基本面就那样.
出租投报率 vs 资金成本 + 持有成本.
你今天要房价大跌有两种情况.
一种是没有破基本面的大跌.
另一种是基本面崩溃后的大跌.
没破基本面的大跌,2016的时候有个震荡,那种就类似,只是震荡幅度比较小.
而2000年那个崩盘就是破基本面.
而你从基本面去看也可以很清楚的看的到.
如果你要破基本面.
你要嘛就是收益大幅萎缩,也就是租金大幅缩少.
通常附带的原因就是大量失业公司大量倒闭.
而资金成本就是如果你利率疯狂拉升,也会破基本面崩盘.
目前有不少国家房地产崩盘就是这个原因.
最后就是持有成本大幅上升,这个很少发生,不过当年的日本就是典型.
当然你说,微服的加息,微服的加税,都会回灌租金.
没错,微服的时候就会回灌租金.
不过当然多少也会有一些压制房价基本面cap的状况.
你成本+0.5%,收益可能会回灌+0.3%,但是差额的0.2%就会从你房价理论值cap出.
只是这个比例,你拉升的成本相对越低,那回灌到收益那端的比重就越重之外.
台湾租金非常的低廉,所以租金很容易因为任何的原因就被大量回灌而上拉.
(跟房价一样,一大堆阿猫阿狗的事情,结果房价还是很难跌,还是很容易涨,因为被低估)
当然反过来你大幅的加息例如把房贷拉到6% 10%.
或是大幅的加税.
这样自然租金也会往上拉,但主要回应的会是房价的大跌去平衡这个基本面.
至于另一种就是不破基本面而下跌的.
通常就是不安定筹码杀出现象造成.
你让他炒,一年翻100%,然后隔年把她停下来不涨.
这样就会产生多杀多,然后有一个回档现象.
因为前面有人进场的早,他10%的时候进场,然后看房价不涨了所以他只赚70%就要跑.
因此他便宜了20%卖,行情就被他给拉扯到.
所以这种回档通常都发生在涨太凶的地方.
反而涨幅温和的地方或是涨幅温和的产品,回档都很不明显.
至于大跌的状况.
主要就是大量的法拍和不良债压垮市场.
你要让交易市场自己慢慢往下交易是很困难的.
这次美国就是一个范例.
他的利率那么高破基本面了,但你看他房价很坚挺.
因为美国的房贷利率是一段式的,所以前面持有的人并不会被压垮杀出.
所以他的交易市场急冻但是不崩.
而要崩盘就是要有大量的房子进入不良债.
韩国那种大量包租公卷款事件也是型态之一.
(不过目前韩国崩盘感觉还没很严重)
或是美国当年次级房贷也是.
当然中古屋进入不良债一般来讲还不是最严重的.
毕竟中古屋持有者其实很能撑,外加目前世界各国的产业还没悲惨到直接全面崩溃.
你要让人民,大量自住屋主,都房子被法拍这个状况实在太难达到了.
而且在达到这个状况之前会有一个更早然后伤害力更大的事件会发生.
那就是大量建商倒闭然后大量余屋进入不良债市场.
2000年那一波就是这样.
你现在看2x~3x年屋的建商,有几个你认识的.
建商倒闭,手上又有大量余屋,是房地产最伤的一种情况.
因为这些余屋是新屋,也就是房地产的价格定位基础.
(老屋是看着新屋去算折数)
外加建商的推案是直接的完全卖家.
不像中古屋市场,屋主可卖可不卖,看目前价格不好很多人也缩起来不卖了.
本来换屋的不换屋了,本来要卖掉转投资的就继续出租好了(没破基本面的话)
但是建商的房子就是要卖...没有其他的跑跳想法.
更不用说建商倒闭,他的不良债权就会跑到债主手上.
债主拿到这一大堆余屋,他自己财务压力也是山大,所以只能低价抛售这些余屋.
而如果债主也炸掉倒闭了,那就更上层的债主拿到这些不良债炸弹.
那他就更急着低价抛售.
