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独家／连假结束！房价要继续涨了？专家：谁买得起？别以为房市还在过年
年假结束，不少建商、专家认定今年在“降息循环”、“新青安贷”、“绿色通膨”下，
房价将持续走扬。不过，元宏不动产加值服务平台研究总监陈杰鸣则提醒，“可以用来涨
价的理由很多，但最终还是得看消费者是否买得起？愿意买？否则依旧只是投资客跟建商
们一同孤芳自赏罢了！”
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根据内政部资料，2023年Q3平均房价，全国32.5万/坪，台北市69.6万/坪、新北市39.8万
/坪、桃园市26.2万/坪、台中市28.1万/坪、台南市22.4万/坪、高雄市24.3万/坪。
进一步比较2019年同期房价，全国平均涨幅约29%，六都涨幅则约2~4成，特别是双北以外
县市，房价涨势更是凶猛，台南41%、桃园40%、高雄38%、台中35%。
陈杰鸣表示，目前房市仍有四大利空存在，包括“政府打炒未松手（今年还有囤房税）、
建商余屋量持续攀升、房市价量背离、实际薪资涨幅可怜”等现实问题，况且目前房价已
高涨到一般人难以承受，未来还有多少人会接盘？也是一个大问题。
他指出，观察内政部数据，在房价高涨下，民众的购屋负担率也明显持续攀升，2019年，
六都中，还有三都(桃园、台南、高雄)房价还在“合理可负担”(即房贷负担率<30%)，但
到了2023年，六都家户买房已全面出现负担能力略低、偏低，甚至在北市、新北、台中，
还出现房价负担能力过低(即房贷负担率>50%)的状况。
换句话说，六都中，北市、新北、台中的家庭，有一半收入都必须拿来支付房贷，至于高
雄、台南、桃园，也没好到哪去，基本上不是负担能力偏低就是略低，还有持续恶化的趋
势。
陈杰鸣直言，更惨的是，台湾长年“医疗、就业、求学、交通建设、行政”通通集中在六
都，人民就算知道其它县市房价相对便宜，却仍离不开，就算“以租代买”，还要面临租
金随着通膨、房价走扬的问题。
房价没有下跌的时候？他分析，以成本面考量，确实不易，但东西要贵也要有人埋单，目
前政府已经打退短炒投资客，长期置产投资客仍在，但“囤房税”即将上路，如果买气不
佳仍可能下跌。
基本上只要观察所得就知道，根据财政部资料，中南部平均年所得中位数约60~70万，月
均不到6万，以现在的房价，就是一半收入都要缴给房贷，明显已达到可负担极限，如果
短期、长期投资客通通退场，大致上会愿意高点接盘的人也不会太多。
综合来说，今年房价在成本面上的上涨理由，“降息循环”、“新青安贷”还是要看消费
者是否埋单，至于“绿色通膨”，美国都尚未要跟进欧盟，更不要说欧盟都未正式课征碳
费，在那之前也不过是假议题，对一般人而言，难以理解原物料提前喊涨的理由。
最后，陈杰鸣建议购屋族，如果是自住，今年是利空交杂的一年，谈不上是好是坏，基本
上衡量自身能力，确定可负担、有喜欢的房子仍可出手；至于投资考量，不如考虑投资其
它产品，如股票、黄金，在灵活性上或许更佳。
心得：
课征碳税根本是假议题，到时又说不课了，建商和投资客都是赢家