看板才知道原来预售比成屋便宜时的状态，名词叫“房价倒挂”。
我不是什么专家学者背景啦，仅分享一下个人经验，刚搜了一下，我开始进场学习用房市
调控资产防御的时候是107年底，也就是2018。
https://i.imgur.com/OpnJOrj.jpg
第一次进场出场经验在台南永康如图。
那时老实说，很多地区都有这现象，因为那时候大多数看待未来市场不是乐观的，所以预
售有可能比新成屋便宜，大多是价平。
我也发现房市没有那么理性，管你多少建筑成本，总之当地区域买气不够，少数建商如果
想快点完销就会放软价格。
所以‘预售屋要不要比新成屋便宜与否’跟硬条件不见得有关，反而是建商对未来的预判
有关。
甚至在悲观气氛下，还会有赔售的可能性(新庄宏璟荣华/不贰馆)，这是我前期学到的经
验。
我自己的状况也比较特别，因为工作关系我看的区域比较广，从南到北 (除了台北市我不
碰)都摸，从店面商办到住宅也都有进出，前阵子还卖出海砂屋区域最高价(完全合法告知
)。
多年前决定转进房市防御时，是觉得房市风向可能要开始变化，记得那是时金管会开始介
入趸缴保单市场，我直觉当储蓄保单的大笔资金需要开始游离，加上当时看见房市有渐往
上开始有成交量时，我就开始重压资金到房市。
和股票一样，市场不是理性的，所以未来一片看差时候，预售价格会比较低迷，但开始追
高的时候，预售市场而会一直垫高。
当时我直接陆续解掉保单定存，开始陆续找标的压，我没想太多，只是认为当市场资金开
始涌入房子，就会推升房价，所以进场防御就是我的决定。
我找标的有几个原则，首先投报一定要有3%以上(并用租金摊平买价)，屋龄太久不碰(防
止赚了租金赔了折旧)，还有台北市不碰(资金太大/我不如拆价压蛋白蛋壳)。
因为我大多压新北，所以我当时大多用台北市的“太平洋华园别墅”区域系列的成交价判
断房价和屋龄峰值。
我不是神，所以也不判断短期市场，我只判断该物件2年到7年内进出会有什么风险，在什
么价位会赔赚，自己能否承担，所以我进场的住宅几乎没有低于屋龄13年内的。
我手上已经处理掉了三间低总价的物件(每间净收益都正200左右)，所以目前剩下7间。
以现值来看，正报酬虽不少，但其实其中有几间是买给家人，我自己帮家人付贷款的，也
不见得会卖就是了。
我有家人和公司得守护的责任，所以就算不认同房价得无止尽往上(因为我不想后代因为
房价过于内卷)，但我还是尊重市场，尊重游戏规则，所以陆续进场防御。
只是谁知道疫情就这样来，然后所有的标的本来是渐进往上，变成直接用翻的。
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回到预售对比新成屋的问题，过去就我看的经验，预售因为转手容易加上资金付款相对轻
松，加上不太会检核条件或资金来源，所以一般来说预售理论上 (应该比新成屋略贵)。
但也不一定，每个地方会因为建商该区域的未来判断会有不同走向，甚至同一区的不同建
商都可能有不同做法。
举个范例，基本上我当时在预售比较便宜或接近成屋的区域，只要符合有工作机会人口、
基础生活机能、低总价、有区域未来规划、重划区有成交量，我就考虑买。
例如A7我买在1p22左右，总价580内的两房，其实那时附近行情其实也差不多就这样 (现
在2房车都要摸千)。
因为我都要求好租，也要有相当投报率，所以我买房子最重要不是看附近有没有麦当劳，
反而是看有没有“便利超商、早餐店、超市”。
早期预售和新成屋平价的案子有一定比例会出现，所以我新北看不到，我就去桃园，去新
竹，去台中或南部而已，但后期房价跑起来时，基本上建商都是卖未来看好市况的价，新
成屋也因此要找好的物件就相对更难，你觉得好的，也有人跟你抢。
我因此转进商办和店面，举例来说店面比住宅不折旧，主要看位置条件，常见店面价格会
是住宅价的1.3至2倍的金额，未发展区域完全可能就和住宅平价。
商办则是一样会折旧，商办很看外观门面，(尤其租金投报)，还有部分屋龄。
两年前竹北和高铁就已经贵了，外围也溢价，所以我就直接进场买了新竹金雅重划区的店
面1p
31W左右和住宅行情平价，我打算持有期间可以赚租金，如果发展到1.5倍店面曲线还赚价
