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虚坪改革方案出炉！林右昌：公设比降至25％～30％

2024.02.29 14:45 工商时报 林于蘅

为减少不必要公共设施和虚坪，内政部长林右昌29日宣布虚坪改革方案，未来公设比可降低
至25％～30％。林右昌说明两大策略：一、改进现有停车空间，未来停车空间重新定义为“
专有部分”并有“专有独立产权”。第二、改进容积计算议题，引导合理适当公设规模，但
仍维持免计容积比例，透过调派增加免计容积必要项目。

林右昌说明，经过不同基地面积试算，公设比可以降低5％至10％，基地面积不同，公设比降
低效果会不同。他强调，改革后，未来新建案公设比将可降低至25％～30％。

在停车位改革部分，林右昌说，由于现行车位空间不得移转，开发商将车道以公设方式登记
产权，由所有人平均负担，没买车位的人也得负担，但是买车位的消费者，不仅付了买车位
的钱，也仍要负担车道公设。

林右昌说，将透过配套修正公寓大厦管理条例推动虚坪改革，停车空间重新定义为“专有部
分”，且未来停车空间将“有独立权状”，明确区分“停车空间”和“居住公设”，将停车
空间负担合理化，未来没买车位的人，不用负担车道面积。

在容积改革部分，林右昌表示，将增订免计容积分项标准引导合理适当公设规模，并维持免
计容积比例、增加免计容积必要项目；并指出不需修法，只需修正建筑技术管理规则增订免
计容积分项标准即可完成。

林右昌强调，基地大小将是容积和建筑设计的关键，经过试算，差额部分可以转入专有面积
，因此，总兴建面积不变，但能增加实坪面积、减少虚坪面积。透过将现行应计容积的“电
梯”放到免计容积，可以将坪数移到可以使用的公设空间，避免管委会空间浮夸灌水。

林右昌指出，未来政策效益可让停车位产权较公平合理，社区公共设施的机能更实用，消费
者买房的坪数更实在，且市场产品选择更多元，公设比可以降低至25％～30％。

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https://imgur.com/pnAMYSp

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https://imgur.com/uSydjuj


https://imgur.com/odxFvfs

早就说建商停车位偷很大囉

德政还好政府有在做事 不然万恶建商都在灌水公设偷坪数

怎么感觉建商会把水灌到每坪单价去…..

