因为最近刚买房 所以友人就贴了这个影片给我
但综合我短时间内所学我真的看不太懂
或者说跟我看到的有所牴触
如影片开头，以下“”引用影片原文
“如果在2012年...买一栋2000万的台湾住宅，
到了2022年...会变到3200万，
这个报酬率看起来不错是吧?
但年化报酬"仅仅只有4.8%"”
ps 这是过去十年内政部住宅价格指数的涨幅
“相比之下同期间
台股大盘加权指数的年化报酬..0050是12.4%，
所以在台湾投资房地产的报酬，
其实没有想像的这么好。”
因为 4.8% < 12.4% 所以结论是
投资房地产没有这么好
但疑惑的是 这4.8%是投入600万 (影片假设你有600万)
等于你只用了600万 就能去做2000万的生意然后赚4.8%(10年)
但要丢股市 你600万就只能是600万 能买多少股就是多少股
当然除非你融资 但这样很怪。
以这样的逻辑下 怎么可以用只用%数
而忽略了你花600拿到2000
就来讲报酬没这么好呢?
再来是以投资为前提
都先不管版上常提的转贷增贷操作
干嘛买两千万的房
还花额外两百来处理?(含交易产生的各种税费+装潢)
再来是整个影片的重点比较片段
他说他大放水，假设
每月66,667元房租买股
VS
买2000万的房子
跑他的回测谁更加有利?
根据结果 净资产累积
你将在第26年赢过买房的人
期初600万+每年投入
30年后资产破六千万
40年后资产破亿
这段应该是表示纪律很重要
每月租六万六以内 持续30年
不知道有多少人能做到就是了..
最后整理两个
影片中说的两点跟房版不一样的论点
1.财务决策寄托在房价会像过去那样
不切实际飙涨的人非常低能
2.买房年化报酬算出来可以快到20%
是哪个天才想出来的

基础问题是你买2000万的房子只需要投420万左右

买两千万的房会拿两千万出来买?

就买房强制你纪律 这点也没什么问题

他的推论基本上把房子当成金融商品 没有把抵减租税

你刚买房就传垃圾影片过来 建议直接封锁

真的有料能靠投资赚钱的 基本上根本懒的抛头露面

股票回测就是没料还需要讲那么多干嘛？

正常人应该是要讨论买啥家具家电

你这友人还满XD

通膨+租金 5倍 了解一下

哈哈哈 这杀小朋友 要唱虽还没料

这不是哪个比较赚的问题 是这个人人格是垃圾

你租屋不需要租金？ 同样的机会成本要加进去

你问回测股神经历2020年3月份暴跌，然后两年上万八再下洗到万三，持股有没有卖出？才3年而已做不到讲30年还有料勒

你友人是不是没买房的鲁空 嘻嘻

正常朋友听到买房 是问你缺什么 什么时候开house warming

这个加进去再来算杠杆才是重点

要传也是买房之前传 买了才传是想表示什么

然后跟你说你水波炉或气炸锅或扫地机器人先不用买

过两年再呛他 阿不是说房价要崩 买不买得起阿？

你想如果你买一台车 你朋友传影片说劲战吊打 你会？

蛮赞同推文的，不管买房买股哪个赚，朋友是真的烂

跟你说股票屌打的 有比你有钱吗？ 如果没有 干嘛理他？干嘛要听一个比自己鲁的讲干话XD

你这友人也挺妙的

不用浪费时间讨论，关键其实就是杠杆，除了房子不会有其他金融产品银行给妳开五倍

清流君其实计算有考虑杠杆，但没考虑增贷

他有两段 第一段没考虑杠杆没杠杆那一段是十年2000->3200, 他算年化4.8%完全只算涨幅第二段比较认真算才有算杠杆 但没考虑增贷 算出26年后买股报酬率超过买房....神经病还等你26年

