讨论事情还是习惯尽量客观点 虽然N Y两个之前跟我是吵过几次
房版偏多也是正常 毕竟大环境台湾就是一直赚钱 长期看就是涨 这没问题
不过最近比较诡谲一点 我尽量脉络清楚闲聊一下
房产一定要讲到利率
先回到2014那时候低利时期 低通膨
2014~2019房地产投资不是显学 建商跟投资客跟自住客 大概就相安无事 正常市场
硬要讲还算是比较差的时候
通常要很粗去抓房子能不能买 就一条规则而已
租金可以打平利息+持有成本(管理费 房屋税等)
本金部分就扛着缴 套牢也不怕
因为长期经营房地产都能忍受这状况
会让人愿意杀出破盘价 就是空租 利息跟持有成本这两者一直烧
烧到受不了 破盘杀出
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来到2019疫情开始
利率变零 那时候我刚好在美国 还发了一篇零利率文
市场很快转好 疯狂上涨 股市也大好
尤其有科技业的 受到该产业爆炸性发展+美国零利率 更是井喷
2019~2021买的 应该都算是安全水位线 租金应该都有超过利息 甚至超过一点本金
在这里给一个小结论
只要是市区 成长性地区(重划区 人口移入区等)
新房子 且能涵盖过利息还到本金的 就是长持个30年
除非你是有大笔资金规划 买土地 店铺之类规划
2022开始升息惹 算是快又猛 不过美国实体经济不错
甚至到现在经济都不错 何时要降息也很难有个定论 要降多少也一直变动
台湾这边又更扑朔迷离 很多利空 利多 都在市场 而且很势均力敌
正常来说 2023上半年之后应该是冷却盘整
但是新青安出来 改变本益比这种大事情 以及低利补助 算是彻底改变市场
要知道 金融规则应该是有钱的人 净资产 净金流强大 可以拿到更低借贷利率
新青安是完全反著干 你看看新青安规则 反而是让一群还款能力比较不稳定的
持有更长年限的借贷 并且更长宽限期 以及低利率
另外租金补贴再升级 要知道租金补贴丢入房地产这个POOL 迟早也是反应到房价终端
用一个水库去思考就好
房价是容量 房租是迳流 因为有杠杆 当你改变贷款年限 水库就是扩增
提升租金补贴 就是增加迳流
2023的上涨 主要就是新青安的带动以及降息的预期 最后是景气疑似上行
看起来都没问题 妥妥的
唯一问题就一个大杀器 利率
资金现在就面临一个 几乎无风险的4% 近乎零管理成本 670的免税额
(750这数字哪里来 我没考究 等其他一线补充)
而现在买的房子 政策管制多到我不想说惹
之后一堆人都有自住房 租金甚至会受到压抑 顺便打压房价
那为何大家都不看跌 因为政府收杠杆的速度比这些利空反应还要更快且猛
我上个月终于把重要的专案搞定
市价1.4 只给贷款4500(优质余屋贷款四成以下政策) 而且是有15年租约的专案
杠杆收的又急又猛
坦白讲这波是有被政策搞到 预售屋签下去那时候一个屁政策都没 现在都快交屋
手上变得至少要凑6000贷款差额
现在能不能买房 很看个体的贷款承受力以及生涯规划
对于没有真的分享自己身体力行做什么投资的建议 我是都笑笑看看
我在后疫情升息时期 只有购入3间
威均帝玺 惠宇谦恒 A20 (不信来约看合约 赌10杯抹茶拿铁 特大杯)
前面两者都可以自用 淘汰掉超过30年得手上余屋 我大概还有3年可以慢慢卖房子
不过我还是建议 个体财务能交屋贷款状况 买入一些 高坪效 无走道 市区两房+一平车
只要台湾长期赚钱出超且缺乏新房 市区租金就是会一直跟通膨走
如果我有额外资金进入 也会去找这种产品
每一间都会变成收入永动机
当你变得剩四成贷款之后 跳去买美债 办好质押
如果以后的世界 是3~4%的年度报酬 那房价迟早也会跟上这种涨幅
如果以后会降到2~3%的世界 那债券可以爽赚 抵抗掉一些房地产风险
所以我目前自身结论是
持有长预售且持续增持美债跟美金定存(要质押买美债避免降息)