差，就算没发展起来，理论上会和住宅平行价格，我只要确认住宅有空间往上就好。
最后金雅还没发展到1.5倍曲线，但住宅已经往上了，所以店面依照逻辑一起往上，我就
顺势卖了，持有两年后后卖出1p48W，期间再赚租金。
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这些年的经验，我自己的经验是买卖房子就是耐心和计划，有充裕的规划不被财务追着跑
，就能等到接受你价格的人(当然一开始就要想好之后的人为何会愿意打算接手该物件条
件)。
我卖房子都是提前抓半年，提前布好当地仲介只签3间，并且统一卖价。
房市有没有吊挂我是觉得还好啦，说穿了，开始有比较多区域吊挂时，其实反而也不见得
太多人敢进场，而偏偏那却可能是最好进场的时机。
我是少数既得利益者的人里支持社宅政策的，我也知道社宅歧视在资本市场很常见，光我
去案场时，连销售为了攻击其他案，也会“隔壁有一栋是社宅你敢买”这种话。
...当然也可以说我是站着说话不腰疼啦，不过事实上我也算是签约社宅的友善房东，同
时有房客身份，我也确实有一直在“无家”的议题里努力。
甚至前阵子借同事头期款买房(分20年无息还)。
所以说人百百种，不是有房的就一定歧视无壳的。
有钱的，也不是一定就歧视相对经济的弱势。
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阿如果说大跌我怎么看，会不会受影响，我只能说我和房版大多做法不同，我不用宽限期
，也几乎不贷满，所以房租全部都是自偿率几乎百分百。
房价有一天跌怎么办，其实我根本没在怕，就继续收租而已....
我想该烦恼的会是那些脑热的，那些财务周转没算好的...
社宅很难获得支持不意外，但我支持单纯只是因为不希望下一代被房子搞得生活太过内卷
而已。
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我有时看现在的预售成交行情，既不能转要绑，又有实价等著，我真心佩服那些持续垫高
预售的投资客们...
(但自住因为有居住成本，我还是很建议找合适可负担的买啦！别让租
金当沉没成本)。
只是我想真的有买卖的，应该算的出来现在增值税，房地合一，仲介扣一扣，有多难赚！
还有虽然我是房东，但因为我很擅长找条件谈判条件，所以这几年直到现在打字同时，我
依然一直在租房。
因为对我来说以租换租成本不高，而且我谈房租都是以三年为单位锁条件，我有自己的财
务规划逻辑。
不过预计两个月后也会真正搬入自己一个月前买的重划区4房啦。
只是我依然希望未来的房子，下一代，下下一代可以好好生活，不被房价内卷。
※ 引述《kymco9999 ()》之铭言：
: ※ 引述《hellogym (Bespoke suit)》之铭言：
: : 这次选举结果出来
: : 加强版青安 40%
: : 侯康全额贷 35%
: : 社宅+打烂房价 25%
: : 看起来台湾房子自有率这么高，的确没啥人想要自己资产崩崩啦
: : 不要在继续网络立假人设了
: : EX：我有房，我也希望房价崩崩
: : 我继承好几间，我也希望房价崩崩
: : 骗骗年轻人可以，正常人哪里希望自己资产减少
: : 大家一起赚钱不是很好吗
: : 买不起的也是要等继承阿，资产跌价又没好处，ㄏㄏ
: 那个文内"社宅+打烂房价 25% "的候选人
: 我看了一下天下杂志的邻里得票率
: 嗯...竹北高铁站那边都是他领先
: 东区关埔重划区，千甲、新庄一带也是，最高还有拿到47%(接近过半)
: 桃园龟山A7区域也是那个人领先，中坜青埔、过岭重划区也是那个人领先
: 台中北屯廍子重划区、旁边有捷运的单元12隶属的里，也是那个人领先喔
: 连绿油油的高雄桥头新市镇，那个人得票率都高于高雄平均值，超过三成
: 这代表什么呢？
: 买得起房子，可是贷款太多了
: 所以需要他拯救打房，不太可能吧，根本自杀
: 还是希望我的孩子不要只能继承我家的房子？为孩子着想，不要孩子长大只能租房
: 甚至租不起？
: 如果是后者，太有理想了，我真的欣赏