风险承受程度不一样
因此回归到最后，还是只能做当下最好的决定
想安稳点，就现金流
想赚得多，就资本利得
林中两路分，他们本来就是不同路啊
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前言结束
我们回到“现金流”、“资本利得”这两个部分来碰撞
应该很多人想知道
那何时该做“现金流”、何时该做“资本利得呢？”
依我总结我所有房地产的经验
我认为是：
“持有资产”才是一切的最终目的
只要通膨会持续发生，世界政府继续印钞票
这些钱必然都会回到“资产”上
所以不论是“现金流”还是“资本利得”，“持有资产”才是最终目的
在这个架构下
做“资本利得”，是为了让你能更快速的持有更多资产
而“现金流”，则是能让你更安稳的持有更多资产
就是这么简单
所以你看卖掉房子的人，通常会继续买下一间房子
或是去买股票投资组合
因为如果你卖房获利了结
这些钱在你帐面上就只是一串不会变动的数字而已
但钱本身就是要流动才会有价值
所以那些有财商的人，就不会让钱停泊在一个地方太久
想尽办法把钱派去工作
转换成资产项目
最后带回来更多的钱
这就是投资的本质
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绕回来比较“现金流”与“资本利得”
我想应该很多人没有耐心看前文
只想知道这两个到底哪个比较好QQ
我个人认为
这两个投资方式没有孰高孰低
端看你的风险承受程度，还有你的财务状况
资本利得当然赚钱最快，最爽
不过资本利得最大的难处在于：
“你能持有几间”，以及“你撑得到暴涨的那一天吗？”
大部份的资本利得的案子，现金流都是负的
也就是你直接租掉两房三房，其实是还不起80%的贷款的
依现在利率来看，顶多跟利息摊平
当本利还的时候，你的压力就大了
这就是资本利得带来相对的问题
而在负现金流的情况下“你能买几间？”
“你撑得到暴涨后卖掉吗？”
这是一个遇过的人会很有感的问题
我曾经也是欧印价差的类型
然而当有一次案子卡住，最后只好贱卖出场的同时
我就知道这并不是一条好走的路
我投资的一切目的只是想好好睡觉，好好打电动
不要压力太大这样
所以我后来调整了一些做法
让现金流与资本利得达到平衡
这个后面再分享
回到资本利得的问题
假设1200万的两房可以租25000好了
贷款8成30年的情况下本利摊大概会是每月负现金流15000-20000
也就是每个月你要从薪资收入掏出15000-20000养这个房子
即使他十年后会涨两倍
但这种房子，你能持有几间？
1间？3间？5间？
这个问题也纪录在富爸爸这本书里
当时这个灵魂拷问也给我很大启发
我也是从这时刻开始就不纯粹做价差，而是现金流与价差并行
富爸爸问了罗伯特清崎第一个买的案子
“这种案子，你可以买几个？”
清崎回答：“买不了太多，不然缴不起贷款。”
但富爸爸紧接着问
“如果一个案子每个月都会有正向现金流入，那你能买几件？”
罗伯特清崎马上回答：“无限多件”
这个类似的问题其实还是很常在我心里反复问自己
我现在该做资本利得吗？
还是我现在该做现金流？
现金流是一个大树，他可以保护我们的价差案件好好的成长
并且得到最好的获利
因为你中间只要每个月都是正向的现金流
你不会有急脱手的压力
你可以慢慢等…慢慢等….不急着卖….
