终于有比较中性的报导点出瑞士(乃至于欧洲)普遍的购房心酸了
我前几个礼拜刚从欧洲回来，拜访了好几个过去在欧洲工作的同事，
他们目前都是目前四十上下，基本上是双薪有房有车有小孩。
有房归有房，但是共同的问题都是，买不起市区房......
举两个例子就好：
一个维也纳的同事，因为维也纳的房子买不起，
他只好回到他长大的小镇Stockerau，继承他父亲的土地，然后自己盖房子。
所谓的自己盖房子是真的自己盖房子，不是请建设公司来盖。
他从进公司开始盖，盖了四年多才盖好。
我这次特地去拜访他，也看看的房子。
地点距离维也纳开车不塞车约四十分钟，搭火车一个小时出。
Stockerau约一万五千人，有超商有餐厅，算是奥地利生活机能不错的小镇。
而且因为父母就住在镇的另一头，常常可以来帮忙带小孩，
不过据他的说法是，要不是他爸有这块土地，他其实也买不起这边的房子了.....
我回程的时候绕了一下周围看了看环境， 比台湾西半部任何城镇都还偏僻，
硬要说的话，大概像是苗栗大湖吧？
另一个同事在Roche Basel当主管，据他所说，他的薪水在瑞士算是相当高薪了。
但是他也买不起Basel城内的房子，要买的话只能买一间两房的小公寓。
他们俩夫妻不希望小孩在这么拥挤的地方长大，所以商量过后，买在Schotz。
Schotz是一个非常非常小的小镇，距离Basel搭火车约一个小时，所以他每天通勤上班。
为什么买在那边？除了因为女方的父母就在隔壁小镇，主要是因为那边才买得起......
他的房子真的很漂亮，占地约近80坪，前后花园，独栋两层楼别墅，
但是Schotz真的很偏僻，整个小镇两间可以招待客人的餐厅，只有一间大一点的超市。
他家在小镇边缘，出门就是瑞士典型的草原山丘乳牛老鹰，晚上关了灯外面就没有灯了
晚上我们在小镇上散步，一个小时里只遇到两台在移动的车子，行人基本没有。
台湾还真的找不太到这样的小镇，台北三峡或乌来都比那边热闹。
这样的小镇，这样的房子，折台币大概四千五百万。
瑞士的房贷很特别，前面有人提到了，他是终身还利息。
首先，一般来说买一间房子大概需要2-3份贷款，因为一份贷款绝对不够。
而瑞士房贷的结构与税制，非常不鼓励你还本金。
所以有非常非常多的屋主就是一辈子还利息，还到死了孩子继承继续还利息。
有很多第二代因为继承之后还不起利息，所以只好把房子售出。
我朋友那间房子就是因为这样来的，因为孩子不愿意继承，只好售出。
至于是不是售出真的就一堆人抢着要？也不一定。
蛋黄区买不起，蛋白区买不起，蛋壳区蛋黄区看不起的情况比比皆是。
像我同事这样愿意买在鸟不生蛋小镇的已经很少见了。
他那个小镇也因为人口外流严重，长期没有新居民搬入，平均年龄高达六十岁。
他们这种年轻夫妻带着小孩还愿意搬进来，基本上是全镇的大事。
再补充一个，在德国法兰克福AbbVie高阶主管。
他在AbbVie工作将近二十年，才在距离公司约半小时车程的乡下买了房子。
一样是买不起接近都市的房子......
我在维也纳租的老公寓，室内约二十二坪，屋龄>85年。
2018年我搬走的时候卖了快两千万台币。
有兴趣的可以a我另一篇讲维也纳房价的文章。
不是年轻人不争气，也不要怪什么政府不打房，
高房价早就是举世皆然的窘境，而且全球的原因都一样，
蛋黄蛋白买不起，蛋壳蛋盒看不起。到最后，只能等继承或是住乡下。
※ 引述《Yishanhuang (Yishan)》之铭言：
: 连结：
: www.nytimes.com/2023/11/06/realestate/zurich-switzerland-renting-homes.html
: 内文：瑞士人真的不爱买房爱租房？
: THOMAS FULLER（www.nytimes.com/by/thomas-fuller）
: 2023年11月23日
: 菲利普·斯基巴是在金融行业工作的高薪分析师，如果在其他国家，他可能会毫不犹豫地
: 买房。但在他居住的苏黎世郊区小镇上，即使是他口中的丑房子，也能卖到数百万美元。
: 去年，他家附近一栋简单的米色灰泥房屋挂牌出售。价格为750万瑞士法郎，约合830万美
: 元。
: “我的第一反应是，这太荒谬了，简直是一种侮辱，”41岁的斯基巴说，他和女朋友合租
: 了一套公寓。几周后，那栋房子卖掉了，这让他更加坚定了如今在瑞士买房的现实——在
: 苏黎世附近的任何地方，购买一套独户住宅，都不仅仅是一种奢侈而已。
: “这已经超出了奢侈的范畴，”斯基巴说。“两个孩子，一栋房子，一个花园，两辆车—
: —我不知道谁拥有这些。”
: 瑞士的900万居民是地球上最富有的人群之一，他们大多是租房者。越来越多的城市白领
: 发现自己被挡在房地产市场之外。根据研究公司Wüest Partner的数据，苏黎世一套单间
: 公寓的平均价格为110万美元。按每平方英尺计算，苏黎世的房价比巴黎高出约80%。
: 在加州、纽约和伦敦等沿海地区的年轻人看不到买房之路的同时，瑞士让世界瞥见了一个
: 后所有权社会。大约36%的瑞士人拥有自己的住房或公寓，这一比例在西方国家中是最低
