数学观念良好的英才
2012 2000万房贷款1600
20年房贷 头期400 利率算固定2%
现在3200
算到2022年
10年房贷本利和
809.4万
总支出1209.4万
还有房贷扣除额30万 基本上全部用掉
租金略高于利息 2.5%
所以利息+持有税 租金+扣除额
只需要算本金
本金400+800=1200万
均化投入成本 400+800/2*10万
=400+400=800
价差1200万为获利
估计算800变成2000万
2000/800=2.5倍
年化投报约9.6%
大概是这样
然后投入股票
加权指数投保12.4%
我是完全不想点进去看
应该是含股息
算法一样
（年化投入资金）
400*3.2185*2-
年化租金
（2000+3200）/2*2.5%*10年
2574-650=1924
（有少算租金减少的机会成本）
再来必备条件10年不搬家
2000 VS 1924
右边还有搬家的不确定成本还有股息税金
基本上
平常投报没赢过大盘的就是买房就对了
租屋存股仔要赢买房
就是只能租廉价房
然后越破越好
最好是房东什么都不修那种
但是住十年身体烂光光也刚好而已
※ 引述《imwich (尾鳍是我)》之铭言：
: 因为最近刚买房 所以友人就贴了这个影片给我
: 但综合我短时间内所学我真的看不太懂
: 或者说跟我看到的有所牴触
: 如影片开头，以下“”引用影片原文
: “如果在2012年...买一栋2000万的台湾住宅，
: 到了2022年...会变到3200万，
: 这个报酬率看起来不错是吧?
: 但年化报酬"仅仅只有4.8%"”
: ps 这是过去十年内政部住宅价格指数的涨幅
: “相比之下同期间
: 台股大盘加权指数的年化报酬..0050是12.4%，
: 所以在台湾投资房地产的报酬，
: 其实没有想像的这么好。”
: 因为 4.8% < 12.4% 所以结论是
: 投资房地产没有这么好
: 但疑惑的是 这4.8%是投入600万 (影片假设你有600万)
: 等于你只用了600万 就能去做2000万的生意然后赚4.8%(10年)
: 但要丢股市 你600万就只能是600万 能买多少股就是多少股
: 当然除非你融资 但这样很怪。
: 以这样的逻辑下 怎么可以用只用%数
: 而忽略了你花600拿到2000
: 就来讲报酬没这么好呢?
: 再来是以投资为前提
: 都先不管版上常提的转贷增贷操作
: 干嘛买两千万的房
: 还花额外两百来处理?(含交易产生的各种税费+装潢)
: 再来是整个影片的重点比较片段
: 他说他大放水，假设
: 每月66,667元房租买股
: VS
: 买2000万的房子
: 跑他的回测谁更加有利?
: 根据结果 净资产累积
: 你将在第26年赢过买房的人
: 期初600万+每年投入
: 30年后资产破六千万
: 40年后资产破亿
: 这段应该是表示纪律很重要
: 每月租六万六以内 持续30年
: 不知道有多少人能做到就是了..
: 最后整理两个
: 影片中说的两点跟房版不一样的论点
: 1.财务决策寄托在房价会像过去那样
: 不切实际飙涨的人非常低能
: 2.买房年化报酬算出来可以快到20%
: 是哪个天才想出来的