※ 引述《dapu5566 (平价铁板烧)》之铭言：
: 他讲的对不对姑且不论
: 清流君算很有料了。他的论点就是foreign-inv板最常见的流派，指数投资
: 但跟哆啦王 绿角比较不一样的是
: 他额外鼓吹高杠杆（生命周期投资）、因子投资
: 就很典型的指数投资派啦。
: 说他骗流量不至于，但他确实爱下耸动标题
: 他的算法算出来确实也是股 >房没错，
: 其实，看大盘报酬就知道指数投资报酬>买房报酬，这即使是房板也不能否认
笑喷, 你会不会太自以为啊XDDDDD
确实, 指数投资报酬不错, 稳稳操作, 赢过很多主动投资人
在小摩2015年统计的各种不同资产策略的20年投报, SP500指数投资可以排第二名
而第一名, 就是不动产REITs, 年化投报领先SP500指数2.7%
https://i.imgur.com/Ey5ubaF.png
: 但买房优势就在开杠杆容易、可以增贷，高报酬是用高杠杆换来的。所以本来就是各
: 有利弊。
: 总之满推这个YT的 台湾唯一因子投资跟life cycle 印象中只有他

谢谢! REITs 的数据的确不错mfs.com 也有一篇统计到 2022年的各资产类别平均年化报酬率

清流君另一个有问题的地方是，即便数据跟他算的一样，也不能说买房必定赔钱，只能说股票报酬率比较高。但是长期投资还要看波动性，如房地产波动性低于股票。而清流君自己也说过股债要平衡，那不就自打脸

REITs主要是商业不动产, 我觉得这不能代表房市整体

REITs并非主要是商用 REITs什么都有O就是住宅型REITs 主要收租金甚至有专做基地台的REITs而且为什么商业不动产不能代表房市?

o 是零售性吧eqr, invh是商用不动产中的中多户规模问题, 商用不动产扺押贷款占不动产抵押贷款的比重没这么高

O我记错了

就像最近一堆在喊CMBS会出问题, 而不是喊美国房地产会出问题

我个人感觉啦, 我觉得商用不动产是相对小众的市场, 很难去代表比较大的整体

但REITs也不是只有商用不动产住宅数理论上比较多 但住宅很多应该不是投资目的虽然这些住宅因为高杠杆 可能莫名其妙赚很多 甚至比商用多

我没搞错的话, (A)MBS才是含一般房屋的扺押贷款

RMBS是专指住宅的 MBS的话就没分 但住宅比较多

我刚刚查barclays的统计, RMBS占债券总额的11%, CMBS只有1%但可以想见, RMBS里面很多是非投资性的自住房贷

不知道有没有VNQ和VTI更长时间比较

S&P里面就包含了MBS，里面其实环环相扣。

SP500不会有MBS, MBS是债券 SP500是全美500大公司SP500有房地产公司 但最大的一间只占0.2%

如上图, 有包含一般住宅的是residential, 其中大部分应该还是多户型的商用不动产, 少部分是自住的 singlefamily rental. Nareit的数据, single family占整体REITs的比重是2.6%

长知识了!

reit 是出租啊 出租大宗是商用住宅出租的太赚了 上市的很少美国那些房东 一堆都是私募法Private Equity=land lord夏威夷最大的房东就是Blackstone上市公司喔 发大财在台湾类似的东西就是高级养老村你切割股权募资的话就没有垄断问题涨的很贵的话可以租破的烂的

台湾没有这种东西

台湾目前reits只开放封闭式 但不代表房地产租赁市场不存在reits其实也就只是集资投资房地产而已

但最近这五年reits落后sp500不少吧https://i.imgur.com/7Ly95DX.jpghttps://i.imgur.com/ZtiGl0b.jpg看五年表现跟2000年以来表现 都是被指数海放当然这指数有没有内部做杠杆我就不知道了 或者有什么其他的etf我可以帮忙比较不过搞不好现在是加码好时机也不一定

https://i.imgur.com/9BGo5EU.jpg 推荐鲁空这档反向REITS

住宅租赁有啊 天母新光杰仕堡要拍卖啦

nfs有近20年的 https://reurl.cc/OVe873reits输罗素成长跟罗素中型, 赢罗素1000你只看VNQ一支?打错mfs近三年美国房地产很惨没错 先是遇到疫情reits大跌 第二年反弹之后又遇到升息不过我2020年3月买的美股reits还赚快两倍就是了

就大盘比大盘阿 vnq很有代表性了吧 看累积报酬率就可以了 我觉得不需要管单年度表现

mfs这个就是年化报酬率啊在最后一行reits 20年年化是8.9%就趋势看 reits还是赢大型股 输中型跟小型而且再强调一次 这是美国房地产 台湾房地产可没有遇到疫情跟升息大跌

问题是这篇文章是拿美国reits出来比不是吗 实际上状况就是 如果你回到2015年看到reitz领先股票所以进场你就会在五年内拿到落后大盘很多很多的报酬率5.78% vs 11%

原题是拿reits比没错，但不应该特别切割五年的时间，而是拿台湾人平均持有房产时间总长比较如果一般人持有房产超过五年，那特地切割一年三年五年的意义就不大，就像如果只截房产暴涨的一年也不公允

南光信徒耶 笑死信徒有买书来看吗？https://i.imgur.com/uYMnJiX.jpg浪费钱浪费我300多 还有20分钟信徒没去看内容多糟糕吗....

reits跟美国家户报酬差很多，它就是开杠杆的商用不动产然后reits就是大盘中的一种类股，有些期间赢有些期间输reits中当然也有住宅，但住宅的比例很低。而且还是偏重于那种旅馆式的住宅占比较多。

本来应该比较的，就是房价+房租+杠杆，而不是无杠杆的纯房价中位数房价涨3%，对于处于贷款不同阶段的人来说，涨幅都要乘上目前的杠杆，譬如我只付了一半，那这3对我来说就是6%所以用reits比较反而才是合理的

原影片明明就把房租和杠杆放进去比了啊。reits是好工具，但就是跟实际住宅差距很大啊，不然你会拿台湾上市的Reits来代表台湾住房报酬吗？两者会有正相关，但reits的涵盖房地产范围实在太小。而且reits是有专门的人经营，这跟一般人买房也不一样。

ffaarr 他影片有两段 第一段是只有用房价差2000->3200算年化4.8%, 第二段才有详细计算贷款跟房租我的意思就是说 你要讲投资胜负 也应该用把房地产当投资的角度 而不是拿一般人的角度一般人当然很多是不在意投资报酬 甚至有存钱一次付清不想被赚利息的补充 应该说他的影片有两段比较房产报酬 第一段用10年房价差2000->3200, 算出年化4.8%(1.048^10 =1.59)另外, JPMorgan这张图的房价3.7%, 用的是中位数房价指数这个就是不含杠杆3.7% 看这个不对真的投资房地产的人 操作上应该是接近reits这样

直接看这个当然不对，这个3.7%是类似4.9%的数字。但拿reits也不对，那就是商用不动产为主，然后有专业操作一般人哪能像reits那样买下好几整栋房子来管理…4.8%只是接下来考量杠杆之后的素材数字，不是最后输赢。

其实2000->3200 考虑杠杆跟设算租金就年化10%了还不用提再杠杆我上面有算过10年2000->3200, 20年贷款8成利率2%的情况, 不考虑任何租金https://imgur.com/a/tnDdrfy 年化7.32%设算租金两万的话就破10%

还要算其他持有成本吧。