因此价格就会一低更低再低.
而这可是新屋阿.
你新屋本来1500万,当到后面恶性抛售到800万.
你说你其他中古屋应该多少钱?
外加这些余屋可是又集中数量又多.
所以崩盘的时候最重要的重击就是.
建商倒闭,余屋进入不良债市场.
对喔这边有一点非常重要.
重点不是建商倒闭.
而是余屋进入不良债市场.
台湾最近也收起来很多建商...收起来就是倒闭,倒闭的美化词.
无论他收起来是因为赚饱了要退休了不想玩了还是怎样,都叫做倒闭.
但是台湾这些收起来的建商几乎没有余屋进入不良债市场.
(例如他买不起土地了,或是他房子根本没盖好就因为税制或是土建融被挡道而倒了)
因此建商怎样倒,房市照样吓吓叫.
所以重点在于"余屋进入不良债市场"
而不是建商倒闭.
目前比较明显的大概就是对岸和越南.
倒闭的建商不少.
越南我不太确定状况.
对岸那个其实有很严重的浅在风险.
一方面是因为他的房价是高于基本面的,本来就存在泡沫的压力.
另一方面他倒的建商规模很大,手上余屋数量很多.
不过目前中国政府用国家的手段去HOLD住这些余屋不直接廉价掉入市场.
所以中国目前房地产还没崩盘.
(哀,人家威权政体,抗压性会比民主自由的政体高很多...这点是威权的特性)
当然同时中国也大量降息,并且试图拉抬通膨.
不过目前中国房地产的炸弹还满大颗的.
外加他又撞到中产收入陷阱,很多行业有点悲惨,失业率也上升.
对岸现在不是在说,大学毕业即失业.
所以就算是威权政体,也有他抗压极限.
而最后炸弹是顺利被拆掉.
还是炸弹引爆引起中国金融危机,甚至掀起世界级的金融海啸.
也要看下去才知道.
但无论怎样,不动产这个东西对中国来讲是一颗大炸弹.
因为他的不动产早就超越基本面.所以浅在泡沫压力很大.
外加这个超越基本面的有点夸张,所以泡沫要消掉可是一项巨型工程....
so...没看到我们对中国的房子几年前就一点兴趣都没有.
无论他几年前是不是在涨,我们都说"超越基本面的东西,我不玩"
而这颗大炸弹虽然是内资,是人民币的事情,中国威权政府是庄家兼裁判.
但牵扯到后续延伸到产业或是内部金融平衡外.
他又刚好撞到中产收入陷阱+美国对她做贸易战.
因此中国最近四面楚歌...就看中国政府有没有办法去解决它现在的大危机.
当然啦,乌俄战争救了中国一命...XD
如果乌俄战争没打起来,那美国就有非常多的余力来对付中国.
而不像现在这样,拜登政府被乌俄战争和以巴战争给拉扯住.
(中国人应该很感谢上台的是拜登而不是川普)
so...简单讲.
不动产跌的两种背景格局.
1.破基本面而产生泡沫.
2.涨太凶不安定筹码多杀多.
不动产跌的直接冲击原因.
大量房子进入不良债市场被贱卖.
尤其是大量倒闭建商的大量余屋是主要崩盘的主力炸弹.
你要让房价崩盘,就从这些基础去思考怎样让这些事情产生就可以了.
但是应该没有智障没事好好的要让台湾房地产大跌的..XD
大概只有智障会相信智障上台会很智障的让房地产崩盘.
以及一堆智障想要做的事情.
不要说极度智障还会让房价上升例如预售屋禁止转让这么智障家白痴.
很多智障的献策,就算她真的有办法一定程度的压制房价上涨好了不要说跌.
也就是让房价涨慢一点或是涨少一点的政策.
绝大多数都会很智障的....反过来让租金井喷...哈哈.
到底是哪来那么多智障想要把自己的生活变得更痛苦辛苦的.
这世界还真有趣阿.
你们到底知不知道你们想要的政策下去会产生什么后果?