: 的，远低于欧盟70%和美国67%的平均水平。虽然许多瑞士年轻人说，他们看到了一生租房
: 的好处——主要是避免了买房的麻烦和负担——但同时他们承认，他们对别无选择感到不
: 满。
: “我想，大多数瑞士人仍然梦想着拥有一栋带花园的独栋住宅，”36岁、在苏黎世工作的
: 的安德烈亚斯·韦伯说。“而这已经不可能了。”
: 韦伯是抵押贷款经纪公司Corefinanz的总经理，但他自己也是租房者，住在距苏黎世市中
: 心半小时火车车程的公寓里。“我还没到那个地步，”他在谈到自己买房时说。瑞士首次
: 购房者的平均年龄为48岁，比邻国法国大15岁。
: 在美国和其他许多国家，拥有住房受到政府的鼓励，通常被视为一种成人仪式。在瑞士，
: 70%的地形是山脉，有限的可建造土地上昂贵的房地产已经成为世代相传的现实，一辈子
: 租房并不被认为是个人的失败或制度的缺点。
: “我知道很多人根本不想买房，”专门研究城市问题的心理学家爱丽丝·霍伦斯坦说。“
: 他们就是不重视房屋所有权。他们认为这已经过时了。”
: 人们在这方面也不会那么苛求。瑞士的租房者说，没有人来告诉他们通过买房积累财富是
: 多么重要。“大多数人都是租房子住，这一点也不丢脸，”来自瑞士北部城市巴塞尔的克
: 里斯蒂安·希尔伯说，他在伦敦经济学院专门研究房地产。“就算有人说起这个话题，也
: 是，‘你自己有房子，为什么？’”
: 自第二次世界大战结束以来，瑞士一直是租客占多数的国家，在某些方面，这对这个国家
: 很有好处。2008年，当掠夺性贷款和贷款违约使美国陷入衰退时，瑞士经济几乎没有受到
: 影响。瑞士金融当局要求对借款人进行严格审查；“次贷”从未在日常生活中出现过。
: 但在这里，租房的任何偏好都与严酷的金融现实相冲突：全国调查显示，近几十年来，瑞
: 士的房主状况有所改善，至少在财富方面是这样。瑞士30多岁的房主的净资产中位数是同
: 年龄租房者的6倍。而且贫富差距只会随着年龄的增长而扩大。瑞士洛桑社会科学研究基
: 金会的乌尔西娜·库恩进行的一项研究显示，瑞士70多岁的房主比同龄租房者富裕11倍。
: 问题在于，要想成为房主，“你需要财富来获得更多财富，”库恩说。
: 日内瓦大学教授马丁·赫斯利对瑞士人的房屋所有权进行了数十年的研究。他说，尽管从
: 长远来看，从数学角度来看，买房更有利，但许多瑞士人还是负担不起首付，按照法律规
: 定，首付至少是购房价格的20%。再加上4%的转让成本，根据Wüest Partner的数据，目
: 前瑞士房屋的平均价格在140万美元，那么最低首付就是33.6万美元。
: 许多瑞士人依靠永续性重新贷款来买房。瑞士以奢侈腕表、精致巧克力和终身抵押贷款闻
: 名。还贷还到死情况并不罕见，这从纳税的角度讲是有利的，因为抵押贷款利息可以抵税
: 。这种贷款还让瑞士引以为傲的银行业获得了大量业务。
: 对驾车穿过这片阿尔卑斯田园的迷人风光的游客来说，如此高企的房价并不难以理解。在
: 伯恩和苏黎世等城市，有数百年历史的石板路小巷完好无损，未受两场世界大战的影响，
: 堪称活生生的博物馆。苏黎世的天际线是高耸的雪山。环绕城市的湖泊如此清澈，以至于
: 游泳者有时会从城市人行道和步道直接跳入水中。
: 43岁的粒子物理学家安德烈亚斯·富勒在一家银行从事风险管理工作。在决定到瑞士首都
: 伯恩购房的时候，他发现自己必须靠家人帮助才能付得起首付。他和他的伴侣、37岁的钢
: 琴老师西瓦·川查伦需要找一处能让西瓦练习钢琴而又不打扰邻居的住所。他们看了15套
: 房，其中五套他们开了价。但总有人出价比他们高。
: “你会感到很沮丧，”富勒说。“走进大门之后你觉得，‘这是我们的梦想之屋’，但最
: 后却没办法买下来。”
: 在发现了一个想买的房子后，他们倾尽所有。这套面积约200平米的房子就位于刚出伯恩
: 市城区的地方，与铁路隔街相望，广告标价125万法郎（合138万美元），但在多轮竞价后
: ，他们以152万法郎的价格买到了手。除了他们两家人帮忙支付的30万法郎（33.2万美元
: ）首付之外，他们分别还通过三笔为期八年、10年和12年的贷款筹集了资金。这种贷款组
: 合导致他们的大部分还款都是利息而不是本金。他们准备用未来数十年的漫长时间偿还房
: 贷。
: 斯基巴说，在他所在30人规模的办公室里，大多数人的年薪至少有10万法郎，但只有两人
: 有自己的房子。他能买得起苏黎世郊外乡间的房子，那些60公里外的住宅售价达到150万
: 法郎。但他不想住得离城市里的办公室和朋友那么远。
: “我觉得拥有房产已经被写进了人的DNA里，”他说。“但如果你想住在瑞士的市区，租
: 房是如今唯一的选择。”
: 心得：
: 拜制造业的高生产力与邻近海洋的地利之赐，台湾人拥有高购买力非常幸福。
: 趁着明年美国降息前，租房者尽快通过新青安人道走廊吧！
: NYT:Fed Begins Pivot Toward Lowering Rates as Inflation Declines Dec 14, 2023