之前就讲过了.
大坪数从豪宅限制贷款后,就长期进入了低迷.
刚进入低迷的那几年就算了.
直到最近.
大坪数成了自住最好的购入时间点.
之前市场,各位应该可以发现.
两房的单价最高,然后坪数越大越低.
也许大坪数当年有一大堆AB约,所以当年成交价是无法拿来做基准的.
但是在后来的二手交易市场,就可以看到很多"真实成交"价格.
so.你可能看到,例如...两房的40,三房35,破百坪的30这种局面.
那时候就是自住大坪数的好切入点.
最近则是大坪数开始有点回升.
并且三房和两房的单坪价差也被拉近.
不过目前应该还是可以看的到大坪数的单坪价格比两房三房低.
所以大坪数依然是不错的切入点.
毕竟你会发现.
例如七期好了.
买个两房都要10xx(成交价)
(2x)
买个三房2000
(4x)
买个四房2700.
(5x~6x)
但...买更大的.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13967060.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13823218.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/14096134.html
向上跳的价格突然大幅减少
所以能力只要足够,催一下就上去了.
并且记得.
你买了之后,以后做转贷,在贷款评估那边可以动手脚,用"同地区同屋龄"的单坪去算.
也就是如果两房是45w/p,你虽然买36w/p的大坪数.
但因为两房的成交笔数很多.
所以银行那边想帮你的时候,他可以用45w/p去估.
然后你就可以爽爽的转贷非常多钱出来.
so....从大概2018~2019之后,大坪数就慢慢地变成自住户最棒的切入点.
到今天都还拥有这个好处和优势.
对喔,请限定自住.
因为如果你是规划要赚价差.
你转卖的时候,至少到今天,你的价格都还没办法明显地往上拉抬的卖.
(虽然比2016左右有上升一点,但是那一点目前都还不够塞牙缝,不如买套房收租颗颗)
尤其是当你价格要越过豪宅线,增值方面还是会受到压制.
目前还没看到转机可以大幅拉升价位....
而没看到转机,没看到钞票放在你眼前,投资就不应该近是我的原则.
没事不要去赌预测的事情,永远优先把放在眼前的钞票拿走...
这样当你们在怀疑我是不是急了,是不是被套了.
但实际上,我还是只有"到底我怎样才可以赚得更多"的烦恼.
反而真的是不是急了,是不是被套了...可能是那些质问我的人..颗颗...
我这么怕死的,你们怎么需要替我烦恼风险问题呢..
当然啦,现在局面就是.
这些大坪数,会因为中坪数的价格不断往上堆叠.
所以迟早还是会被往上顶出去.
你总不成50坪卖3000万,80坪卖3500万,100坪卖4000万吧.
外加建商最近大坪数也盖得很保守,供给量那边也非常低.
所以这种慢慢地被往上推,跌无可跌无法在往下,但是反应很慢的型态.
最适合自住有需求的去买.
也就是如果你有规划想换大坪数,或是什么透天换大楼干嘛的.
(之前别墅喷了一波起来....而如果你想住大楼,那卖别墅换大楼会有好处.
别墅喷了一波起来,如果他再继续往上拉升,那就会受到大坪数大楼的拉扯)
到现在都是不错的换物件时机.
当然,以上我讲的都是基本款的物件.
不是那些高价款的.
外加单纯只论你居住想要坪数大的需求.
你要什么买邻居还是干嘛的,那你自己打算盘.
也就是以上讲的不包含豪华品牌.
另一点,豪华品牌其实并不是好的投资标的.
高雄北皇苑南百立.
但其实皇苑和百立投资效应真的很普...颗颗.
那是真的给花钱买爽的大爷买的....
也许皇苑现在美术馆连续成交7x万.
但问题是你二手价你买60想跟卖70很难拉.
买家只想跟建商买处女屋,建商卖的处女屋才有办法价格再往上.
因为...她会特别跑去买皇苑百立,他就是有能力有条件做选择.
有能力有条件做选择的人,就会龟毛洁癖尚风尚水高尚人种.
因此...接手二手屋跟它们特质有极大的冲突.
更不用说二手屋如果是成屋...那就不是新屋阿...
这种人比年轻人更爱住新屋....XD
而且...它们都跟建商老董很熟麻....
能当VIP并且跟老董打招呼,为啥要去二手市场像菜市场那样买菜?
so..这些顶级品牌,二手的你的价格被往上拉抬的效应其实很差.
充其量就只有踩住买价而已.
反观低价位又小坪数的.
