作者举的数子不太合理（租金2万的房子市价大约1000万），调整后重新设算如下：
假设小明跟小王都是一笔投入200万后，每月支出3万元的现金流，负担30年
小明购买1000万的房子（房市年化报酬3%）
头期款200万，贷款800万，房贷利率2%，每月房贷支出约3万，总共还30年
30年后该房子涨到2427万，没有房贷，小明的资产是2427万元
小王投资VT（年化报酬7%）
第一笔投资金额200万，30年间每个月投资1万（每月能支出3万扣除房租2万）
30年后小王的VT涨到2750万（第一笔200万涨到1523万，每月1万定期定额增值到1227万）
小王的资产是2750万，不过之后每月还要负担房租2万
看起来似乎小王的资产净值比小明高，不过这没有考虑租金通膨
如果租金的年成长率1%，小王每月能定期定额的钱是3万扣除房租的部分
30年后小王的VT涨到2480万（第一笔200万涨到1523万，每月定期定额增值到957万）
小王的资产是2480万
如果租金的年成长率更高，例如2%，则第22年房租就会超过3万
不但没办法定期定额投资，每月还要从储蓄的金额补贴
小王累积的资产会更少
所以租金的年成长率，会影响到底该买房还是租房的决定
※ 引述《sendoh07 (莹一)》之铭言：
: 连结：https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202302260010/
: 内文：
: 最近身边一个朋友买了房，他听到我还是不买房，依然是到处租新房子住，纳闷的问
: 我都不会担心未来没地方住吗？
: 说实话我确实不担心，因为台湾未来的空屋率一定高得惊人，除了市中心之外，郊区
: 随便住应该不是问题，想找个窝并非难事。
: 我之所以这么肯定，是因为早就看到了少子化趋势，且台湾必然会跟上日本的后尘。
: 根据报导，日本政府数据显示目前日本有 880万栋空屋，空屋率高达 13.6%，部分区域已
: 经超过 20%，而野村的报告指出，日本人口每天减少约 1500人，按照这个人口下降速度，预计 2038年空屋数量将超
: 过 2200万栋，空屋率会达到惊人的 30%以上，当房屋供给远远高于需求，房价下行压力会变得更大。
: 相对的，台湾少子化和人口高龄化的趋势愈发明显，生育率已经是世界最低，未来人口高
: 龄化的发展就不难想像，人口愈来愈少搭配空屋率拼命攀升，几乎是必然的结果。
: 因此，我很久之前就说过，未来最不值钱的就是房子，不要把钱押在上面。否则，当整个
: 经济结构因少子化出现转变，原本被你视成宝藏的房子，可能会渐渐变成最大的拖油瓶。
: 毕竟，一旦房市供给远大于需求，房价频频下跌后，不但转手难度更高，要把持续贬值的
: 房子抵押给银行借贷也不容易。
: 届时，你辛苦大半辈子买到的房子，毕生积蓄都丢进去的房子，除了有遮风蔽雨的功能之
: 外，没有办法给你生活上其他方面的支持，最终为了生活，还是得变成下流老人老年打工
: 。更不用说现代房屋结构顶多维持 50年~60年，年老还要住危楼，痛苦只会倍增。
: 所以说，我一直觉得华人有土斯有财的思想，到了现代已经变成一种诅咒。道理很简单
: ，时代已经不一样了，现在不是全球人口红利飞速上升并推动房价的时期，未来推动房价的不是刚需，而是央行的印钞机
: ，但在刚需减少的拉力下，印钞机的推力也有限，所以房市的大多头已经接近尾声。
: 可惜的是许多人的思想没有跟着时代改变，这种诅咒逼迫人们继续追高买房，花三、四
: 十年让自己坐牢，如果真的碰到房市多头结束，那这三、四十年的牺牲就非常不值得。
: 这时，一定会有很多人反驳，不买房难到要拿去买股票吗?
: 是的，答案就是这么简单。
: 我奉劝大家不要把钱押在房子上，并非是要大家永远租房，而是希望大家静下来好好想想
: ，当房市无利可图，资金会往哪个方向涌去显而易见，不是实业就是股市，就算资金流入
: 实业，也等于间接进入股市，代表房市不再向上发展后，股市的长线大多头也不会结束。
: 数据显示，台湾房市平均年化报酬率约是 3%，0050的年化报酬则是约 9%，风险更低的
: VT年化报酬也有约 7%，且别忘了人口持续减少后，这种差距会被拉得更开。
: 这样看可能还不够直观，那我们来讲个简单的情境：
: 台湾房市年化报酬 3%，小明买 2000万的房子，头期款 200万，算上 1.3%利率，房贷支
: 出约 6万，总共还30年。
: 30年后该房子会涨到 4854万，小明的总支出约 2400万，代表小明的资产增值了 2454万
: 元。
: 虽然听起来不少，但在类似的条件下，小王投资年化报酬 7%的 VT，第一笔投资金额 200
: 万，30年间每个月投资 3万，还要付房租 2万，在复利的影响下，30年后小王的资产将从 1280万增殖到 5283万，共增
: 殖 4003万，即使扣掉房租支出 720万，还是买房的约1.5倍。
: 更重要的是，别忘记数十年后少子化导致房市刚需下降，可能让房市年化报酬减少，房市
: 与股市的年化报酬差距只会更大，只要年化报酬差距各拉大 1%就好，两者资产增值就会
: 变成相差 4倍!
: 最终一种是老时穷得只剩房，另一种是老时想换房就换房，哪个选择更好，答案应该非
: 常明显。
: 总之，我想告诉大家的是，思维要跟着时代改变，买房已经不该是人生的首要目标，AI蓬
: 勃发展的现代，人类的劳动生产率被大幅提高后，愈来愈多人在家工作也将成为趋势，
: 住在都市也非必要。
: 透过上述情境也能知道，面对一个未来必然走弱，和另一个必然持续走高的市场，选择必
: 然走弱的市场，要付出的机会成本实在太大，甚至可能让自己变成下流老人。
: 与其如此，还不如尽快改变思维，顺应趋势学习 AI和投资技能，才能让自己迈向 Happy
: ending。
: 最后，希望大家能记得，其实人生没有什么早知如此何必当初，不管是哪种投资都不该冲
: 动行事，在错误的道路上付出努力，没有人应该同情你。
: 作者简介_狄骧
: 早年为媒体工作者，也是两岸资深投资人。目前专职写作，为财经职场畅销书作家，及
: Pressplay专栏作家，立志把资本主义的祕密公诸于世，让散户大众至少可以在这个“用钱
: 吃人”的残酷丛林中安身立命。
: 心得：
: 租屋股神开示，薪水买房不炒股会变下流老人，范例算的也煞有其事的，请问各路房版
: 高手怎看呢?

