国际超级房仲Zack最新分析文
2023/09/15 20:00
“外行人看价，内行人看量”7月预售屋成交量，较6月份腰斩！！
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根据内政部的预售实价揭露统计，
7月份的预售屋成交量，
比6月份下跌58%，
等于成交量的的确确腰斩！
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不过这样相比确实有失公平，
毕竟6月份有一大堆赶打房末班车，
也就是平均地权条例修正案，
所以交易量当然特别大。
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这也是为什么你会看到第二季房价，
比第一季更高的原因，
因为预售屋的价格拉高了平均值。
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只是你要明白房市已经不一样了，
过去那种每个月预售成交量破万的情况，
之后已经很难很难再发生了，
比方说你看看过去几年的房市发展，
是不是一年比一年更冷了呢？
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2021那年，
一堆房仲说房子卖到不够卖，
买方都恐慌地担心买不到房，
怎么现在房子挂售3-6个月卖不掉的一堆，
怎么现在买方不会恐慌买不到房了？
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另一方面，
我发现不只是无脑多房虫，
其实一般消费者也不明白“量”的重要性。
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举个最明显的例子，
那些带风向的房虫或PTT房板之类的，
最喜欢说“房价到现在也没跌呀”
或者是说“跌幅才这么一点点，哪算跌”
然后你就会误以为台湾房价这么有支撑力。
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但是，你去看看专业机构在谈房地产时，
无论是金控、房产研究机构或经济学家，
大家讨论的重点都是“交易量”，
也就是“买卖移转栋数”，
然后再去看销售率、空屋率，
最后最后才是“价格”这个结果。
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打个比方，
假设房价涨跌是1×2=2的数学算式，
外行人跟带风向的人，
会一直跟你强调结果就是2，
因为这是数学老师告诉我们的答案。
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但专家都会跟你讨论，
为什么这个公式是用乘法而不是加法，
用乘法来看的原因是什么，
而不是只看最后的表面结果。
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然而现在的情况是，
目前这项公式的过程已经慢慢再改变了，
目前是0.5×2竟然还等于2的奇怪答案，
所以很明显就知道，
一定是数学老师批改的时候疏忽了，
只是等检讨考卷被同学发现而已。
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这个就像是房价的计算过程，
就是包含交易量、销售率和空屋率这些元素，
大家一直讨论的焦点“价格”，
只关心最后数学老师公布的结果而已。
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换句话说，
现在一般民众会一直被房虫带风向的原因，
就是因为只知道答案是2，其他什么都不在意。
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所以当有人告诉你计算过程不对，
那些房虫就会跳出来跟你说：
“谁说的，老师都打勾了呀，数字也是2呀，那就是正确答案了呀”
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因此，很希望这则贴文，
能够帮助你意识到观察房价趋势这件事，
为什么只懂得谈价格的人，
要嘛很外行、要嘛就是带风向。
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因为真正的专家讨论的，
永远是价格的“计算过程”。
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否则，假设现在有100屋主，
要用行情的150%去卖房子，
正常有脑袋的人都不会去买它，对吧！
结果就刚好有3个没脑袋的，
认为房价不可能跌、买再贵也不可能赔。
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于是这3个韭菜加价买下去的结果，
就是实价登录大涨50%，
让房虫就一直拿这个涨幅来吓你，
并且完全忽略另外97%的屋主，
不但卖都卖不掉、买方连看都不想看的事实。
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只可惜实务上，
那些认为150%成交价很不合理的买方们，
内心却默默地受到动摇，
因为他们不了解这150%具体是哪里不合理，
于是久而久之就会有人被洗脑成功。
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因此，把这些来龙去脉，
也就是这些“计算过程”解释清楚，
就是国际超级房仲存在的理由。
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因为我看房市是看数据、而不是信仰，
再加上我没卖房子、也不靠房地产赚钱，
所以我现在会非常看空台湾房市，
就像2020年初时，
我是唯一看多房市的人一样。
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#预售屋交易量 #2023买卖移转栋数 #预售实价揭露
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