全球建商出现倒闭潮，为何台湾房市风平浪静？李同荣：有4大力量支撑，房价要跌很难
2023-12-04
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内文：
继亚洲中国房市泡沫崩盘，大建商倒闭风潮蔓延，欧洲奥地利房产巨头西格纳29日宣布破
产，全球先进国家房市正陷入暴雷台风圈中，而台湾房市为何相对显得风平浪静？房市趋
势专家李同荣分析台湾房市虽目前处高档反转风险中，但终将以盘代跌，微缓着陆，不会
有崩盘危机，主要的支撑原因有四，包括：
（一）超涨幅度有限，跌幅也有限。
（二）央行保守限贷，严控建商杠杆操作。
（三）大建商财务健全，获利稳健。
（四）台湾升息温和，刚需强劲，冲击房市有限。
近五年全球经济由QE、通膨、升息、经济增长趋缓，房市由盛转衰
李同荣指出，从2019年开始，全球经济因QE资金量化宽松导致房地产投资增速，先进国家
房市展现一波近5年的多头行情。但从2021年开始因通货膨胀加速，全球央行不得不采持
续升息机制，除控制通膨不再恶化，并收缩市场资金，当然影响到2023年全球经济开始走
软，房市也因此转空。全球大型建商在过度操作资金杠杆的情况下，资不抵债的大型建商
开始相继倒闭，并陆续产生骨牌效应。
李同荣进一步分析，中国三大民营房企恒大、碧桂园、远洋接连暴雷，韩国因一年持续升
息八码令房价由多转空急跌，而近年从欧洲英国、德国、瑞典、奥地利再到澳洲、中国、
韩国、甚至加拿大，建商倒闭潮如野火蔓延，但台湾房市，如同处在台风的风暴中却显现
得风平浪静，分析其房市支撑力主因有四：
（一）超涨幅度有限，跌幅也有限
从2019-2023年间，全台六都5年的平均涨幅，扣除营建成本增加、物价上涨、与经济成长
率，评估房价涨势合理性与超涨幅度如下：
1. 房价平均涨幅：五年涨幅六都平均涨幅60%、平均年涨幅12%
2. 营建成本：五年增加20%、平均年涨幅4%
3. 消费物价：五年涨幅13.5%、年平均涨幅2.7%
4. 实质房价平均涨幅：五年涨幅60%-20%-13.5%=26.5%、平均年涨幅26.5%/5年=5.3%
5. 平均经济成长率：5年每年平均经济成长率3.4%
6. 每年实质均价超涨幅度：5.3%-3.4%=1.9%
由上述数据分析，此波第六循环的房价涨势在历次循环中属于第二低幅度的涨幅，扣除营
建成本、物价、经济增长等因素，实际超涨幅度有限，市场转空时，跌幅也很有限，因此
台湾房市不会有崩盘危机。（相关报导：想买一千万的房，靠存股多久能凑到头期款？房
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（二）央行保守限贷，严控建商资金杠杆操作
相对于先进国家对建商融资控管与衍生性商品控管的松散，台湾央行是过度保守，5次限
贷对风险控管提前部署，压抑房市的过度扩张，烂尾楼风险只局限于小型建商，影响整体
房市不大。
（三）大建商财务健全，获利稳健
台湾房企上市公司近十年来朝向多角化经营，财务结构相当健全，获利稳健，由于建商口
袋深，经得起销售率下滑造成的大量余屋压力，余屋得以因市场机制推案量缩慢慢消化，
因此不会有价格崩溃与资金缺口的冲击。
（四）升息温和，刚需强劲，冲击房市有限
近两年台湾五次，2022年共升息2.5码，2023年至今则升息0.5码。因为升息幅度有限，且
市场刚性需求的支撑力道强劲，相对于房市的冲击也非常有限。
台湾房市相对于全球房市走势稳健，短期房市以盘代跌，没有崩盘危机
李同荣最后分析，根据国际清算银行（BIS）2022的数据，整体先进国家家庭债务／GDP比
重约为70%左右，家庭债务压力主要集中在澳洲、瑞士、北欧、中欧、韩国、加拿大等国
家。自2019开始全球资金量化宽松，新进国家房市都走一波多头走势，直至近年升息影响
经济增长，2023下半年开始走空。
台湾在2022年房贷与建筑融资总和占比约50%，房价涨幅在先进国家中段班。虽然，台湾
房市在今年第三季已出现死亡交叉，预期2024 Q1前房市将由多转空，然因上述四大支撑
主因，房市没有崩盘危机，将会以盘代跌或微跌中结束第六景气循环。
心得：
刚刚看了一下板上在讨论李同荣的文章
小鲁等跌很久了
这样我到底是有没有机会买到大崩盘甜甜价