人生有几个26年？扣掉未成年还有老了走不动

不过反正他都是乱算

最近买债也是不错，利息跟资本利得都有就是了。

存股26年 终于赢买房的了 老了租不到房子 只好把钱领出来买房 神经病XDDD年租金6万6？ 月租5500？

月租6万6

月租6万6 XDDD 房东感谢您

他用2000万4%算这很明显是高估所以那个26年也是有问题

反正只是要骗鲁空的点阅数看能不能赚到买房

不过反过来说啦，如果买房之后纯粹乖乖还贷款没增贷

没有人讨论装潢费？

不见得比租房投资好多少

没增贷 赚到家庭和乐啊 老婆被人家说租顶加多丢脸啊抱歉 我忘记租屋股神没老婆

我给出来的IRR表都是有含装潢维修的而且只多估不少估像我店面做过一次屋顶 一次拉皮跟H钢

骗小孩的 一贴来房版就被打脸了

加起来大概二十多万 但我是用每年4万*20

他只是在算爽的 先把5年内对帐单拿出来再说 嘴砲

租屋股神窝在3坪雅房：我投资屌打买房

I大还人真好去听完...我就看这篇整理得蛮用心的才照内回

我没听完 我只看了房vs股的两段

算一堆 先叫他po一下5年ETF定期定额对帐单 嘻嘻阿 自己都办不到 还能教学 笑屎

数学太差的不要看这个影片比较好

还好吧 股票YT都用吹的啊 不buy教主教的好

没对帐单我都当屁有帐单还要看是自己的 还是学生的 太多恶烂老师了

另外租26年雅房还是顶加喔 真的很丢脸 别闹了看哪个女生受得了没离婚

真的房版看10年 几种所谓有料会算的类型都快可以归纳了

这些人都不考虑租房买房的住相关品质差异？

靠北...原来要26年才能赢过买房!! 收入稳定有在出租的人，26年不知道都屯了几间了!

对啊 像我其实没有很积极再杠杆 而且稍微有赚钱就开始大手大脚花钱, 20年也从原本1(自住很便宜可以忽略)变成4+1间

想请教版上大大买房投资的资金上限甜蜜点是多少 应该是无法无限开五倍杠杆大法

你的收入所得比阿 你月收扣掉扣除额2万多生活费能缴多少当下的房贷月付金 决定你的贷款金额上限年收国民中位数4万8x12的现在就是只能贷900万30年拉一个一样收入的老婆来当保人也只能贷1800懂吗

他就没有算买房基本五倍杠杆啊 假设都错了结论怎么会对

谢谢你的肉身牺牲去点阅，省得我让他占便宜。也恭喜你买房，不用26年，5年后再约你朋友出来pk资产净值

那贷到上限之后 多的资金就是丢到指数投资比较好对吗

M恭喜你，观念正确

你只要每一间房租都能覆蓋房贷本利，无限五倍是可以的，房租会提供你下个贷款的收支比，所以你只要能凑到头期就行，透气就涨幅跟期间欢快，几年就能有一个头期额度只是要注意规模，一间1000万或4000万，一样占一个房贷额度夫妻加起来套用的额度在实施管制后只有4个

但是第三间之后不是就有限贷了吗

错字，头期就涨幅跟期间还款

他算的年化4.8% 加五倍杠杆是多少？这小学数学吧

但突破豪宅线也限贷 所以买台北7000万四间差不多就极限对吗（投入5600万）

不见得，你可以还掉其中一间甚至多间，没贷款的都不算

3000万价值的房 4间 夫妻两人台北CP 要拼满的话4000除非低价区透天

不过越高价你就越难做到租金覆蓋本利和，所以能买多少自己拿捏

感谢 极限操作感觉很难 但是没有房的买个一两栋应该没啥好犹豫

也不一定要操到极限啦XD像我大概一半的收入是拿来消费掉XD

通常房子都会有杠杆

看人啊 基本上自住买房其实问题不大额外投资是另外一回事用目前总经数据 和金融机构数据来看2017到现在都还没看到任何回档迹象2017末要买股票就杠杆冲下去 既然看得懂就开大拼大 只要没死就是理财变成韭菜就活该而已

一般我都不点 点了变流量真的有道理的 自然有人逐字或去整理成文章那个受众就不同然后这什么友人我即便身边只买股或只买币的 也不会这么白目大家做好自己 盈亏自负是说买币那个从去年就开始没声音了 哈哈哈

要点阿，反正租屋股神越多越好......