少子化租不出去 租金为零 房价腰斩再腰斩竟然还想跟美股比报酬率... 哪里来的胆子

平行时空，真实世界房价涨好高

美股又不是人人猜的到高低点房子相对安全

美股跌30%，六都房地产没跌还涨

就是死猫跳啊，20年后见真章

要是鲁空这么会投资还需要嫌房子贵吗

他就定期定额不用猜高低点另外VT是世界分散不是美股而已

如果比他们的儿子呢 孙子呢 笑死

万一明天崩盘呢？葱价呢？

房市年化报酬率3%，先打问号还要看地段买对一年喷30%买错比如买到淡水新庄2.0，30年0%他应该想讲的是VTI不是VT

年化报酬率3%你可能不了解台中、竹北，两年涨多少%

你又不认识小王，你怎么知道他就要缴租金？

买台湾房要比买SPY挑战更大少子化你确定你买的地区未来会一直成长???

年化报酬率本来就是看长期 新竹也不是每年这样 你如果从2013买到现在 投报率跟台积电应该差不多

现在的问题是 成熟的蛋白都被炒高了要买对地方并不难

要追求2020-2023新竹的报酬率 你应该是要找下一个新竹 而不是买现在的新竹

如果你觉得自己眼光独到，那就去买房如果你对自己选择有疑虑不如买SPY至少保底8%

不用新竹 a7这三年好的建案涨40%左右 你觉得未来三年还会持续？房地产的十年通常都是冲两年沉寂八年我龟山老家 开车离a7十分钟 三十年也才涨200% 年化报酬率烂到笑 确定买房一定都比较好吗 也是看地点吧过去十年房市加上租金的资产年化报酬率应该不只3%

结论就是韭菜一堆，被收割，人家稳稳的一间房，韭菜只能上网该该叫不公不义2020买A7，买23离捷运站10分钟，现在均价33~35，投入20%资金，五倍杠杆，请问年化报酬多少