通常只要你撑得更久，价格就是越撑越高
我有一个案子我七八年前就挂在市场上卖
当时售价1400 （行情大概1200左右吧......）
我挂高价，卖了半年没卖掉收回来不卖。
过了两年，仲介说有买方1600要跟我买
我当时跟仲介说我要1800….（最后没有成交）
再过几年到现在，仲介说附近已有人成交2200
问我要不要拿出来
我跟他说2500再来谈…
结果前几天问我要不要出来见面谈
这案子前后撑了八年
宽限期都过去两轮了
如果我没有现金流案子来cover他的贷款
我可能第一次1600就卖掉了
也赚不到后来的增值
所以你如果硬要去比较现金流和资本利得
我会告诉你
这本身没有意义
纯粹靠你当时对市场的判断，然后赌对错而已
你觉得未来短期内会暴涨，就压资本利得
你觉得未来有风险，就压现金流
就这么简单
别因为现在正在历史高点而看不起现金流
也不要太过于神话资本利得
没有人永远能买在最低点，卖在最高点
一套能够让你稳稳资产增加的组合拳
才是在房地产界长久生存的不二方程式
不小心打了一堆
最后就分享一下
我目前操作的方式是
在市场好的情况，70%会拿来做价差，30%会拿来做现金流
市场不好的时候则会相反
而价差（资本利得）一回来，我会再利用他去做现金流
不会只投入价差
对我来说最稳定的状态
就是现金流增加（买现金流资产）、现金增加（增贷、价差获利了结）、最后就是…资产
增加（得到下一波的增值）
（综合现金流永远要在正的）
偶尔会负一阵子没关系，会有转换期
但最终不能让金流成为负数
当现金流为负，他会大幅限制你未来的发展性
因此要特别注意
大概是酱
手机字打太多开始lag了
以上一点心得分享
请各位高手不吝指教
※ 引述《rabinson (何时无事一身轻?)》之铭言：
: 大家好，休假忙了一天上来闲聊。
: 昨天深夜看完沙丘2，有两句话特别印象深刻：
: 保罗说：要能预知未来，先要了解过去。
: 当他成为救世主之后又说：
: 我看尽了许多未来，大多数都是敌人击败我们，但我还是找到了胜利的版本。
: 这就让我联想到，最近一直有争议的：在投资的路上，我们的战略到底该走哪一条路，
才
: 能获利最大化？
: 下面我分享自己亲身案例，顺便请教各位走在我前面的大大，我怎样做会更好？
: 起因是昨天仲介丢给我一间新北的公寓，我一看地址，这不就是我五年前投资隔套公寓
的
: 邻居吗？而且是同楼层，对面门，超近的。
: 106年以 N买入+花220隔套，
: 110年最后以N+400卖出。
: 现在113年，邻居也开价N+450要卖，但他完全没装修没隔套。
: 我就产生一个对自己的怀疑：
: 我这样绕了一圈，结果人家只是比我晚三年卖，就拿到一样的钱，而且还不用费力搞装
修
: 。
: 还有一个高雄的案例。
: 买250五楼公寓装修100做成4套，然后111年用500卖出。
: 现在113年，晚两年后，没隔套的轻装修公寓，也大约是500在卖。
: =======
: 所以总结我这段时间归纳的心得：
: 1.每100万装修，大约可增加1.5万收租。
: 2.装修费大约是增加的租金4-5年可以回收。
: 3.五年后卖出，扣除装修-收租，净利润大约是头期的2-4倍，不会超过4倍。
: 总结的延伸：
: 1.装修隔套卖出的策略，
: 优点：1.可以提早2-3年达到未装修的涨幅
: 2.持有期间现金流改善，每个月都会有大量盈余。
: 缺点：资金要大，会卡住，还有心理疲劳度较高。
: 结论：赢了3年时间，这个优点的强度够好吗？
: 如果我把装修款拿去买第二间然后不装修，是否会是更好的选择？
: 但缺点是要等更久，以及持有期间现金流几乎打平甚至倒贴。
: =======
: 这是我最近年度检讨的困境：
: 我现在的策略，理论上
: 每年资产增加200万应该没问题，
: 每个月收租金大约11-13
: 手边的如果再改装，租金可以增加到15
: 可调动资金大约500万可以，
: 50岁财富自由也可能有机会。（如果我搬回高雄应该可以再提早，因为台北居住成本高
。
: ）
: 但每个月金流还是打平的卡，
: 想离职也是一直犹豫
: 特别是这一年股市房市大涨，
: 有时候觉得自己已经很努力了
: 但有时候又觉得自己努力速度跟不上社会，赚钱还是太慢。心情上压力也蛮大。
: 现在考虑的点是：
: 我还要投入资金去改套来增加现金流？
: 或者再买低总价不改，现金流继续打平，然后累积资产？
: 还是拿现金去买台二手特斯拉，离职先环岛旅游爽一下，半年后再来思考？这一年多很
紧
: 绷想放松
: 还是把心力转去投资在组织家庭方面，
: 以后才有寄托？
: 希望有走过这条路的前辈，可以给一些指点，谢谢！