房版:公设高是法规

叭叭，结果还是虚坪啊？不过总价嘛...嘻嘻

建筑消防法规往回修旧好

又多一种垃圾计价方式了 以后消费者更好乎弄了

反正怎么修都是市场决定价格权状就在那，实坪单价除一除就知道

就像之前雨遮计坪计价的遗毒残留了很久

其实我觉得还是有差 a7这边有些建商旧建照 雨遮计坪计价 但单价也没比较低不是每个消费者都算那么精 很多单价便宜就觉得划算

或者单价一样就以为价格差不多 实际买到的坪数更小

楼上 就是政府计价规则改好几次 消费者才会混淆被话术

雨遮早就不能计评了不是

好哦，继续改

旧建照可以阿 现在还有一些拿旧建照在盖的

旧建照的计喔

让消费者以为雨遮早就不计 但其实有计故意不讲清楚一堆

我手上就有一间，但现在已经翻倍了

光是新旧建照雨遮就能骗到不懂的人了，以为买便宜买到一堆雨遮

以为改计价方式玩数学游戏就是公平 蠢的人真多

电梯公设也是成本，就算不计容积，但是建商还是需要成本，成本只会灌到计价坪数里，其实都一样

结果呢 一样价格？哈哈哈哈哈哈

那未来不就连机车位也不配了，要一个一个卖。

电t跟消防没话讲啦，是停车位大家都偷哈，被抓包

停车位有独立产权的话会提高不少交易价值吧

哈哈哈哈 乐观其成

所以降公设比房价会变比较低？还是就跟雨遮一样，调不调根本没差，盖一间房子的总成本就是一样的，不管标示怎么改，建商想要卖多少都是固定的

这改法不就是让建商可以盖更多楼地板面积 增加总销金额吗 既然未来电梯放到免计容积项目 看兴富发会不会让每只电梯都能直通地下室停车场 就不会有为了多卖车位的问题

车位有独立产权不见得是好事，用不到车位的住户可以卖给别人，这样社区大楼会有非住户的闲杂人等进出。

只能说把模糊空间堵掉是好事啦

改这个就是以后权状变少 单价变高 多一种销售话术规则越多越好骗

独立权状 以后不能要求不能卖社区外的人了

那以后车位能不能拿来挂4呀？哈哈

独立产权也还好啦 我很久租过台北市某社区楼下的停车场 停好车就离开了 根本不会多待大部分会想买该社区的通常还是住户为主这样某些社区也不一定要绑双车位之类的

涨

这栋公设比变低，单价一定比同阶物价高

就实坪登记啊。跟上国际标准

那B1机车位跟垃圾回收场怎么算？没购买地下室产权的不准下去B1倒垃圾？还是变成机车位也要额外买？而且看起来‘’总兴建面积不变‘’，改这些计算，对于实际主建物有什么差？能改的主建物面积还不是一样。

新案反应成本在单价上，旧案贴著新案价格加价卖

无论新旧制，只要主建物总面积不变，对于总价来说就是不会有太多差异。

没差 不管怎样都是涨 赚钱就是这么简单

买个豪宅车位 享受豪宅公设？

好智障，一堆不看内文的XD

停车场涵盖的范围跟垃圾车的范围根本不同 可以算吧或者按某种比例拆分现在全部混在一起没有比较好 虽然计算也很麻烦就是

未来好一点的物件，一定是每一户都要配车位

譬如说机电系统 垃圾场加走走道才占30%你要人家一起摊50%当作公设有点没道理吧

要建商成本增加，又要原价卖，建商这么佛心就好了

反正麻烦的是建商跟不懂房市的消费者，爱怎么改就怎么改。

车位挂四XD

前几天莫名奇妙多出很多实坪讨论果然在为政客酝酿声量

这样车位单独权状可以交易、设定抵押吗？车位被法拍外人可以去投标吗？

车位专有赞赞,可以框起来当储物间噜

而且垃圾集中处理设在地下室的怎么办？ 没买车位的不用负担车道面积？你就不要经过车道去倒垃圾啊

B1垃圾场跟机车位就每月计价灌进管理费，总价不变喜迎管理费上涨

简单说之前建商车位可以赚两次，赚翻

看不出哪里对消费者有利 建商电梯变不计容积

车位没那么贵，纯粹卖车位，建商赚不回挖地下室的成本，但是因为要打地基又不能不挖深，所以挖地下室跟建造车道的成本-贩售独立产权车位获得的收益=新制‘’居住空间‘’要多平分的建造成本，结果就是权状的公设比虽然变低，但是总权状坪数也会更小。（因为主建物的面积不变）同时在建商的建造成本不变得情况下，消费者花了一样的钱，换到更小的权状，但是公设比会比较低喔嘻嘻。

建商车位赚两次的结论怎么来的？愿闻其详。

b1车道可以有个合理的比例或算法，比如入口到垃圾间这段或车道总面积x%都算公设，现在是有些车位算10坪，有些只算6坪但车位也没比较便宜，公设比还更高，模糊空间太大了

建商车道坪数灌到公设确实赚比较多没错但总价就那样 太贵消费者可以不买啊

公设比未来降低那现在的新古预售全吃屎了啊 根本比不过未来新法的建案

最大问题还是建商余屋越放越值钱吧

地政事务所表示：干….. 麻烦透顶，嫌事不够多吗？

的确公设高是法规问题 所以他要修法规不是吗电梯计不计就真的会有影响

只是换计价单位而已，除非要把法规往回修

不过建商真的要赚还是能找到方法，它可以不买车位的加价卖，买车位算套装价，当政策造成市场波动时，总是会有上下其手的空间

就是不改到位！

楼梯现在本来就不计容积 哪有差

把模糊空间规定清楚 本来就是好事

公设坪数改灌到车位去 也可以啦

双逃生梯变单梯 走道变小

他图写一般电梯计容积 我要查看看

建商可以卖的户数变多，也是卖行情价

Nice

未来车位会更贵了

总价降低? 有梦最美 呵呵

车位照坪卖？

电梯塞进免计容积感觉很香

那些这十几年间买35%+公设比的大概会 很尴尬

有进步给推

成本就在那...