买房好比买个股，真的要会挑挑错一样是韭菜，惨输0050

叫他先拿10年定期定额的单出来让大家看看

只是台面上拿出来讲的都是买到飙股

一堆人我看连三年都没有

这么烂的算法都只能让空空赢一点点，还没说30年后一个居住无贷款，而空空还要继续付租金

https://i.imgur.com/HkKm320.jpg可以算一下这间投报率多少

笑死，要是房价死鱼占多数，还会这么多人靠北房价太贵，真的是平行世界来的昨天有没有看到鲍尔光是讲话，两年期公债殖利率就涨0.12%？

https://i.imgur.com/PS9pn1A.jpg一堆老房年化报酬率0%现在进场你要确定你未来都稳定房价成长3%不然真的惨输指数ETF

笑死，根本不需要房价涨，光房租就可以电ETF

我算过房租确实是有10%但是那是在2017进场桃园才有现在进场的……窝不知道XD

你不知道就等你知道再讲，笑死整天不懂胡说八道s26这两年又买了三五间，你不知道就去问知道的人

(老房0?齁齁齁.那我300多万收租的老房是鬼遮眼

不然你现在贴一个上架中的物件给大家看看不要自己在那边execl自爽数据XD

我上次才贴过啊你不是也有看到，基隆海大520万可以租2.5万才几天就忘了？

目前讨论的是现在进场报酬率不要拿起喷前进场来嘴XD

你怎么不去问问S26.我自己推荐给他的他自己怎么说

我讲的就是架上有的笑死，我连结都贴了，你没看到是你问题

泰山明志科大附近300多万套房.0%投报率.齁齁齁齁........

https://reurl.cc/5M8q8z这间，卖550万五房我上次举例就这间，杀一下520万成交，一间一个月5000

哈哈哈啊哈没救了

好啦，总归一句，有办法做到投报率大于8%就去买房我个人不敢断定台湾30年后，还是保持现状自己是开始放SPY，届时两岸不稳，至少还有美金股房比例自己去搭配，我倾向各50%

笑死，买房的几乎都有股票啦，只是不用在那边吹ETF多好赚

ETF追求的是稳，无脑，买房还要会挑淡水一票老社区房价常年死鱼其他偏乡我就不一一列举了

那如果房子住30年还要整修，买房还赢吗

你先拿出买了10年以上的ETF看看好不好

买房也蛮无脑的啊，硬要比高下是要证明自己多么睿智吗？

买房的都懂股票好吗什么年代了

你觉得套在房市的人多还是套在股市的人多？

绝对是股市

投资理财有赚有赔，下好离手

买房比买ETF更吃运 ㄎㄎ没套不代表有赚，淡水老社区真的没套

笑死，10年ETF帐单都拿不出来

现在进场就不要买到新庄淡水2.0下好离手，不要被无脑喊多的抓到交替

网上打嘴砲，网络关了还是要面对现实

运？我看你大概就是嘴巴说存股，结果跌30%就吓到卖掉的

买股无脑买 etf，买房也无脑买六都市区啊

很少听过买房买错地点在拷贝的

靠北。讲来讲去就一直讲淡水。那买股怎么不拿 HTC 举例

而且IB是什么逻辑，我在讲房价死鱼，你在给我回对帐单Xd我房已经满，今年猜开始进场SPY

笑死，房贷2万说房已经满你的碗还真小

HTC是个股,等同指数吗XDD难道你觉得淡水房价可以等同台湾??买房就是买个股拉，只是胜率比个股高，还是要吃运

我怎么常常看到买房的除了买错地点跟他项外.反而其他类型

我就觉得奇怪了，这三年大盘的涨幅

房贷两万??XDD 哪边来的数据

江翠北一间就快五万了

房价死鱼是你说的.投报率0也是也是你说的.齁齁齁齁

新竹涨2 3倍，一堆股不是10倍起跳吗

房价死鱼，房价资本利得不是0%是啥XD

为什么会觉得房价涨很多啊，是不是赚不到钱呢？

买了 ETF 就笃定可以年化 8 % ，这逻辑才好笑

经济成长ETF跟着成长买房呢??那可不一定 ㄎㄎ

欸，可是基隆28年屋收租30年之后会变60年废墟，可是买大盘的话30年后你手上的还是世界最强的一些公司欸

五万也是一样没多少啊

喔喔 不好意思那间租人前年入手江翠北 ㄎㄎ

笑死520万买到，一年收30万30年你都收900万去了，而且房子60年根本不会变废墟，更何况还有土地

那你就永远不要买啊，真的没差

笑死，双薪各6万，缴2万还怕存不到钱的，说前年买月缴5万的

真的不用说服人，自己决定自己负责就好

很多人口中说的老屋换屋需求会推升房价，那么他们口中的推动力越强不就代表自己买的房子折旧效应也越强吗

奇怪，宣称房子出租投报0，你还出租？

而且我为什么会发那个文XDD目前膝下无子ㄚ

好了啦大家20年后这边见

然后都更危老合建改建外墙拉皮表示:

有时候发文只是人设，当初我忘了为何要发那个文XD

kklarinet

人设.所以承认自己也只是唬烂?(喔

未来的事没人知道 那都不要讲

你买2万也好5万也好，这叫买满，碗真的浅

不想买房想多买股 怎房版推文发文 都比股版多啊鬼扯吗

房版就是这么没逻辑，请拉回主题现在进场难道不会买到淡水2.0?

