商业区看的是商三特(原商二) ()中的原使用分区作计算
以商二为例630%容积，建蔽率65%
也就是大概要原9/10层的建筑物才会有原容>法容的空间
故如果是一栋海砂在商二的土地上
630%*1.5=945%(都更)
630%*0.5=315%
945%+315%=1260% 也就是说一坪土地可以盖出12.6坪的容积
12.6*1.58=19.9 销售坪大概是将近20坪
在原容<法容的情况下
假设原容>法容 原容设定800% 海砂屋
800%*1.3=2400% 中央海砂奖励值 2400%/630%=3.809 3.809-1=2.809
800%*1.2=1600% 原容>法容都更奖励上限值 1600%/630%=2.539 2.539-1=1.539
800%*1.3=2400% 台北市海砂奖励值(氯离子建筑物自治条例) 2400%/630%=3.809 3.809
3.809-1=2.809
630%*0.5=315% 台北市防灾专案海砂奖励值 315%/630%=0.5
要做最值大值一定是第二以及第三项2.809+1.1539=3.9629%
3.9629%+1=4.9629% 4.9629*630%=3126%
一坪土地盖出31.26坪的容积，销售坪是31.26*1.58=49.39坪
两者相较之下，海砂+原容>法容威力是很大的
但这时就有限高问题，搞不好拿海砂就够了也不用都更奖励
像正义国宅都更就都更奖励就够了
盖出来上面住宅要一坪200多万
就算市府的防灾专案在商二的土地上根本不够看
但是比较住三的地区，住三反而是防灾专案最好
有时候建商也不要再商二拿好拿满，一方面是目前建筑成本较高
二方面相关都更的公益性跟建筑设计更为重要
像大巨蛋，它在盖好盖满的情况下，就被大家说是盖商场送巨蛋
在都审会里就不太可能拿到都更奖励上限值
那个对周边环境影响太大
情况不可一概而论
我只是要提醒地主，商业区所谓一坪换一坪室内应该都可以做到
千万不要像饶河街有的地主一样就签用坪换坪
他们那好像是800%，但建商根本不把奖励值分给地主
很鬼扯，但合约签了房子盖了也没办法只能告
更恶意的是他们把柱子盖在地主分配到的店面中间
真的很故意。
签约前一定要都问清楚分配，未来选配，柱位，有变更图面一定要地主同意
过审图面请他们要提供最后发建照的版本
当然双方合作就是信任很重要，但建商说的话有任何疑问都请问清楚
最好都写在合约里/合约可以找律师，代书，地政士问问
我相信有诚信有诚意的公司都会愿意跟地主说明的