创新拿铁 / Crystal
焦点新闻
2019-10-24 14:15
有一波创新的商业模式，正打算把房屋买卖中“仲介”的角色彻底消除。这玩法，叫做“
让你网络一键下单买房，住了30天不满意全额退款”。
用电商思维、把房屋当存货来卖，真的可行吗？今年36岁的华裔创业家 Eric Wu创办的 O
pendoor，用大胆的资本操作、提升营运效率、紧密的风险控管，把这门生意做得轰轰烈
烈。2014年成立，2019年五月 Opendoor 已成为估值38亿美元的独角兽。
本文重点：1. 大学毕业前就买了24栋房子。2. 用电商模式卖房子，这门生意你敢做吗？
3. 未来最好卖的房子，在二线城市而不是纽约、硅谷。4.扩张速度、营运效率、风险控
管，是胜出的的三大关键。
1. 大学毕业前就买了25栋房子
Eric Wu出生在一个华裔家庭。四岁时爸爸就过世了，吴妈妈一个人养三个小孩，所以非
常节俭，不愿浪费任何一毛钱。她认为，租房子，是最大的浪费。
这观念深深影响了Eric。他上大学时，就买了第一栋房子。
那栋房子，在学校附近，总价11万元，头期款2万美元。Eric用奖学金付了头期款，入住
后租出其他两个房间，用收到的房租来付贷款。
买了第一栋房后，Eric对买房产生兴趣。他利用房贷转贷，拿到一笔现金，再用这笔现金
付了第二栋房的头期款，同样收租金来付房贷。
就用这种方法，在大学毕业前，他买了25几栋房子。
毕业后，他开始创业。选择的题目，都跟房地产有关。Opendoor，是他第三家创业的公司
。他们买下房子，整修后，在网络上卖出。买家有30天的鉴赏期，若不满意，全额退费。
这解决了大家在网络上买高价物品最大的忧虑。
2. 用电商模式卖房子，这门生意你敢做吗？
用自建品牌电商的商业模式来看Opendoor，你会觉得一点都不陌生，只是买的货品，从50
0元的衣服、上万元的3C产品，一跃而成了上百万、千万元的房子。
当屋主有意愿要卖房的时候，Opendoor审核屋况与条件，一旦通过就会直接跟屋主把房子
买下来，并跟屋主收取6%到13%的服务费。接着，Opendoor会将房子做必要的整修，整理
完成后，重新放到市场上出售。买屋人在Opendoor上看到喜欢的房子，便可下单，会有专
人协助正式购买到交屋手续等所有流程。期间买屋人可以随时自己看屋，不必事先预约，
透过Opendoor的app中的密码即可看屋。买房进住去后，还有30天的鉴赏期，如果住不喜
欢，还可以全额退款。
这模式其实跟买房翻修的投资客大同小异，只是企业化、电商化了。如果从电商几个主要
关键数据来评估这门生意，“平均订单交易金额高”是这门生意最大的亮点，不过也有许
多风险，如：
1.库存成本高：库存高、卖不出去，是所有电商人的压力。如果标的换成流动率本来就相
对低、单价金额又高的房屋，一旦卖不出去，那背负的财务压力，可是一般电商的好几百
倍。唯一的优点，大概是你不需要盖个仓库来屯这些房子，也不用担心有人顺手牵羊把房
子偷走….
