是这样的
小弟我平常的兴趣就是幻想当个行政院长
提出各种公共政策的构想
这几天灵光乍现
想到房价问题或许可从容积率解决
请听我娓娓道来
首先
其实放宽容积率很多人都提过
这样一来建商可盖更多户数
供给增加 房价自然应该会下去
但问题就出在
更多的户数就是更多的人口
随之而来就是既有的公共设施不足
汽机车的数量增加导致塞车更严重
这就违反了当初进行容积管制的本意
所以我就想到
为了避免上述问题
放宽容积率还是可以做
但要限制每户的最低坪数
例如：
假设建商依照现行法规的容积率
设计一户40坪的房屋来卖
（公设扣一扣实坪大概是27坪）
然后政府可以实施一种特殊的容积奖励
这种奖励是建商在规划建案时来申请
政府一方面放宽该建案的容积率
例如300%变600%
但另一方面附加每户最低坪数限制
例如一户至少要有80坪（实坪大概55）
建商你要规划100 120坪我不管
反正不能低于80坪就是了
车位就照原先的标准
避免新增过多汽机车
这样一来 虽然总容积变多 户数依然不变
只要户数不变 自然人口不会增加太多
若要更严谨一点 坚持维护容积管制的宗旨
那就再新增禁止该建案屋主隔套出租的规定
避免被切割成小坪数入住太多人
P.S
有人可能会觉得 坪数变大不就可以住更多人
即使都是家人 人口还不是一样变多
我的意见是
现代台湾人都生的那么少
而且年轻人有能力还不是想早点搬离长辈家
即便自己家的空间变大了
哪有那么多人愿意跟长辈住
所以上述问题没有那么严重
至于为什么这样可以解决高房价问题？
这是有一个逻辑顺序的：
（当然有一个重要的前提：
容积是2倍 但总建筑成本不会是原来的2倍）
先假设原先在蛋黄区一坪市价是70万
一户坪数40 总价就是2800万
放宽容积后
1. 建商会想说：
哇政府大放送，但你以为我会让利吗？
不可能，我要给他赚饱饱，
蛋黄一坪就卖70万，一户80坪总价5600万
2. 这种总价，绝大部分人都负担不起，只能吸引有钱人来买
3. 奖励容积的建案越来越多，但有钱人能吸收的买盘终究是有限的，总会有滞销的案子
这时建商会想：
算了，反正多的容积也是送的，我本来成本也没那么高，
降个价清库存好了，这样单价就降为68,66,64,62,60甚至55
4. 降到某个程度，一些高薪职业例如工程师医师等会发现：
哇，我好像也负担的起蛋黄大坪数，那我干嘛还去挤蛋黄鸟笼
5. 没了那些高薪职业的买盘，
市区鸟笼滞销，开始降价
这时薪资还ok的中产阶级会发现：
哇，我好像负担的起蛋黄鸟笼了
而想要大空间的也负担的起蛋白大坪数了
6. 蛋白区普通坪数降价，
劳工阶级也买的起蛋白屋了
而且这种政策除了让每个人可以往上一阶买房外，还能起到鼓励都更的效果
原本原住户最抗拒的是
即便能做到一户换一户，
新建案为了因应法规，
室内实际坪数通常比现在公寓更小，
原本的公寓已经够鸟笼了，都更后更鸟笼，
更何况可能还要贴钱
自然都更的意愿拉不起来
现在让都更适用这种奖励容积
一样一户换一户
假设老公寓权状40 实坪有35
都更后实坪或许可以来到55
还享受到新房的消防，防震，电梯等
整体环境也升级
就算要贴钱
都更的意愿也会大大的增加
加速都更的推动
当然啦
也不是每一个地区都适合这种奖励容积建案
有些地方的地质也不适合盖超高层大楼
而且至少也要保留一些小坪数低总价的案子
以上的政策构想是从增加供给的角度出发，
各位觉得如何？
可行吗？
有什么盲点吗？