建商拉一下,二手房也跟着喷一下.
所以投资不喜欢这些豪华品牌.
当然投资不喜欢豪华品牌是这10年来的事情.
在当年刘妈妈帝宝年代,豪华品牌有过一波炒作.
不过这牵扯到AB约的操作+没有豪宅限制贷款.
所以产生了一种金融游戏...价格一间叠一间,然后把前面买得拿去转贷掏钱出来.
并且因为是AB约,所以几乎都是全贷甚至超贷.
你只要"拥有借那么多钱"的条件就可以了.
并且借的都是房贷,利率低又20年.
因此一大堆中小企业黑道政客,全都跑来玩这个.
它们本来就拥有借贷条件,有公司有工厂或是酒店收益很高干嘛的...
只是因为平时无论公司借贷还是信贷之类的,那时候条件都不好.
(七年期,利率3456%)
因此全都跑来买豪宅,你一间我一间,把价格拱起来.
之后前面买的就转贷,立刻手上就可以多了几千万拿去其他地方使用.
(这些人又最常需要套现金出来用,上班族的比较无法理解它们的状况)
房子买了就摆在那边(因此你今天都可以看到豪宅一堆没人住)
而大家都爱炒豪宅,一堆建商看准了也跟着跑过来盖一堆豪宅.
后来就一大堆大坪数.
那请问后来该怎么炒?
所以后来,他们就会锁定重点品牌+户数少+地点最精华+条件最特殊.
(你有跟那时候的豪宅投资客聊过就知道..他们甚至会私下串联要买哪一栋)
因此那时候第一就是炒首席豪宅,其次就是炒大品牌的指标性建案...
(也是那个年代造就了一批品牌迷失者....以为某些品牌就是涨价的保障.
后来烙赛那么多年,依然有人抱着那个思维...颗颗)
那时候玩得很疯狂,直到彭淮南的豪宅限制贷款令下来.
立刻豪宅需求量远不如这些建商搭配金融游戏所产出来的量.
因此大坪数就进入长期低迷...直到现在都还没离开加护病房(最多没生命危险)
而那个时候,豪宅的单坪价,就是远高于中小坪数.
本版很多人经历过那段时间,应该还印象深刻.
直到今天...
中小坪数的单坪价都追到,甚至很多追过当年那些豪宅的单坪价.颗颗....
现在反而是中小坪数的总价都快要挑战大坪数.
所以在下一次大涨波来的时候
大坪数在不被往上推.
难道你会期待看到市场价格倒挂,80坪比50坪还便宜的现象?
这....这你就不用期待了.
虽然自住买家很愚蠢,但他们怎样白痴都有限度.
当然啦,如果你很计较建商很计较邻居干嘛的.
以上文章跟你无关,
你很有钱不在乎从不动产掏钱或是赚钱.
你只是想要拥有一个好东西.
那本来就不需要像我们这样斤斤计较.
好的东西跟好赚的东西,很多时候是冲突的,这我讲过很多次.
我干嘛没事去买一堆老屋老公寓...
而不会跳入豪宅市场??玩金店面?玩高贵物品??
为什么阿...到底我为什么要玩烂屋呢.
喔...
为了真实世界,你们急了你们被套住了.
而我还可以爽爽的继续思考我的财富又可以多了多少钱...
跌,你家在跌,跟我的房子无关.
涨,你涨的还被拉扯还被压制,但我的房子怎样都会跟涨...
哈哈.
最后告诫各位一下.
除非你今天要买豪宅或是大坪数.
不然通常你在做市场分析和评估的时候.
请拿中小坪数的一般品牌做基准.
就像我从来都不拿百立皇苑国泰远雄鼎宇这些品牌的价格做基准.
无论你今天是要投资还是要自住.
很多人很喜欢,买了宝佳,然后看着国泰自慰,这是很糟糕的状况.
你会进入自我迷思自我感觉良好.并且对市场做出误判.
当然反过来.
顶级豪宅,一坪喊到80好厉害.
但是之后她可能成交6x....靠邀....还卖得很差.
那你如果拿这种资讯做基础.
那你也糟糕了.
因为宝佳的三房可能从35冲到40你都没发现.
而你...你又不是要买200坪一坪80的东西.
你要买的是一般款的三房.
那你看错资讯,你也完蛋.
so....市场上,第一时间就是你要切割掉这些豪华品牌和豪宅.
这些直接忽略都不看不在乎也不需要知道...对,连知道都不知道也没差.
就像你要买卖的是住宅....
你他妈的跑去研究店面市场是怎样??