※ 引述《jeromeshih (以谨慎态度来面对问题)》之铭言：
: 这边有两个点有疑问?
: a. 2008刚好是股市的低点, 如此股市增值比例自然会比预期高，如何刚好在低点进场?
: 因为绿角之前文章也提到，在不同年份定义Good/Bad Year, i.e. 股市报酬大于或小于现金，除非100%预测正确，否则以Good/Bad Year占比，没预测到70%以上，Buy and Hold似乎比频繁进出来得好
: https://tinyurl.com/5fanksn2
: b.如果要用2008到2022，应该都要用同样年份计算，不然股市用最低到QE两次后钞票已经贬值后价格跟获利计算，但是房价幅度就变成用假设增值价格，但是这跟房价指数的部分似乎也不太一样，而且看来房价增值应该略低于通膨计算?
: 以下提供信义房价指数，比例似乎有点不同
: https://i.imgur.com/Yu239pW.jpg
: https://i.imgur.com/mjE7RFV.jpg
: https://i.imgur.com/jIeZYgm.jpg
: 如果考量通膨3%，比例大约是这样
: 1.03^5=1.159
: 1.159^2=1.34
: 1.159^3=1.556
: 以上，提供参考
我也不是啥投资或是股票的大师，
但我知道所有的投资策略都是在跟人性对抗
长期投资，
不管你以前信绿角还是爱谢客，有多少挺过2020-2022这段时间？
股票市场 buy and hold 说起来很简单，
但真的执行得很彻底的有几个？
更不用提进阶的好坏年的加码策略或是随着时间去杠杆策略了
房市刚好相反，有多少人能像西卡大大这样靠买卖做出正现金流？
87%的地方阿骂都是买了放著而已，
你不要看不起那些地方阿骂，人家才是所谓的“市场共识”
至于房市的长期增幅，
我当然知道过去几年不管拉哪个数据平均年增幅大概随便都有5趴
但你说15年后的房价？
ㄜ....窝不知道
很厉害的投客应该可以预测1~2年的房价
（600买这间，拉好整理完应该可以800出掉吧）
建商代销可以造市画八辣肯出5年后的房价aka预售屋
但10年以上？
干我觉得你去问印度神童可能都比较快
你去路边街访，问问路人你现在买了2000万的房子，
住15年小孩要上大学了准备卖掉，大概可以卖多少
大家的答案应该都是“ㄜ...应该可以比2000多个几百到千万吧”
他可能是低估，也可能是高估。
这全然看你对于房地产的信仰值有多高。
公式是死的，预估数字是活的，是你自己的判断。
但，我自己的看法是：
在总资产部位不大( < 1B )的状况下，
靠领薪水过活的人，股房配都是很好的策略。
版上一堆大大也都讲过各种房地产知识，
小换大、增转贷...
当然还有房屋属于很强的防守型资产。
但我想分享的是，房屋是一个很容易buy and hold的资产
而且如果你把时间拉长来看，
他的投资效益跟长投0050 "可能" 差不多，"应该" 会更好
政府也不是北七，多房之后的限贷其实阻却了一些人卯起来买
但如果你是第一间，
每个月有一些结余但没啥厉害的投资心法，
投资方式主要是看股版或是讨论串....
ㄜ....我不知道你不买的原因是啥
: ※ 引述《snaken (snaken)》之铭言：
: : 虽然看起来像是废文，但还是忍不住想要回一下
: : 先做一下几个基本的假设
: : 你现在手头上有400万，
: : 且每个月有 6万 可动用现金，以面临着两个抉择
: : a. 买个2000万的房子，然后6万都拿去缴房贷
: : b. 花个3万租房子，剩下3万定期定额丢入0050
: : 你会上来问这个问题，
: : 我相信要叫你把400万拿去买任何债卷或是股票应该都不可能
: : 所以当作你跟我老目一样都摆定存
: : 那我们开着后照镜来看看，如果你的两个策略执行15年会长怎样。
: : 先看b.
: : 0050我们抓2008/1/2 ~ 2022/12/30，股息再投入，手续费为0
: : （绿角流的标准做法）
: : https://i.imgur.com/eWtYCFz.png
: : 到期之后，你的资产总值约为1193万，IRR是5.39%
: : 有投入房子的假设就复杂一点了，我们假设房价2000万，30年8成2%
: : 这应该是标准的做法。
: : 由于我们要计算IRR，所以先给你一个观念：
: : 买房自住视同租给自己
: : 你的每个月租金要设定多少不影响期末现金，只影响IRR的计算
: : 因此，这边我们设定3万作为你的每月租金，年税金我抓1万
: : 卖出时的房价大家一定各说各话，所以我会列几个版本，分别是
: : 1. 2000卖出 (0%)
: : 2. 2500卖出 (1.5%)
: : 3. 3000卖出 (2.7%)
: : 括号后为15年的平均年增率，当然如果你相信这个数字是负的，
: : 那你一定是对的
: : 期末现金扣掉一开始400万的头款以及 IRR 计算后结果如下
: : 1. 2000w: 682w / 1.17%
: : 2. 2500w: 1182w / 4.40%
: : 3. 3000w: 1682w / 6.69%
: : https://i.imgur.com/9hI64DX.png
: : https://i.imgur.com/ThmS54M.png
: : https://i.imgur.com/1kE1To8.png
: : 都可以年收300了，自己判断哪个策略适合自己。
: : 投资策略都不难，难的都是跟自己的情绪对抗而已。
: : 顺便附上计算房屋IRR的excel 表，有需要的可以自己下载来用。
: : 这都最基本的excel 公式而已。
: : https://reurl.cc/a1G5e4
:

被恐吓少子化会跌呀 买在高点盘呀 …之类的吧

我可以啊，目前五档存股，一档破100%，一档今天快50%一张不卖，让子弹继续飞另外三档还在成本价附近 XD

我零股就放著不管了 1年都能赚几千

是恐吓吗 1990日本人也不信会跌人少就没人买房 不觉得特别难懂 除非台湾大开移民之门但不去美国 不去韩国的移民 也买不起台湾房不是吗

现在的台湾房地产，短期交易的资金投报率偏低。还在扯日本，笑死，你连日本当初怎么炒房的都不知道吧

好文等等补推~真的都是在跟人性对抗...所以难易程度房地产较简单

前文就两个点a.股市不可刚好买在低点b.你假设的房价增幅如果同样是08-22跟房价指数的趋势不同如此就难比较

过去19年，在六都买房的投报率是赢过0050的投报率。在股市中，过去二十年散户的投报率能赢过0050的人是少数过去19年

你是不是刚刚发现0050 2003/6月才问世XD

过去20年房产一路向上，但股市是上上下下的阿如果未来20年股市一定不会往下只会往上，那大家就买了 XD

我觉得跟很多不信任股票的资产阶级会投入房地产有关

第一句写19年啊。第二句写错写成20年。XD

因为我就是刚刚查了才发现XD

不同商品特性，给那些懒人选，当然推荐胜率高的阿

相信台湾经济未来整体向上 -> 0050与房价都会长期向上

不买的原因：买不起阿！这么简单。看到喜欢的房子却买不起，真的很痛苦。

台湾和日本 差的就利率 但台湾现在少子化速度其实比日本快股市是上上下下 但重要是长线向上 房市长线觉得不确定性太大了

好文必须推

一言蔽之 觉得台湾房市还没爆炸 是低利率和做多政策在延缓难避开的未来而已

日本利率比台湾还低而且台湾有什么做多政策? 看到鬼喔你只是没办法接受你看错 一错 再错 被车子抛下 的事实而已

日本不只低利，还零头款

股板跟房板最大的差异，你去两个板搜寻"毕业"就懂了

不过我不是要反对你的观点，只是说同样年份一起呈现更可以比较出来

楼上 你可能看错数字了我重算你说的了

人性 做过股票 看透 才知道房子胜率极极极高

中肯

房产长投效益比0050好???

日本当初的经济比现在台湾强多了 都不是同一个量级的别说当时 他们现在都是世界第三大经济体 台积电很强没错啦 但当时后日本大概有三四个台积电吧而且他们内需产业跟外销产业都很强 利率也比现在台湾第低日本爆炸的问题是快速降息之后又快速升息 结果升息的时候经济翻转 就没了房地产看你怎么投 如果你一直转贷保持五倍 投资收益会比0050好也很正常 但如果你是股票做0050 然后质押出来买正二 可以做2.5倍杠杆 应该股票会稍微高一点杠杆倍数差太多没什么好比的

er? 我好像听到有人要用100个捷安特换台积电真的鬼扯蛋勒

还有人看空基本都是safe，等空空全部消失代表市场疯狂了

空头不死，多头不止阿

房价就像指数投资 长期向上的趋势