结果租客跳楼

而且现实是什么身份,问Nova就对了

你才没逻辑吧

呵呵.又一个人设怪.唉.栅栏坏掉.不意外

没要说服啊。 只是看到买房比买股还容易被套的奇葩言论想笑而已

IB大你要10年ETF对帐单会不会太看得起了 我上次要5年的而已 没人拿得出来XDDD

IB这种极度厌恶ETF.,我都想问你台指这20年亏很多齁Xdd

会说公债先于FED的，财商不问可知

为何无法理想讨论哩，讲到ETF跟看到鬼一样XDD

算了.来忙签约.你们慢慢玩.人设又一个崩坏的.慢慢玩嘿

笑屎 你连IB大买多少钱的台积电都不知道XDDD

主题不就是有人想买

还在吹ETF XDDD

这个我真的不知道，等看对帐单

是看你胡吹好笑而已

30年收900万，可是同样的租金买大盘30年净值也能超过千万啊，再说你是520万买到了没，如果像你讲得基隆28年屋明显比股票好，那你是不是该卖掉手中所有持股去买那间房子，等你实际行动上来证明

房版每次讲到ETF，都有人跟看到鬼一样Xdd

基隆那间我不可能买，规模太小错

是刚买ETF在那边吹被电

我不像某些人自己的喷翻，现在还鼓吹大家进场XD

房版每次叫人拿存5年ETF帐单 都跟看到鬼一样XDD每个人都在吹ETF 结果没人拿得出存5年对帐单XDD

笑死，我不像某个人，今年才买还没赚在那边吹每年8%

通膨比折旧快，我承认，但是很多人算报酬率的时候都把折旧当成0，这样算起来房地产当然无敌啊，连原文作者空空都忽略掉对他有利的这点，但很多人的盲点是看不到房贷40年缴完，得到的不是全新房，是40年老屋，提醒大家一下而已

通膨比折旧高，所以表现在房价上就是房价上升啊，为什么还要考虑折旧？

看到把 SPY 平均 8 % 说成保底 8 % 的人要别人理性导论，笑到不行

房价就是通膨减去折旧的结果了

我不觉得ETF有啥不好 至于存30年？ 哈哈哈哈哈台股散户的尿性 跟我说EtF存30年XDDD

小孩学费都不只两万了 0..0我都不知道在和人说啥 ccc

叫你们拿支存5年的个股 你们拿得出来吗

真的快笑死 我印象0708就看IB大出没股版 怎么吹ETF的不知道股版老前辈我做期货起来的 会不知道ETF好不好用 就跟你讲房贷杠杆真他妈无敌至于怕选错物件 你根本不在场子当然会怕选错 这人设0分 可拨

常常有人说SP500长期投报8%，却很少有人知道，在各种投资组合里面，唯一打败SP500的就是reits股板我超过20年了，连选择权版我都20年了

除非 拼QQQ 做对方向

你真的好佬 我有印象我在看各个版的时候你就已经是老人了

一堆菜比巴 那边回测就在吹大盘ETF 笑屎

后来房版才看你说你超过40岁 不然我真的觉得像共用帐号会去政黑板到处爆气看起来反而比较有人味 笑死

房贷开好开满，快点崩盘来杀我～等你喔

这次反弹赚大概12%，台积电继续套，美股赚70%，真的惨台股12%，美股赚70%比不上股版的众多股神

对 我印象op版也看过XD 0708超爱看op版 结果我一路赔一屁股 唉 可怜

ETF买ARKK 原油正二的表示 人还超多咧

股版在吹美金定存5%，租屋镁神

是说我朋友贷款4500万的房子只租了4万

高价房子直接租租不高，不过4500万租4万也太惨更正，高价住宅

认真问 租屋灵骨塔神又开始大量出没 股市高点到了吗？

我都签约完领$了刚吃完饭还没结束啊

记得ibiza有秀过80元的台积电？存骨骨神都找不到和他一样成本的