喜迎单坪暴涨？

所以没买停车位的未来是不是要追垃圾车我觉得越来越低能儿了

应该是图说作业要把停车空间独立计算吧

看看基隆 net那个搞的大锅 就他干的 不知道会多聪明独立计算的话就未来停车格坪数资料上降低骗快8年了还不够是吧？管委会和那些豪华公设全部变成建商营运俱乐部就好了名目改变使用者付费 权利外移这些全部都之前讨论过了

未来没买车位的不用负担车道费用 所以以后没买车位怎么进到地下室垃圾间去丢垃圾？？ 还是没买车位的 丢垃圾经过一次记次收费？ 不然社区部分有负担车道的不就冤大头？

等同于容积率放大 我有想错吗

都忘了他当市长的时候口号是什么？房地产增值喔

单价会继续喷

问题是垃圾场也才b1你要人家b2345都要一起摊谁受得了

车道车位空间要独立隔开吧，另外门禁

这人房版老早就讨论到烂了你可能没看那些细节 摊下去的几乎是电梯梯间

总价格不会变 但是单坪往上拉

还有管道经过的地方先从断水断电断瓦斯开始吗

至少车道灌水变独立产权 和 免计容积 两件事情都确实有差

那电梯空间也要啊 低楼层的搭电梯 根本不会用到高楼层的

未来停车格有独立权状，意思是住户可以单独买卖吗？

就之后看看吧，反正这几年买的也赚到价差，某方面不亏吧

排水排去那？路边吗？

2f的可以先搭到10楼呼吸一下新鲜空气再下楼啊

有些社区停车场100%都是住户自己停，如果可以单独买卖，未来会有外车进出，有些社区可能就不乐意了

免计容积的部分就能让建商同一块地卖出更多主建面积

独立车位产权以后大楼就一堆外人进出了吧

只有车道不算，地下室也还有其他公设要算吧

他买了你社区的车位 他就是你社区的住户了 不叫外人

二楼可以不买从窗户下去啊

水塔管线发电机都在地下室

水塔管线发电机占用面积都可以算的 并不是同楼层就要全部混在一起

在幻想什么啊

独立产权谁管你乐意不乐意

现行某些建商车位坪都超过10坪，这样改影响没到很大，乐观其成

甚至连维修运作通行所需的道路面积也都可以计入计算

那个你自己盖看看盖楼真的不贵还发大财喔

车位搭帐篷睡都管不了你

不过建商强包车位一起卖就解决了，没建商想算那么细吧

就跟你各位说，有些公设是有重复计算到的啦别番了

经过的地方包起来阿 停车场直接灌水泥好了直接没权状列入然后管理费加码就好了没车位的所有公设都强制租用管理费*2 应该有可能

有重复计算的少数建商确实会被影响到

有买车位的变老大了XD

不可分割的问题还区隔勒你管线要路过就要整块土地的人同意道理一样的

房价起飞

停车位会爆涨喔噗哧 笑死

没买车位的少负担的车道钱挪去给有买车位的去分担 看起来就是车位费用要暴涨一波了！ 然后以后有车位的可能会禁止没买车位的经过车道

如果有配套送免计容积=送同等容奖面积 这就算可行方案

这样反而外面租用停车要涨了，到时候有的乔

坐等到时候说连车位都要吵

但实务上对小基地帮助很小 55%公设变51% 之类的他说的25~30%指的是现在33 34%的这些大基地可以降到这样小基地底下生不出几%车道给你

专有不一样要花钱，还没有土地持分

就和你说的一样 嫌23456所以到时候直接不盖,剩下的变成神圣不可分割的一部分

单价创新高！

就文字游戏而已

嫌阿就不盖 到时候外围的车位变成垃圾，然后市区的变超贵

呵呵，总有傻子会信

或是完全独立分开 然后管线等设施算租金 给别人经营要去自家楼下停车场还要离开社区

车位有独立权状 那到底能不能独立买卖?

