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营建成本飙！爆“孤儿工地潮”达252件
营建物料飙涨，都更案已核定却不开工的“孤儿工地潮”发酵中！两年前有专家早示警，
营建物料上涨，若房市景气下行时，不仅会有烂尾工地，还将出现危老都更案已核定、房
子都已拆了，但建商评估“动工就赔”，因而选择不开工的“孤儿工地”现象。
根据内政部营建署都市更新入口网统计资料显示，台北市去年核定都市更新案件计40件，
今年1至4月已核定12案；新北市去年全年核定20件，今年前4月已核定10件，速度与件数
的审核脚步有加快，但六都已核定公布的都更案件，至今尚未开工案件竟高达252件。
乡林不动产研究室表示，中央于民国87年11月发布“都市更新条例”，截至今年4月底止
，全台累计核定都市更新案件共1075件、其中六都占1020件，台北市都更核定案件计603
件最多，约占56％左右，其次是新北市195件、台中市108件；在未开工部份，台北市则有
154件、新北市74件。 乡林不动产研究室分析指出，都更案在核定公告实施后却又没有动
工，这有可能是与新冠疫情影响、政府紧缩土建融贷款成数、营建成本持续上涨、工程发
包不易、建物申请取得建照后展期开工、央行连续升息造成房市短暂观望需求减少、现住
户拆迁补偿谈不拢，等七大原因有关。 乡林集团董事长、全国商总主席赖正镒分析，都
更案件前期作业很长，十年是司空见惯，其中跟地主间洽谈共同负担、权利变换等合作条
件也通常是3年前就谈妥，近来因为新冠肺炎疫情导致缺工、缺料，每坪营造成本几乎是
翻倍，建商推都更事实上要达到损益平衡很困难。
赖正镒表示，“赔钱生意没人做，担心做了反而亏钱”，小型建商干脆拖着不开工，此外
，疫后百业拼复苏，很多产业扩大征才面临招不到人手的缺工困境，年轻人宁愿从事服务
业也不愿意到工地工作，营建人力老化和断层问题也造成工程发包的窘境。 他强调，近
年央行配合打房，针对购地贷款成数加以限缩，建商转向都更合建或者锁定危老建筑物重
建案件增多，不过，这二年营建成本跳涨，全台每坪营建成本均价从9万涨到15万元，台
北市涨幅更达100％，每坪从12.5万涨到25万元，新建案工程预算一再向上追加，又遇上
“平均地权条例修正案”将上路、房市降温，有些建商真的就封盘暂停推案。 赖正镒认
为，建筑成本飙涨，对都更的影响最大，工期一再延迟，恐怕会导致都更户与实施者之间
产生不信任和合约纠纷问题，景气循环或有规则可循，但疫情平稳后通膨和升息让物价波
动非常明显，这段周期长短很难预测，提高强制拆迁公权力并平抑物价、解决缺工难题，
是政府在推动都更工作上应优先解决的三大课题。
心得：
跟建商签合建危老都更，都要很注意风险
有些建商合建跟你签了以后
死不开工 你也没办法
建商没花什么成本不痛不痒
你土地被合约绑住 没动也没收益
危老都更如果房子已经拆了
就开始拖也是一样很惨