我比较想知道未来20年房价会涨到哪边？

细节没人能跟你说但均价大概就是通膨x20年...1.02/1.03这种数字自乘20次就有答案

杠杆都没算，逻辑在吗

年化4.8% 五倍杠杆的话是4.8%+（4.8-2）*4=16%但你要做到这个杠杆数你要一直增转贷如果是2019年进场 三年应该就可以+40%以上不含杠杆我昨天跟一个买在三重的聊 也是差不多+40-50%

CAl大意思是 本金400要在三年内不断增贷。才多赚160万？

我的意思是 要达到五倍杠杆你要想办法不还本金才行但我相信大多数群众都不会一直把房贷借出来投资这其实是一个很重要的前提 不然我不懂你三十年贷款杠杆倍率怎么会用核贷第一天的倍率来看过去几年房子确实好赚

然后你几年前也是这样讲过去很好赚

股票又不能拿来用或住，买房自住舒服，住旧了还能赚钱，二手的东西还能赚钱就只有房子跟黄金。

笑死，好歹用现金流IRR看啊，2000涨到3200说年化4.8%是什么笑话https://imgur.com/a/tnDdrfy 设算租金都不用算就有年化七趴多一个月设算租金3万就破10%

贷款年限算20年，IB大也太仁慈

我觉得站在2018年我应该不会说过去五年房地产很好赚

我只是贴近事实，2012我觉得20年比较合理

每年都在那边这次不一样 errrr

喔是喔赔就赔啊，我自住超爽的很值得

这篇原文包括推文的批评大多都没有去看懂他怎么算的吧。说他没考虑到的明明就有啊，杠杆也有算，租金也有涨。怎么会连这么基本的都看不懂。他标题下的很糟没错，但内容跟很多人批的根本不一样。

他舍租金年涨幅1%不合理啊 还有20%自备款报酬算错

然后 =1.0481^10*2000 就是3200 这也不难算吧。irr就是这样算的啊。租金涨1%是复利成长，不是什么30年涨30%。当然这部分觉得不合理，那可以把数字换一下来算。

我也有个买完一直跟我说战争会变垃圾的朋友 哈哈 真的很懒得争论 每次见面就是那句：如果我有钱也不会想买房怎解阿各位网友

讲战争的比这个还弱智的多 毕竟股票是真的可以赚怕战争就去国外 在台湾干嘛

就直接回 所以你没钱啊奇怪 爱吐人的还会当朋友我朋友有其他投资赔钱的 也不会去戳他而且怕战争还不跑 如果跑不了 难道飞弹看人射

他老婆怀孕你可以贴初期流产机率的文章给他看

是个狠人战争房子还能躲，股票直接变废纸。真要规避风险，应该要开国外卷商，办张提款卡，只要想办法活者就好了。

如果真的有这种人 是不会交朋友啦有时候朋友不一定立场相同但跟友谊无关我也有很讨厌房虫的朋友 但我们聚会不会讨论房子就像去年Luna币我朋友中招 我也不会提 除非对方先讲

其实说是亲戚比较贴切啦 然后楼上那位z大太狼了吧，这样我会一次得罪超多人哈哈欸系啦

像我这两年胖10kg，参加朋友婚礼看照片，干怎么脸都宽了。自此我都跟人说我胖子。但我遇到真正百公斤的朋友，我从来不叫他胖子，连自嘲的玩笑都不讲。

亲戚一样啊 我就回 所以你只能用如果你有钱 问题是你没钱很多时候没钱买也在那喊 反正不是受众 也没要理我几乎每个亲戚都有房 是没被说过这样的话就是了 台湾房屋自有率太高了

你跟没有买过房子的人争辩干嘛啦

指数投资当然很多年分是亏损，但加这些亏损的整体平均就是里面的估算。并没有需要30年都不亏损。

你这样就是去帮他的炎上行销增加流量跟网络声量而已

想看哆啦王开示关于买房vs美股

小孩子才做选择 买2000万房 再贷款投资阿