原文恕删
在上一篇的推文中Ceca有提到一个很有趣的点
就是实际房价对应房租数字
试着针对这个点进一步去延伸
Ceca说
包租公不会考虑只能租2.5w的1500w的房子
总价1500
房贷八成 利率取整数2%
仲介费代书费税或是简易整理费我们总共抓50w
在不考虑房价增长的利润或是增贷出来投资的状况下
总价投报率(30/1550)是1.9%-> 扣掉利率是负的
现金投报率(30/350)8.5%-> 扣掉利率还剩6.5%
今天如果想要总价投报率上升到3%-> 扣利率还剩1%
那月收租金会大幅提升到3.8w
现金投报率(46.5/350)13.2%->扣利息还剩11%
以新北为例
月租3.8w的房子可以租到中古三房两厅
房价大概都破两千
顶多只能期待房价上涨
房租只是不无小补的补贴
最后想请问ceca大人
租房特化型的买法
1500的房子月租要收到多少你才会愿意入手呢?

1500在台北以外通常拆成2间3房各租18000~20000或3间2房租金大约15000上下

1500会希望能拉到5-7万拆成4间公寓 不整理一间收1.3

拆成公寓是投报最高 更极端就是拆成公寓隔套

现金投报你算错了吧 假设宽限 一年缴24万房贷利息不会因为你算现金投报就不见==所以正确算法是（30-24）/350=1.7%总价投报也怪怪的 你贷八成怎么会总价扣2% 你要算不能这样扣趴数好吗 要算一年总租金总利息去扣 也就是（30-24）/1550=0.38%这就是五倍杠杆 哪有可能你总价投报负的五倍杠杆后变正的如果变成5万 年收（60-24）/1550=2.3%36/350=10.2%这才是正常收租的趴数==

不用算了 租金报酬率都很惨 期待后面有人加杠杆来接盘比较实在

这是没增值 最基本就有这样报酬 任何增值报酬率都破表了 还不太可能会跌 如果你说人人股神ETF不论高低点投入一笔350都确定每年能稳定收接近10%那当我没讲所以之前看一堆人出租想要花几十万重弄浴室就觉得好笑除非你买价超便宜不然根本把自己投报率打烂我是不觉得现在那么高买什么配息ETF未来五年能稳收10%还期待涨价啦 房子常常还能屡创高点时找到一些凹陷物件自己挖宝改造拉投报 ETF没这种事好吗高点就是几年后准备下去了

同C大 你算错，租金先减利息才是收益。

而且因为你多加了50现金成本所以不会刚好五倍杠杆 特别提一下不然有人会说0.38*5怎么不等于1.7

利率成本应该要用贷款的1200来算不是300，1500万房拿来租25000怎么算都很亏，绝对不划算，都是赌未来房价上涨才有赚头

重点想想还是买 ai股票

我说的是"包租特化"不是吵价差.你要分清楚投资目的,投资目的不同会选择不同的投资商品.不然买土地的怎么办,出租投报率0.2%...XD细节要看清楚,没看清楚的话会走到很神奇的地方去.

对啊 一堆家庭房格局不重新隔间出租投报率也是悲剧 但刚需就是会涨阿 又要高投报又要高涨幅又要能自住那就要眼光独到+生对时代囉

只剩低总价的好卖

不用算 细算下去 现在的房价就是买不如租 认为还是要买的 是着眼未来三十年一定会再来几次大涨 没有谁对谁错 因为跟你赌一个未来30年没意义 说不定30年后台指3万点 谁敢说 会/不会更说不定阿共打来就什么都没了 XD 一堆假设就是把问题复杂化又自以为能预测未来

你连投报率都算错还要跟人家讨论==