交易量增房价将涨？李同荣：五大理由空头才要开始
经济日报／记者游智文／即时报导
2023年11月六都买卖移转栋数突破2.3万栋，月增11%，年增26%，写下今年最大增幅，在
交易量大增同时，不少市场人士以“量先价行”原理，预估2024房价将续涨。
房市趋势专家李同荣认为，房市与股市的价量关系走势不同，别陷入“量先价行”的迷失
，2024房市没有再上涨的基本要件，房市空头才正开始，选后若短线上涨，房价涨多少就
会跌多少。
不过他表示，虽然房价会松动，但以盘代跌或微跌居多，低价市场支撑力足，大台北抗跌
、中南稍弱，桃园强。
李同荣指出，今年七月平均地权5重拳修法上路，外界一致认为下半年在政策打房与总统
大选影响，交易量势必更加紧缩，但他认为下半年交易量将脱离谷底，而7至11月交易量
如所预期大幅回升，跌破大部分专家眼镜。
李同荣分析，去年2022Q3受房地合一2.0上路影响，交易量急缩，大部分专家以股市原理
“量先价行”预估房市多头转空，预估房市将呈现“价量背离”现象，多头会延续到2023
年底，如今证明，时过一年半房价仍然居高不下，空头言论如同泡影。
2023上半年房市交易量已触底，下半年交易量开始回温，现阶段大部分专家见到交易量增
又预估“量先价行”，乐观期待2024房价将续涨。不过，Q3-Q4间房市开工量与使照量呈
死亡交叉，房价下测的考验才正开始。
李同荣分析，房市“量先价行”不如股市的短期波动现象，房市往往有一段缓冲期落差，
就如2016Q1交易量落底，但房价处于杀价取量阶段，直到2017年底台北市才率先止跌。
又如2011年因奢侈税打房交易量紧缩，房市呈现价量背离，直到三年后2014 Q3房市才反
转向下。
虽然目前交易量回温，但对房价的支撑力考验才正开始，从房市建照量与开工量之先行指
标观察，虽然房价除超涨区外，没有明显松动，但短期销售率不佳，造成余屋增多，房市
必须沈淀消化余屋，后市才会稳健。
不过因市场刚需的支撑力强劲，新青安贷款专案刺激下，成屋市场在高价跌与低价涨的环
境下，房价第三季暂时处于止涨却不跌的盘整格局，但第四季可能部分超涨预售区价格会
开始松动，同时也会因市场信心恢复、促销积极，促使交易量回温，这也是下半年在房价
表现不佳的状况下，交易量能比上半年回温的主因。
李同荣表示，2024房市将转空有五大理由：
一、经济基本面转弱
升息效应，今年GDP减弱、八年经济负成长魔咒成真，后头还有大陆对台贸易壁叠清单制
裁，对两岸出口不利，间接影响经济并对房市产生不利影响。
二、技术面反转向下
房价处技术高档，营建成本与蛋白低基期已充分反应，房价将因高基期推升无力而转弱。
三、供给面增加
持续一年半预售市场销售率普遍不佳，余屋持续增加，在囤房税制打房压力下，余屋大窜
逃，新案与余屋容易产生多杀多。
四、政策面压制
禁止转售扭曲预售市场，高总价临天花板，低坪数临最小化，价上不去，空间也无法一直
缩小，政策面持续不友善，对市场信心产生影响。
五、消息面利空
地缘政治影响全球与两岸局势动荡不安，尤其两岸关系若持续紧绷，就会是房市的一头大
灰犀牛与一颗随时引爆的不定时炸弹。
李同荣表示，置产民众常常陷入市场当下氛围，涨时追涨、跌时杀跌，应该要有逆势思惟
，房市走势有一定循环机制，不要以为量增价就会涨，建商若太乐观的看待房市，盲目推
案，只会让市场供给一再过剩，余屋去化更加困难，就会产生多杀多现象。
李同荣说，房市没有永远涨的道理，未来一年半房市必须休息消化余屋，但房价没有崩盘
危机，将以盘代跌或微跌结束第六循环。
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那有什么空头？
你才空头，你全家都空头！