※ 引述《grotwpig645 (张智良)》之铭言：
: 心得：
: 老屋改造创造高收益现金流
: 不用拿出太多现金就可以拥有很多房产
: 300间套房一间成本30万9000万现金
: 一房一个月收租1.5万的话 月收450万
: 投报率60% 赚烂
: 各位房虫觉得这样的模式好吗？
你算错了。
常见的二房东主要有两种模式：
1. 如文中提到的，找老旧整层公寓or华夏原始房东整层出租，再花钱隔套赚价差。
这种方式的成本主要有三点：
a. 每月月租金 (给原屋主的)
b. 装修成本 (计算时每月摊提)
c. 空置成本 (保险起见多半一年都会抓空租1个月)
这种物件挑选文中提了，而租金的部分则是尽可能地跟原屋主议价，议越低，
他的回收周期越快。
此方式最常见的谈法是 "我免费花钱帮你做房屋装修"，租约到之后你可以拿到有装修后
的房子，到时候你自己租同样的租金也很赚！
这模式二房东通常都是跟原屋主签 10 年合约，成本回收周期大约是 36 - 60期左右，
后续的才是真实他赚的。但他一开始回收的钱就能选择继续投入扩大规模！
举例来说，一间整层住家市价租3万，透过帮你装潢房子谈到租金 2 万或更低，租约到
期后后面所有隔套的租金都是原屋主收，这对很多原有屋主没心自己处理房产租屋的
很有吸引力。
上面的案例保守计算隔好月收租6万，年收租(扣除1个月) 66万，扣除24万原始租金，
一年净利42万。实际装修成本抓 150 万上下，本案例回收期是 43 期左右。
即便一开始只有一间本的作法，要累积起来也不慢。
一年收回42万，要搞第二间3年多，要搞第三间只要2年，要搞第四间只要一年，
搞到第五六七八九十间，都是越来越快。
以上都是如果这位二房东无其他自有资金来源慢慢累积的玩法。
实务上二房东的现金流来源还有另一种，一开始说的第二种二房东：
2. 代收代管，一般收 10% ~ 15%，装潢费用和房子都是原屋主出，而他们协助屋主
装修 + 后续出租，装修上先赚一手(保守估装潢赚30%)、代收代管每月抽租金10%~15%，
因此若额外有一间代收代管的物件开发到，装潢赚40万+，代收年赚6万，
这情况下要搞第二间只要2年(效率整体快一倍)。
所以案体做大到 300 间并不会很久，持续做几年内即可做到。
困难的点在于工班的培养以及开发并管理代收代管的案件，还有一个点就是如何让原始房东
的屋况在 10 年后不要太好，避免他自己跑走便竞争对手。
有些原始屋主看你赚心里会痒，想跟你毁约让你去告的都有，遇到这种都是额外的成本。
至于房客的连选，基本已经透过租金做市场价差，相对比较容易吸引到好的租客，
同时选择高度方便的区域又在双北，基本也可以排除找不到人租的问题。
所以赚是很赚，但没有你讲的投报 60% 那么夸张就是了。