2.周转率相对低：商品从进货到卖出的时间越短，公司可以有持续的现金流产生，财务压
力越小（毕竟，中间卖不出去的时间，员工还是要照发薪水和吃饭啊….）但房屋不是卫
生纸，两个礼拜就要买一次。一个人往往一辈子就买一次房，周转率自然低得多。
3. 影响价格的因素太多：房子不像卫生纸，可以从成分、物流、人事来产生一个相对稳
定的价格。相反的，地段、社区、治安、邻居，都比房子的材质更影响到房价。一旦上述
因素有个风吹草动，庞大的损失足够压垮一间公司。
所以，用电商卖房子虽是个酷炫主意，但每个想跳进去的人都需要掂量自己的斤两：你敢
不敢？
Opendoor敢做这门生意，自然是针对上述问题，想了一整套解法。其中，“挑对商品”和
“规范风险”成了他能做大的主要原因。
3. 未来最好卖的房子，在二线城市而不是纽约、硅谷
要提高周转率、降低商品存货成本，最关键的因素在于“挑到好卖的商品”。对Opendoor
而言，哪里的商品最好卖？出乎意料的，不是纽约、洛杉矶、硅谷等一线热门区，而是二
线城市，如亚利桑那州的凤凰城(Phoenix）、德州达拉斯(Dallas)、乔治亚州亚特兰大(A
tlanta)，以及内华达州的拉斯维加斯(Las Vegas)。这些城市人口位于50万到200万间不
等，虽不是超级大城，却也是当地州的主要城市。
事实上，这正搭上了一股美国年轻人的返乡热（跟中国大陆的“逃离北上广”、台湾的回
乡务农，有异曲同工之妙）：大城市薪水高，但涨得更快的房租、生活成本，让年轻人喘
不过气，而远距工作的兴起，让更多人思考搬到生活成本较低的二线城市的可能性。自20
14年起，虽然外国移民依然争先恐后涌入大城市，但越来越多美国本地人开始往二线城市
移动。
看看下图北卡罗来纳州的夏洛特市(Charlotte)，是近10年来最吸引美国千禧世代移入的
城市。即便是二线城市，生活成本却更便宜、不是更美的平易近人吗？
这股新搬迁潮（美国人称”Exodus”，新出埃及记），正是Opendoor乘机而起的背景。瞄
准年轻、对科技熟悉、信赖网络的千禧世代，Opendoor专门收购最受这群人欢迎的房屋，
价格也要符合他们的预算，不能太高贵。
这种房屋得符合Opendoor一系列的标准（依地区仍会有所不同）：如1960年后兴建、非组
合屋(prefabricated house)、总价10万到50万美元、地坪30.25坪（1公亩）、位于非淹
水区、没把屋顶出租给太阳能发电公司、没使用聚丁烯管线…等。把房屋产品标准化、透
过严格条件筛选，让Opendoor可以不断优化估价模型，把价格估得越来越精准，降低价格
错估之风险。
符合这些条件的房子，一但屋主想卖，Opendoor评估过后没问题就会二话不说的直接买下
来。对屋主而言， Opendoor提供的价格或许不会最高，但胜在快速成交，不用忍受长期
折腾、房子还不一定卖得掉、还得付房仲大笔仲介费，对于急着落袋为安的屋主而言，反
而正中下怀。对买房的人而言，不用为了跟房仲约看房时间特别请假、四处奔波，快速、
有效率的就可以找到理想的房子，重点是—住进去后，不满意还可以退货。
4.扩张速度、营运效率、风险控管，是胜出的的三大关键
一但商业模式确立，Opendoor的下一步，就是加速募资、加速扩张、加速周转率。毕竟，
Opendoor是个平台：越多房屋存货，才能吸引到更多消费者；越多消费者，才吸引的到越
多屋主愿意卖房给Opendoor，甚至用更低的价格卖出。
买到房子，还要用最快的速度把房子整修到可以在市场上贩售的状况。如：Opendoor已经
把房子整修所需的时间，从20天，将减到如今在凤凰城、亚特兰大的13天。在凤凰城，一
旦房屋整修好，约莫41天即可将房子卖出。如今，在亚利桑那州凤凰城与德州达拉斯，Op
endoor在房屋出售的市占率已经达到3%。如果按这个速度拓张到全美，只要占有1%的市占
率，潜在年营收就是10亿美元。
然而，如此的迅速扩张，也蕴含着高风险。虽然Opendoor会跟卖屋方收取房价6到13%的费
用作为风险抵御基金，若遇到如2008年美国次级房贷风暴、房价全面下跌，或者卖屋方刻
意隐瞒资讯（如：凶宅），导致购买时买价过高，Opendoor面临的风险是非常高的。虽然
Opendoor表示，若遇到房价下跌，会考虑提高服务费用来抵御风险、或者以租房填补收入
等等作法，但不得不承认，Opendoor玩的是一场极度高风险的游戏。
富贵险中求，自古不变的道理。至少现在Opendoor在重重的疑虑中，交出了还不差的成绩
单：2017年毛利率7.4%，平均购买价格是20.3万美金（约600万新台币）。他它往后的成
绩，也代表“电商卖房子”的这场美梦，究竟能否成真。
心得：
同样道理 台北市房子太贵了
二重是目前最靠近台北市价格最实在的地方
爱马仕质感橘线屌打板南线
板南线现在因为一堆投资客炒作已经
价格高出价值太多了