预售屋最大的问题是.
"建商拉价不够快"
甚至如果有小建商"价格往回退"推案.
这样就会有问题.
因为这是投资专属.
所以我们讨论都是投资.
投资比自住严苛很多.
就像,对投资客来讲,今天讲财富多少,一间买400卖500的房子,不代表你有500的财富.
因为你要扣成本,扣完你可能才450...XD
所以你只能算450万!!!!
(身为奸商,我们算钱都很保守...椪风又不能当饭吃)
一样的道理.
你今天买预售屋1000万,实际上还有交屋款,所以可能是1030万.
这是基本成本.
你成屋卖的时候自己卖还好,如果透过仲介,就算他只抽你2%.
那你成本就是1050万.
那本来你一坪买40万,25坪.
实际上你的投资成本是多少?是42万!!!!!
那你要赚钱,你赚50万就好,所以你要卖多少?你要卖44万.
而这时候,建商必须推案价已经上46万以上.
(买家很奇妙的心态就是,买二手的不会把你已付的的交屋款给算进去..XD
它们只会直接拿单价来比)
不然人家干嘛跟你买??
而要是发生2016的状况.
大建商推案28,市场凉菜,地价略跌.
2017的时候,小建商在旁边推案26.
你预售屋....就哭哭了...XD
阿就算不是往回退.
大建商推案28.
他过两年推案29.
你还是要哭哭..
拉太少.你连成本都嘎不掉.
所以预售屋我都是大涨第一年玩.
那时候无敌状态.
反正不动产反应迟钝,涨也迟钝.
他会涨很久+新屋拉价的时候价格飙升很夸张.
那我第一年进去,随便买.
就像我白天鹅是走过路过没有错过...
看爽的心情进代销公司,然后就莫名其妙签了一张出门....
既不是什么开卖VIP或是潜销就订.
甚至还是开卖了几个月才去买.
阿还不是闭着眼睛买闭着眼睛转掉赚钱.
因为后面建商拉价很快,所以怎样买都无所谓.
但是如果你是2015买,那时候新案已经停滞.
你2016遇到小建商在那边推便宜案.
你预售屋卡到交屋都卖不掉之外.
你交屋后可能半年内卖掉也赚不到钱.
(毕竟那时候是成屋,仲介会跟你收3~4%..买家又要收1~2%,和其他各种成本.
所以你卖价会+8%up...
所以在大涨中后期买入预售屋风险很高.
就算放到成屋,还是很难赚.
因此投资预售屋.
你要抓涨价的时段.
这个要求比中期更严苛...
你一定要抓到在你持有期间有大涨波.
小涨缓涨都不要玩.
最大的问题是因为.
跟你竞争的人是建商.
并且你的产品是二手产品.
因此竞争之下,你本来就是极度弱势者...你没有价格优势,你怎么在商场立足?
so..商场你永远都要注意的东西叫做竞争.
所以这才是修罗场,商场才如战场.
所有人都在这边打群架...打赢的数钞票.
打不赢,靠意识型态或是自我感觉良好....还是要饿肚子...XD
商场很现实,卖掉就拿钱,卖不掉你讲再多都是假的.
而赚钱就是赚钱,没赚钱你讲再多你的房子多棒居民身价多高环境都好.
都是屁!!!!!!!!!!!!!!!!
所谓的保值就是"长期涨最多"
所谓的适合持有,就是"持有期间涨最多"
所以就是钱...你赚的多就是对,你没赚到都是屁!!!!
北京上海好棒棒....
可是你买2000万,过了几年不要说跌,你还在2000万.
并且租金还比利息低....
所以以不动产来讲..什么国际大都,什么有钱人多少,什么资源多少...
好个屁....投资垃圾地区.
不如买屏东...颗颗...
赚钱就是赚钱.
钱赚到口袋才叫做成功的投资.
其他不要跟我喇五四三!!!!
我们奸商就是这么现实.
喊口号我又不选举...喊口号干嘛..XD
反而...赚了钱,我才能再多买几栋房子阿...颗颗..
对喔,多买几栋房子要干嘛?
要赚更多钱啊...