你所有的公设都变成租用的没所有权或持分 委外 权状上面就漂亮啦 你们知道管理费会破表吧？

当初就是这个问题很大 所以法定车位才改成现况

B1用的车道比较少，是不是应该便宜一点？

要获利的管理，和不要获利只要保持的管理 价格不同的喔 少说+30%

应该不可能以后建商不划车位了吧

没买车位不准去地下室

哇 大事真的发生了 下半年逃命潮

车位又改成专有，如果没其他特别的规定就好玩了

我们社区走到垃圾间会经过停车场，要走车道旁边，怎么算

糗西郎 白痴

哇 降好多 要不要谢主隆恩？

也猜单价提高，少赚要人命。

以后没买车位的 要多收一个车道经过费 看是要月收还是记次 毕竟地下室公共空间是当初有买车位的去分摊的

该开放停车场和住宅合建了 社区住宅自营对外开放停车场营利

直接改房价就好，单价井喷

公设比越高单价能越低，现在公设比调低，单价顺势调涨根本是势在必行

实坪下去房价难看喔

参考各国改成实坪直接问题解决，就偏要用复杂方法？

这很林右昌

笑死wwww车位改专有就实现实坪正义改革了wwww天才

降公设比 然后拉高每坪单价？

旧车位能还我独立产权吗 谢谢

无所谓，反正只要有改，就有办法新包装，新建案赞！

Zzzzz

车位要涨价了

贱商：涨到单价去就行了 嘻嘻

够低能 规定只能写实坪不就可以了 让世界看看台湾有多贵

我知道这种社区喔有亲戚住，然后 车位被加价租光后他车子只能往外面找地方停XD白痴 哈哈感觉隔年还会再加价 直到停车场财富自由

理想很丰满 现实就是建商一定找其他地方捞回来

不是要帮建商讲话啊 自己不会看看蓝绿的政治献金你觉得政府会打自己的金主吗XD

干又在炒房了，还炒到空空拍手真是高招！

拉高单价中古一起喷

超过15%都是打假球

消防法呢，真的毫无屁用的装置设备

公设降低=房价降低，跌10趴指日可待

我不接受外人能买或租的社区产权独立是很糟糕的规定

政府这就是预留空间给建商操作

实坪制一样要做

白痴喔，以后垃圾间不要设在地下室，没买车位的不准下去丢垃圾！

以后车位全部独立产权 这样以后新制社区有趣了 车位租或卖给社区外人使用 会不会反而传统旧制社区价值显现然后车位随便多摆台机车 脚踏车 杂物箱子 都可以XD

就回到以前破华夏的水准

车位独立交易，车位要摊自己的公设比，价格肯定要涨但车位空间的使用规范不会放宽吧

先定义是私人产权，然后再规范你不得任意使用专有非专有，勘比洨当家的面非面

公设降低，单价涨～连小学生都知道未来房价涨一波是可以预期的

目前确定效果是车位一定涨，没有大众运输的物件车位会喊更贵让车位可以独立交易，价格抬升，也是阻却买车动机

笑死，这算什么改革，说好的实坪呢

炒车位囉！！！！！！

对，车位可以黛几成能

建商：好啊 那就15坪 三房

现在车位外租也有啊，问题不在这电梯不计容积感觉没啥问题

车位独立权状那就可以卖给非社区的人耶！感觉会被骂翻

三成太多了吧实坪很难？

终于跟建商财团乔好了啊~~

建商：万用涨价手法+1

中古社区品质好法定车位的社区要绝版了？

全部独立权状好像挡不了卖非住户，感觉很麻烦

总价不变 可计坪数变小 单价变……

然后提高单价总价持平，呵而且还不是摆一大坨公设比在那

变住户专有这样管委会还能管乱摆放物品的人吗？还有地下停车场久了pu漆会剥落要怎么统一处理

地下停车 管理费本来就分开的你第一天？ 分户头就好了

停车位改回独立权状降公设XDD

怎感觉还在挤牙膏...?

建商偷什么？买车位的不用走车道进出吗？

垃圾间跟车道那有关联下个电梯 那一块而已然后大楼中间有些也有中继楼层垃圾间吧实坪下去新北都要破百 不能看6 7字头 公设四十 (发抖

走路倒垃圾的不会切西瓜经过车位吗？

又不知道哪时候才会实施.....

实坪是绝对不能过的

推

车位独立产权的北市一堆，也没有怎样倒是连外面的人都来抢，涨翻了说点烂的地方才要担心车位让居住品质下降

倒退噜

所以同样主建，总价会下降吗？如果不会，就是打假球啊

白白送电梯容积给建商，最好是会回馈给消费者......

结果权状缩水总价不变

好笑,这样之前的旧房要怎么算,政府你都让业者赚那么多服务费了,现在说减少就能减少???雨遮不记现在连铁栏杆都不给了,表示实坪制有很多也不会做这是正确的做法,看到底有多少东西是做好看的...

觉青要的是总价降...其他都是假议题...

右昌小朋友是太久没买房没踏入大人的世界吗现在公设比不就是25～30？

实坪的透天要狂涨了，有天有地是王道